上海楼市开启新一轮下跌

　　静安大宁的品质次新房来“砸盘”了。

　　融创静安映，2022年中环沿线热门的流量红盘，2批次认购率突破500%。

　　最近的成交单价跌至开盘价附近。

　　大家通常的印象里都是老破小、郊区在疯狂下跌。

　　但最近我们研究市场发现，许多前期坚挺的区域或楼盘，已经开始补跌了。

　　就像楼市上涨时，有领涨的，也有跟随市场后涨的。

　　而在市场下行时，同样有先跌的，也有受市场影响后跌的。

　　往往那些基础条件差、竞争力弱的楼盘会率先且快速下跌。

　　这一点在过去两年中，对于刚需房东来说感受尤为深刻。

　　但当市场价格趋势向下，不同产品板块之间的价差大幅拉开之后。

　　那些原本坚挺的地方也扛不住了。

　　“急售”房东“砸盘”

　　我特意去了解了一下融创静安映成交的这套房子。

　　融创静安映15号楼的1楼。

　　建筑面积97.44平，最终成交价863万，单价只要8.8万/平。

　　房子户型没什么问题，小区是2022年才交房的，缺点就是小区最后一排的1楼，3梯5户。

　　从融创静安映已有的挂牌和成交情况来看，这个价格远低于均价。

　　小区低楼层同户型上一套的成交单价是12.3万/平。

　　目前链家上最便宜的低楼层挂牌房源，也要10.8万/平。

　　就算和这套挂牌房源比，价格也是低了近20%。

　　其实房东刚开始是想卖10万的，但因为要出国，所以降价急抛。

　　这理由大家都懂的，10个卖房9个出国。

　　估计房东一开始就是投资客，眼看着房价下跌，担心自己要亏钱了，赶紧让利抛售。

　　但这个急售价可能会扰乱小区的房价。

　　接下来要卖房的房东和要买房的客户都会将这套房子纳入参考价格体系。

　　估计至少会造成10%的降幅影响。

　　融创的业主们这次被邻居狠狠的背刺了一把。

　　次新房开始补跌

　　融创静安映价格“暴跌”。

　　既有个别房东砸盘的偶然性，也有市场的必然性。

　　上海楼市这轮调整，从老破小到老破大，到郊区次新，再到市区次新。

　　上涨时是螺旋向上，板块产品逐级抬升价格。

　　下跌时亦是螺旋向下，板块产品逐级去泡沫。

　　当下这些次新产品正在经历挤泡沫阶段。

　　今年以来，唐镇标杆三兄弟，价格屡创新低，仁恒东郊花园跌到6字打头。

　　徐泾标杆，仁恒西郊花园，价格跌回2018年。

　　徐泾蟠龙天地一期，2021年单盘认购数量之最。

　　低楼层98平的3房，最新成交单价6.1万/平，已经跌破发行价。

　　张江标杆，汤臣豪园四期，低楼层109平的2房，最新一套成交价还在降。

　　同户型低楼层的在挂房源，也在降价。

　　华漕恒基旭辉中心，高区3房，成交单价降，在挂房源降。

　　除此之外，浦东内环一些自住次新，

　　比如花木陆家嘴锦绣前城、杨东陆家嘴中央公寓、上海绿城、爱家亚洲花园等，挂牌量持续冲高，价格也承压。

　　都“逃不掉”

　　除了以上这种高估值的次新，很多热门地段世纪初的商品房，也开始补跌了。

　　比如古北御翠豪庭。

　　2008年的港系豪宅，曾经黄金城道上炒的最火的楼盘。

　　目前古北二期里楼龄最新的小区。

　　地处古北新区的中心位置，与古北一期的成熟生活配套只有一路之隔。

　　双轨地铁，15号线红宝石路站200米、10号线伊犁路站380米。

　　对口一贯制学校，建青实验幼儿园(示范园)，建青实验小学(二梯队)，建青实验中学(区重点)。

　　港系外立面引人瞩目，只要看步行街楼盘，必然绕不开它。

　　房价高峰时御翠豪庭82平的户型成交单价站上了14万/平。

　　今年以来一直在降价，近期同户型的成交单价只有9.9万/平，较最高点跌幅30%。

　　目前同户型的在挂房源，价格也低于上一套的挂牌价。

　　另外，升学季热度褪去后，之前坚挺的挂户口老破小，价格也开始重新回落。

　　比如梅园三街坊，中区高区成交价都在降，在挂房源接近成交价。

　　古美平南一二村，40平的1房，成交价已经跌回至去年9月份的水平。

　　原因

　　曾经坚挺的板块楼盘现在大幅下跌，有内外因共同作用的结果。

　　内因是楼市挤泡沫，老百姓购房意愿降低。

　　造成这种现象最直接的原因是人口和收入的下降。

　　更深层次的原因是前些年房地产高速发展透支了未来。

　　最根本的原因是目前我国的房地产制度需要变革。

　　所以国家通过实行供给侧改革，实现房价的平稳过渡，也就是我们常说的软着陆。

　　外因则是新房的冲击。

　　这两年上海中环以内的中高端新房供应都非常充足。

　　前面提到的很多二手项目和房源，总价在800-1200万，新房的替代品会有很多。

　　比如中建壹品外滩源筑99平的3房，西派海上103-105平的三房，都在这个总价区间。

　　虽然今年上市的这些新房不见得地段都要比原来的二手商品房好。

　　但是产品和价格的优势确实对购房者吸引力大。

　　与产品创新的新房冲击下，之前倒挂的二手终要回归正挂的命运。

　　毕竟楼市普跌的行情，如果不降价，就不可能找到买家。

　　从另一方面说，也意味着这种类型的二手开始具备捡漏的可能了。

　　小结

　　楼市有涨有跌，房子有强有弱。

　　前期表现坚挺的，往往在市场下行时回调得更晚。

　　给到大家的操作空间和决策时间也更为宽裕。

　　不过，大家也不必过于担心房价会无底线下跌。

　　目前，上海不少区域的房价已经回落到相对合理的水平。

　　而那些此前坚挺的板块，价格的适度回调，或许正是上海楼市调整的最后一环。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。