重庆
7月8日「赁客秀|伟伟道来」进行了一场直播
克而瑞长租总经理 王伟在线分享
2025年上半年住房租赁市场的变化
从八个方向全面复盘租赁行业发展现象
王总如何评价租赁市场各维度表现？
以下为此次直播核心观点↓↓↓
上半年租赁行业新增融资额不到200亿，其中一半为企业发债，小微企业融资通路未解决，导致资产流动性变弱，企业发展空间受限；
上半年租赁行业大宗交易稀少，与去年相比差距大，主要受制于资产价值预期和投资主体不足。
上半年租赁行业“退出”机制更加清晰，更多通过REITs市场打通退出通道，国企加速REITs进程，呈现 “1个扩募、2个新发、3个待扩募” 状态；
已上市8只保障房公募REITs表现良好，较发行首日整体涨65%，营收能力比其他公募REITs好15%，核心原因一是底层资产经营稳定，二是政策支持，且政策红利期未来两年将持续。
租赁住房开始强调 “好房子” 概念，各地有具体标准，如深圳要求新建达到绿色建筑标准，北京要求全装修加智慧社区等；
租赁“好房子”导向下，推动行业产品迭代。行业发展从二房东包租改造，到机构化房源出现，再到保租房入市带来租赁社区新供应方式，带动租赁产品不断迭代，2025年产品内卷聚焦工区、底商运营及以人为本的服务。
上半年，租赁行业围绕人才挂钩的政策力度提升。多数城市在保障房里设置青年驿站，为新市民和新青年提供免费过渡居住，这些举措不仅利于提高城市人群留存率，也有利于企业节约项目渠道成本；个别城市将保租房与人才房双重挂钩，利好租赁项目营收；部分城市强化保障房对产业价值的贡献，如贵阳人才安居转变运营导向，提供多场景服务，提升项目运营表现，头部企业也在发展相关服务。
保租房供应持续增加，上半年新开业的机构化集中式公寓中约90%是保租房，涉及22个城市288个项目，2025和2026年仍是保租房供应高发年；
部分城市保租房占机构化集中式供应比例不断提升，如上海达59%，深圳40%等，提升了租客选择，但挤压了市场化长租公寓的生存空间。
租金压力大，个人房源租金下降幅度超过机构化房源，核心8个城市个人房源平均租金降3%-10%；
部分保租房加速供应的城市，机构化集中式公寓租金同比降5%-6%，降幅较去年同期略有收窄，保租房租金下降有一定被迫性。
地方国企：规模大幅提升，市占率同比涨1.5个百分点。成都参与的国企平台公司最多（共15家）；上海国企平均开业量最大（每家的平均开业规模超1万间）；郑州的地方国企单一开发体量最大（郑州城发美寓开业规模超6.5万间）。
市场化企业（房企系、资管系）：房企系，部分头部如万科泊寓、龙湖冠寓，业务体量提升，对存量项目营收要求提高，新开业项目对渠道的使用、自有渠道的建设要求更高；资管系，部分企业调整战略，转向全流程资管服务、开发供应链服务体系或提供专业运营顾问服务，但业务开展有压力。
供应链：上半年，越来越多国企加强供应链合作，如广州安居与立邦漆合作，有效节约成本和人力；部分企业通过改变营业模式，将成本转为增收项，如宽带租金转变为按实际使用收费。
服务链：基于 “好房子” 概念，社区配套服务受重视。部分企业、项目出现自建超市品牌、线上商城、土特产平台等案例；部分项目支持租客自主创业公共空间，积极通过服务链赋能提升项目出租率和多经收入。但目前缺乏多业态一站式服务商和单一业态全国布局服务商，未来可能在部分业态出现新企业。
观看直播全文，请访问「克而瑞长租」视频号，观看直播回放。
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
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