扑街咯！小产权房，转正无望！

上周，很多人都错过了这一条重磅消息：

广东省自然资源厅印发《关于加快解决国有建设用地上不动产登记若干历史遗留问题的指导意见》，自2025年8月4日起施行，有效期5年。

而这里所说的“历史遗留问题”，就有曾红极一时的“小产权房”。

01

广东，小产权房的重灾区

这份《意见》也是很有意思。

前面说的是，要按照“缺什么补什么、谁审批谁负责”要求，坚持群众无过错即办证，将建设单位责任与群众利益相分开，切实保障群众合法权益。

要构建“政府主导、部门联动”的工作机制，协同推进不动产登记历史遗留问题化解工作。

总而言之，就是为房屋无法办证、欠缴税费、用地手续不完善的情况，指引解决方向。

直到最后，话锋一转：

没错，群众无过错即办证，但是，小产权房绝对不行！

只要是在广东，不管何时建的，一律不得登记！

那什么是小产权房？

百度是这样定义的——

简单来说，就是在农村集体土地上建设的，未办理相关证件、未缴纳土地出让金等费用的违法建筑。

那类似的小产权房，你们猜全广东有多少？

首先，由于小产权房未纳入不动产统一登记，因此缺乏官方数据，只能参考相关机构口径——

参考社科院和广东省住建厅在2022年发布的相关报告，广东小产权房面积约10亿~15亿平方米，占住房总量的35%~50%，属于全国占比较高的省份。

按照占比来说，重灾区是东莞，约占整个住房市场的60%以上！！！

其次深圳，占比高达50%左右！！

接下来是佛山、惠州和中山，估算占比40%上下！

至于广州，小产权房面积约1.8亿平方米，占当时住房市场约30%~35%（广州城市更新协会在2021年的报告）。

以上这些数字以及比例，是不是远比大家想象中的要高得多呢？

考虑到这几年，各地都在发力旧改，加速拆建，小产权房的面积以及占比大概率是在下降。

但是，全省占比30%，莞深占比40%，少不了的。

明明是灰色地带，占比却如此高！

这就是问题所在，亦是《意见》提到小产权房一律不准登记的核心原因。

02

一旦转正，严重拖累楼市

对于买家，小产权房的优缺点一直都很明确。

优点，譬如便宜，往往只要同地段商品房的1/2；缺点就很多了，包括流通性低、交易纠纷以及未来可能被强拆的风险等等。

但这些，并不是目前禁止小产权房转正的关键。

在我看来，还是为了救市。

因为小产权房一旦可以转正，必定大量分流商品房的买家。

试想一下，同样一个地段，相似的交通和配套条件，小产权房卖2万/㎡，商品房卖5万/㎡。

若放开对小产权房的限制，允许它们登记拿红本，我相信10个人里面，至少会有1个人选前者。

小红书上大量关于“小产权房”的讨论

那么放到深圳，以去年成交新房+二手9.2万套商品房的体量估算，就是损失9000多个买家。

对于地方政府以及房企来说，购房需求减少，大概是他们最不想看到的。

何况，小产权房多了，存在时间久了，还会间接扰乱市场定价秩序，影响开发商的拿地意愿。

另外，小产权房对旧改来说同样是不利因素。

一旦允许这类物业登记，增加矛盾纠纷不说，还会推高旧改成本，甚至拖慢旧改进度.......最终，还是影响了房地产。

因此，官方明确小产权房一律不准登记，是很有必要的。而这一原则，在未来也不会轻易改变。

抱有侥幸心理，以为自建房有机会拿红本本的买家，劝你们还是不要博了。

但也有叛逆的网友表示，自己不需要户口，不追求配套，不考虑以后买卖。

小产权房能不能登记，一点都不重要。重要的是它便宜，自己买得起，能有瓦遮头。

但凡能住个十几年，这笔买卖也就值了。

这么看来，小产权房似乎还是有它的忠粉和市场。那么如果是你，你会考虑小产权房吗？

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