保利半壁店豪宅，有了解法

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三天前，中海树村项目报规图挂出后，北京地产圈内炸了锅。

各种信息满天飞。或许，中海地产也希望看到这些，让子弹飞一会儿。

1、关于户型面积，每家自媒体都有自己的数字——猜测的，但规划证没出来之前，都会有变数的；

2、关于产品结构，很明显是南区为大平层、北区为叠墅，偏偏有人竟然颠倒了，而且振振有词；

3、关于楼间距，的确处于满铺状态，很密。可条件摆在那，这已是最好的解决方案；

4、关于定价问题，参照建发海晏推算，均价在14.2万元/平米。大平层的价格会在13.5万元/平米，叠拼会更高，会逼近16万元/平米。

这些信息，不可全信，权当个参考吧。

两个多月前，中海地产以75亿元、27.93%溢价率夺得树村35-1号地，折合楼面价10.23万元/平方米，创造了北京首个楼面价10万+住宅地块纪录。

中海地产博得了名声，也背负了压力。

因为，扣除南面的街坊路和东边的防护林，它的实际容积率为1.955，限高18米——这个条件，搁谁来操盘，难度都不小。

依照花姐看来，中海地产打造树村项目，有一个神来之笔，那就是，“大平层+叠墅”组合来解题。（详见《北京单价地王，中海解题了》）

在海淀核心区，叠墅是个稀罕物种，是个网红产品，可以提供情绪价值的。

当中海树村报规图公开后，海淀顶豪的交接棒，传到了半壁店区域。

5月20日，保利发展+北京建工联合体以45.45亿元，拿下半壁店HD00-2201-0003、0004地块——占地分别为2.35公顷和1.71公顷，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。

这宗地，和中海地产遇到的境况差不多，甚至更为苛刻：文件里写道——各地块建筑应按15米控制。实际上，功德寺双子座的条件也不太友好，实际容积率2.24，限高30米。

有关半壁店地块的控高条件，花姐请了业内人士来解读：

1、15米控制线，是指建筑最高的顶点，不超过15米；

2、建筑高度18米，是指平屋顶的屋面高度，或坡屋顶的檐口高度，女儿墙、机房电梯、坡屋顶的高度在18米之内。

这表明，半壁店地块只能建4层高的房子，可以对比和樾望云、和樾玉鸣、中海树村项目综合分析，最大的差异是，半壁店的15米高，是“建筑高度”，不是“建筑限高”，它们的差异是啥，请看图。

好在，它在调规时给了两颗甜枣：

1、把0004地块内的7米宽街坊二路抹去了，变成了居住用地，等于容积率降低了点；

2、两个地块的容积率——0003为1.3、0004为1.6，但容积率和绿地率可统筹核算，两地块地下可连通，开发的灵活度极大增强。

花姐预测，两块地统筹后的综合容积率，大致为1.4。（详见《史上最密豪宅，藏了三个玄机》）

一个敏感而现实的问题来了。

容积率1.4，只能建4层房子。如何在这两个硬条件下解题？对任何一家开发商而言，都是蛮难的。

以全部建4层房子的条件，半壁店地块除了参照中海树村项目之外，也可学习一下四季青的两座豪宅。

在西北方向4.5公里，有印香山和香山樾在售。它们的容积率1.05、限高12米，印香山主力产品为220-248平米，售价11.82万元/平米、待售72套；香山樾主力产品为184-273在180、售价12.17万元/平米、待售140套，皆为4层大平层产品，楼间距在18-20米。

请注意，它们的容积率是1.05印香山占地1.8公顷，半壁店0004地块1.71公顷，相差不大。

如何解题半壁店地块？

花姐斗胆建议，保利半壁店可以结合中海树村的叠墅，以及印香山、香山樾的大平层，来一个综合设计。

如果0004地块做叠墅——分上下叠，1.4容积率要用到极致；0003地块做大平层产品，1.4容积率也要用到极致。它们的房子，只能在地块上是满铺状态。

这样一来，在目前的硬性条件下，整体规划会相对较为从容。除非，半壁店地块回到拿地文件，限高18米。“最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米”这句是条规之后，留有的一句活话，令人费解。

一边是叠墅，一边是大平层，这种搭配之后，半壁店双子座也不用像功德寺双子、朱房村双子那样，产品同质化竞争。

屈指算来，保利建工联合体拿下半壁店地块，已经过去50天，相信离报规图公示的日子不远了。