中海云邸玖章，小步快跑

文/上海进深 严明会

三开三罄的中海云邸玖章，四批次已经在路上。

云邸玖章的推盘进度把握得很好，从四月开始，基本上一月一次认购、取证、开盘的节奏，这种“小步快跑”的策略既能及时观察市场反应，又能维持项目热度。

三批次推盘之际，实景示范区的开放又为项目增添了不少热度。这也是板块内首个有会所实景示范区的楼盘。

四批次预计在7月底开始认筹。此批次推出了南区东南角的8幢楼，总高17层，共有68套房源，都是建面约104㎡的3房。

回顾前三批的销售情况，能看出一些有趣的趋势。

整体来看，云邸玖章三个批次的推盘量越来越少，认购率逐渐走高，每批次都宣告售罄。

一批次在4月底开盘，推出187套建面约104-148㎡房源，均价11.49万/㎡，187套房源首开认购率205%，备案名“浩阳云筑”，截至目前，两个多月时间过去了，网签169套，网签去化率90%。

二批次推出105套建面约104-148㎡房源，均价10.8万/㎡，认购率223%，6月11日开盘至今近一个月时间，网签56套，网签去化率53.3%。此批次是云邸玖章的北区楼盘，备案名“波阳云筑”，也是目前三个批次中均价最低的。这个批次价格低，可能和地段、地价以及层高有关。

三批次推出52套建面约104-148㎡房源，均价11.66万/㎡，相比于二批次过会均价上涨8600元/㎡，认购率246%。6月26日开盘至今，网签38套，网签去化率73%。

需要说明的是，由于网签存在滞后性，不能完全反映真实销售情况。

四批次虽然只推出了104㎡的入门款，但这个户型有不少亮点：

1、经典飞机户型，南北通透，三开间朝南，采光效果很好；

2、进门玄关收纳设计，仪式感和实用性兼具，内里做了L型层板，电箱隐藏在内，隔板的高度完全可以放得下高跟鞋、靴子等；

3、全屋的收纳空间很足，除了入户的收纳柜，次卫的一整面墙、主卧门后空间的薄柜都增加收纳空间；

4、全屋飘窗设计，厨房将飘窗空间做成台面，扩大了厨房的操作空间，对百平米户型的刚需户型来说非常友好。

项目周边的土拍溢价不断上涨，让云邸玖章的含金量持续上升。在这样的市场背景下，四批次推出的104㎡低总价小户型，给人一种格外划算的感觉。

5月9日的四批次土拍，云邸玖章隔壁的N090602单元L4-02地块，成交楼板价8.02万/㎡，溢价率26.3%，创下板块新高。

这个“面粉价”，已经逼近附近周边部分在售新房的“面包价”。比云邸玖章北区地块的楼面价高约1.1万/㎡，比南区地块成交楼面价还高约7000/㎡，未来售价预计会冲上13万/㎡。

群雄激战的杨浦滨江，容不得开发商半点懈怠。拿地半个月后，地块的规划设计方案就公示，入市也提上了日程。

6月中旬的五批次土拍，距离云邸玖章南区约4公里的杨浦区C090101单元01C5-02地块，经过95轮竞价最终以35亿元的价格成交，成交楼面价95530元/㎡，溢价率30.79%。未来售价预计在14万 /㎡。

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