67家上市物企总市值2598亿，“拓优驱劣”能否破估值困局

每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

中指研究院的监测数据显示，截至6月24日收盘，67家物业上市公司总市值约为2598.21亿元，PE（市盈率）均值为21.18倍，均较去年同期有所回暖。在市场规模方面，截至2024年底，全国物业行业总管理面积为314.14亿平方米，预计到2029年将增长至375.37亿平方米。

《每日经济新闻》记者注意到，随着房地产行业步入深度调整期，物业企业也从追逐管理面积转向深耕服务，主动退出低质项目成为今年上半年行业发展的真实写照。

中物智库在研报中分析指出，未来5年，物业行业将经历残酷的供给侧出清，但阵痛孕育着新生。当物业企业从“收物业费的管理者”蜕变为“创造价值的服务者”，基础服务物业费定价及收缴问题，仍是众多物业公司面临的问题。

物业行业加速“质变”

今年上半年，对物业行业而言，最大的焦点或是物企主动退出在管的亏损项目。

6月25日，中海物业向鄂州双创之星小区发撤场公告：公司将于8月31日18：00正式退出项目，结束服务。原因是，中海物业自2023年3月1日进驻该小区迄今，小区入住率较低，累计欠物业费59.59万元，项目长期亏损，公司无力继续维持垫资运营。

据《每日经济新闻》记者了解，今年上半年，包括中铁建物业、滨江服务、永升服务、众安智慧生活、龙湖智创生活等在内的物企，已经或计划退出在管的亏损项目，物业费收缴困难导致运营亏损，是物企选择退出的主要原因。

“物企主动退出项目频发，是企业策略转变、业主诉求增加与行业持续承压等因素共同作用的结果。”中指研究院物业事业部研究副总监彭雨在接受记者采访时表示，企业由追求“规模”转为追求“效益”，由追求“数量”转为追求“质量”，拓展优质项目，驱逐劣质亏损项目。

典型如杭州万固珺府项目，业委会要求滨江物业将物业费从2.8元/平方米降至2.2元/平方米，严重压缩了企业的利润空间，导致物企与业主之间的分歧难以弥合，最终物企选择退出项目。

中指研究院的监测数据显示，由于市场竞争加剧，物业企业主动或被动退出低质亏损项目，行业项目留存率显著下降。2024年，百强物企项目留存率为96.81%，较上一年下降1.36个百分点，相较以往年份降幅较大。

“退出亏损项目是物企质量管控的手段。‘质量优先’并不否定规模价值。”彭雨指出，在竞争加剧的市场环境下，“守盘”与“拓盘”同等重要。“企业应建立科学的项目质量评估管理体系，对项目的收缴率、现金流、设施设备、业务潜力、资源配置等进行综合评估，定期分析项目的运营管理情况和综合质量水平，及时发现问题和风险，并采取相应措施。”

事实上，无论是物业费收缴难，还是业主要求“降低物业费”，背后都是小区业主明显感受到物业服务的“质价不符”。受此影响，多家物企开始将物业服务做到标准化、透明化，并且尝试“菜单化”“定制化”服务。

如2024年底，万物云发布“智选”产品，将服务选项和定价权利交还给业主，在行业内创新推出“弹性定价”，根据业主的必选和自选服务，让业主自主确定物业费。今年5月，重庆南岸区万科金域学府翰林小区成为重庆首个政府指导的弹性物业费定价项目。

而在对外拓展上，物企也在不断调整拓展策略，聚焦高能效的优质资产与核心项目，注重项目的现金流保障能力和盈利能力。如滨江服务严控项目准入门槛，动态优化资源配置；保利物业持续深拓核心城市项目；绿城服务则坚持城市聚焦、客户聚焦及服务业态聚焦的策略。

“未来，物企对优质项目的拓展，主要聚焦三大方向：核心城市的高价值项目或标杆项目、面向高净值人群的高端项目，以及具备专业竞争优势的细分赛道项目。”彭雨表示，“物企权衡规模与效益，主动退出低质、低效、亏损项目，持续优化在管组合，未来‘拓优’与‘驱劣’或将持续。”

物业股回暖但分化加剧

在一系列宽松政策的影响下，2025年上半年，港股与A股物业板块整体呈现稳中有升的态势。

中指研究院的监测数据显示，截至6月24日收盘，67家上市物业公司（港股61家、A股6家）总市值约为2598.21亿元，PE均值为21.18倍（剔除负值及大于500倍的异常值），均较去年同期有所回暖。

不过，物企个股市值分化明显。截至6月24日收盘，华润万象生活、万物云和碧桂园服务的总市值分别为810.49亿元、219.77亿元和199.90亿元，依次排在行业前三。排名前十物企市值合计2007.09亿元，占上市物企总市值的77.25%，与2024年同期基本持平，头部效应依旧显著。

“房地产市场调整是物业企业估值较低的直接原因，导致投资者自2021年下半年以来，对物业行业的长期发展信心不足。”彭雨分析指出，另外，物企与房地产关联方之间存在关联风险，资金挪用、财务侵占的现象时有发生，即便是合规的借款行为，也会影响投资者对物企的信心，进而导致估值下挫。如金科服务曾发布公告向母公司借款15亿元，直接导致其股价在公告次日下跌37%。

不过，相较于房地产行业而言，物业行业具备轻资产、现金流稳定、抗周期性强等特点，具备摆脱房地产市场影响，重振估值的潜力。

彭雨表示，“物企一方面要强化自身的独立属性，增强市场拓展能力，走上独立发展的道路；另一方面，物企也要通过提供优质服务、推动科技赋能等多种途径，提升自身的企业形象，重塑资本市场对行业与企业的认知，以获得投资者的认可。”

《每日经济新闻》记者注意到，今年以来，物业板块IPO热度仍然处在低位。截至2025年6月24日，年内尚无物企登陆资本市场。虽然深业运营自2023年2月首次递表港交所以来，已累计经历了四次交表，但截至目前未能上市。2024年至今，仅有泓盈城市服务与经发物业两家国资物企成功登陆港交所主板市场。

另外，也有已上市的物企基于自身战略选择，主动退出资本市场。今年3月18日，融信服务正式完成了私有化流程，退出资本市场，成为继华发物业后第二家主动从港股主板退市的物企。