最高院：开发商破产的，消费购房人请求退款或交房权利最优先！

作者：周军律师.

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在房地产市场的复杂环境中，经常会碰到开发商资金链断裂、违规建设等自身原因致使工程停工，无法依约交付房屋的情形。

这种情况下，如果买房人选择解除合同的，首付退吗？剩余贷款谁来还？

最高人民法院案例库入选案例《陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案》中明确：

1.商品房出卖人逾期交付房屋，且案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性，买受人购买商品房以及为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现。为一揽子解决争议，保证裁判的统一性，买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。

2. 合同解除后应当充分考虑贷款购买商品房商业模式下商品房买卖合同和担保贷款合同之间的密切联系、合同主体的缔约地位及当事人权利义务的平衡等因素，由商品房出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。

如果开发商欠钱较多，同时有银行抵押贷款，未结清的施工单位工程款和其他欠款，开发商钱不够甚至破产的，应该先给谁退款？

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》明确了退款顺序，其中买房人的退款优先于其他普通债权、优先于银行等机构有抵押的债权、甚至优先于建设工程价款优先受偿权，享受超级优先受偿权。

买消费购房人超级优先权＞承包人工程优先受偿权＞银行抵押权＞其他普通债权。

如果购房人不解除合同，选择继续交付房屋的，其房屋交付请求权也优先于其他所有债权，包括建设工程价款优先受偿权和有抵押的债权。

需要注意的是，要享受这种超级优先权，需要满足两个条件：

1. 商品房消费者购房以居住为目的。

2.商品房消费者购买房屋并已支付全部价款，或在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款。

周军律师提醒，购房者在面临此类困境时，应及时收集购房合同、付款凭证、与开发商沟通记录等相关证据，通过与开发商协商或向法院提起诉讼等法律途径，积极维护自身合法权益 。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

【法律依据】

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

法释〔2023]1号

(2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

最高人民法院办公厅

2023年4月20日

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