河南
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【双轨交通】
地铁4号线与19号线双地铁出行，快速畅达金融街、丽泽金融服务区、中关村科技创新区等核心商圈
四环/五环/南溪路、京开高速、槐房西路、新机场高速立体路网，通达全城
【百年名校】
区域内北京四中大兴校区已签约入驻&北京黄城根小学大兴校区已开工建设，双百年学府为教育实力护航
【旗舰商业】
荟聚购物中心、山姆会员店、宜家三大旗舰配套匹配一应生活所需
【医疗护航】
广安门医院、北大第一医院南院、天坛医院等三甲医疗资源安心守护
【盎然生态】
南中轴森林公园、凤池公园、西红门环城公园等营造绿氧康健居境
这个可达性在郊区里算高的，西红门是大兴门户，最靠近市区的板块，也是大兴与北京核心区的连接枢纽。既有的地铁4号线+未来的19号线南延双轨配置（西红门东站，距离玖玥府项目约500-600米），可以实现3站直达草桥，1小时内金融街、丽泽、中关村等核心商圈。同时京开高速、四环路、五环路等路网环绕。
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金德月/上地/和平里安交是10分，陶白/龙体9分，朝阳头部九年一贯8分，城六区第二档7分，郊区名校校区6.5分。因为孩子越来越少，学区越是郊区越衰减，因此客观给分，6.5分。好在虽然这里没有海西东的强学区概念，但是皇城根小学和北京四中都是名声在外，并已开始建设。
谈到产品，不得不夸一下玖玥府的颜值，归家主入口的“乘风之翼”主入户大门，将归家仪式感直接拉满，现代化的立面设计也尽显满满的高级感，这是项目区别竞品最大的亮点。
户型面积覆盖为79-170 m²的三到四居，包含79㎡、98㎡、108㎡、134㎡、154㎡及170㎡户型，可以满足不同功能性及舒适性需求。134m²、154m²和170 m²的四室产品“方正，好用”，目前79 m²、154 m²楼层可任选，108 m²、134 m²仍有少量零星房源剩余，170 m²剩余房源主要集中于低楼层，小户型等清退。
现状肯定是不算及格，但是未来会8分以上，是郊区里面相对靠近市区、比较宜居的。都是新盘城市界面干净崭新，地铁、教育等齐全，区域内规划的 17 块住宅用地，没有回迁房，商品房氛围相对纯粹。
另外玖玥府的配套还可以说是“内外兼修”，因为内部项目自己有12米垂天瀑布、约1500平方米的下沉式庭院会所，涵盖了健身区、业主食堂、健康小屋、会客区等多种设施。往外就是大家都熟悉的北京荟聚、宜家、山姆超市等商业配套，以及天坛医院、广安门医院、北大医院等多所三甲医院。总的来说就是，从日常衣、食、住、行，再到教育培训、医疗服务，做到了全维度覆盖。
因此，五要素得分：7+10+6.5+8+7=38.5分
可以看出，项目优势是产品好、立面现代、未来配套全，有学校、有地铁、路网通达；略有不足的是学区概念不属于城六区，再大的名气也是保底选择，对于很多家庭如果不满足郊区名校可能未来需要置换市内学区。因此，玖玥府最为适合工作位于丰台科技园、金融街、丽泽等区域的改善升级人群，同时看清了鸡娃的本质，不愿意去海西东的老破小里面卷、关注居住楼龄和品质的朋友。
二、买入成本：5.X万/平米。比较稳定的特价，一个市场有安全垫的价格，就是有大量成交、同时特价维持在3个月以上没有更低，这意味着客户是买账和认可了的，西红门东完全符合这个逻辑。
三、平替：还是比较多的。西红门东的新盘都是平替、西红门西的鸿坤理想城等二手也是平替。因此安全垫比较重要，能比前期便宜1万单价是王道，目前也符合这个逻辑，因此自住是可以买的，买房50%是专业信息壁垒打破、50%是和自己家庭的适配性。
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