北京买房：理清思路，购房建议1585

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，现自住玉泉路经适房（单位分的，没房本不能买卖，可出租），三口之家，双方老人均在外地，三家现能凑550万首付款，我们两口年收入40+，想买个大点房子自住，老人要是来也有地方住，

看了中海永定玖里一层带下跃，一层精装，负一毛坯，明年9月交房，离地铁非常远，短期也没有规划，至少得八到十年才可能有发展，孩子高一，研究生毕业得八九年之后了，105平+负一层80平，估计500能拿下；140平+负一120平，估计680左右。

现在纠结是买不买，如果买105还是觉得一楼有点小，特别厨房，人多都施展不开，如果买140平的至少得贷款150万，现住房两年后孩子高考完可以出租，租金目前1万+/月，还贷款应该没有什么压力，就是怕以后不好出手，特别纠结，求指点！

您觉得在市里买还是郊区买合适？考虑中海永定玖里原因是便宜，加上下跃面积大。

A：

1、房子是用来住的，既然买房是为了改善自住，那就看自己的喜好呗。其他的都是副产品，没必要太纠结，纠结也没什么意义，都明摆着的事儿。

2、一层精装，负一毛坯。那问题来了，您觉得我们开发商傻吗？会放着钱不赚吗？有可能让买房人占便宜吗？

开发商为什么要给一层装修？因为能赚钱呗，号称8000的成本，能有2000的效果就不错，也就是在基础房价之外再赚一笔钱，同时还能促销。

那为什么负一不装修了？因为赚不到钱呗，赔钱的买卖没人干的。这找装修过别墅的朋友问问就知道了，地下室的装修是无底洞，无论预算多少，到中期之后就必定超标。因为地下室的隐秘工程太多，花钱多+看不见效果。而一旦省钱就又后患无穷，属于花钱受累不讨好儿的事儿。所以我们开发商极少有装修地下室的，地主家也没有余粮，赔不起啊。

3、所以如果买毛坯下跃，常规建议是把装修成本也打进去，而且最好是尽量往高了预算，或者是找靠谱儿的装修公司+出可行性方案。

但这带来个问题，也就是自住没问题，自己喜欢花多少钱都乐意。但如果有投资的想法，那这高额的投入将来谁给买单？因为装修不属于投资，绝大多数情况下都是消费，不管装的多好，将来的接盘人都会拿不喜欢来当借口砍价，装修成本很难卖出钱来。

尤其是地下室，因为不懂行的根本看不出成本和效果，懂行的则更会利用这点而装糊涂，所以更难收回投入，哪怕是一部分都得费很大的劲。

4、另外下跃属于小众产品，喜欢的人少+流动性弱=价格走势偏弱。绝大多数情况都是不好出手的，很多时候都不是价格的问题，而是只能等到喜欢的人才行。所以即便是在好地段儿的热门楼盘，下跃的投资性也偏弱，更适合自住。

5、地段儿的话看自己判断，我认为是普通。但不是没有规划，各种规划早就制定完成了，否则也不会出现能上市的土地和楼盘，这都是按着规划来的。新楼盘的土地价格和房价，其定价根据就是完成规划的价值。也就是说，近20多年来按规划推出的土地，其楼盘价格都是透支的规划价值。

但从投资保值角度来说，是否能按期+保质的完成规划则是重点。如果能做到，且能提前或增加了大型配套，那价格走势就能跑赢大盘。如果是符合规划的质量和时间，那就是拉平，兑现了透支的板块价值。如果是拖延或减少了配套，那就得陪着站岗了。

到目前为止，即便是铁道东边，有地铁+相对成熟+品质高+开盘价低的小区，这些年的价格走势也略落后大盘。所以还是多考虑自住吧，其他的都是副产品。

6、总之我没有明确建议，只是列出这些情况而已。买在哪里看自己的喜好，毕竟房子是用来住的，凭个人喜好选择更重要。只有投资才需要参考别人的意见呢，也就是站在接盘人角度上考虑，否则将来赚谁的钱去？这看自己的主要需求来选择吧，都各有优劣。

仅供参考。

二

Q:

请问，我发现了你说房价的根本漏洞，你说房价涨的时候你说和房租没关系，是两个市场，可现在房价下跌了你又说房租是房价的支撑，这两头的话都让你给堵了，横竖都有理是不？

那我就问这一句话，房租和房价到底是什么关系？能回答吗？别拿刚需当傻叉，我们买不起北京的房子只是因为穷，不是因为傻。

A：

1、如果抠字眼儿，那我从没说过房价和房租没关系，而是说没有必然关系。也就是说这两个指标有相关性，但没有必然性。房价上涨的时候，和房租的关系很小，但房价下跌的时候，房租就是房价的支撑。

2、复杂的解释您可能听着费劲，所以我用幼儿园水平的打个比方吧。请问，饭量和工资有关系吗？可以说没关系，至少是在涨工资的时候没关系，老板无论给你3000还10万，都不会问你一顿吃几个窝头？

但是，假定你每天至少要吃50个窝头，但在劳动力市场行情不好的时候，老板每天只给你开40个窝头，请问你是否接受？30个呢？20个呢？不给窝头还让你倒贴三泡大粪呢？你接受吗？肚子里有料吗？

所以说，饭量就是生存成本，是人力资源的最基本收益。饭量可以说跟工资涨跌没什么关系，尤其是涨工资的时候。但在工资下跌的时候，饭量就是工资的最后支撑，低了就不能干，否则活不下去。

3、房价和房租的关系就是如此，房价涨的时候人们都忽视房租收益，那实在算小钱儿。但在房租下跌的时候，人们会本能的在潜意识中计算租金收益，一旦接近银行存款利息就没必要再降价卖了。

4、可以参考股市，股票的分红就相当于房租，和股价有关系吗？上涨的时候没什么关系，谁在乎那点儿分红啊。但在下跌的时候，分红很自然的就成了股价支撑。市盈率其实就相当于租售比，股票牛市的时候可以无限膨胀，泡沫能上天。但在下跌的时候，市盈率低就代表着泡沫少，如果这还是实实在在的分红，那这就是股价的支撑。

5、总之我没拿刚需当过傻叉，也懒的跟您怼，自己琢磨吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，目前聚焦到以下两个房源/思路（家庭一家三口，平时1名老人带娃，均国企中层，税后年入100-120）：

1、大西洋新城e区，170平西北朝向4居和156平西南朝向3居，目前基本能到1080左右，还没面谈。（该思路主要是一步到位，次新+三帆，但先期贷款要400-500，需要卖掉花家地老房，月供能力没问题，但当下环境对未来无薪资上升预期）。

2、融科橄榄城94-100平全南2居，目前房源挂牌在820-960不等，主要是楼栋楼层不一，即便先不卖老房子也可直接入，卖掉老房子也没多少贷款压力。（该思路主要考虑压力最小，且孩子初中在清朝，未来出国上学规划，需储备子弹，小区管理不错）

请章哥指导，哪种更适合？另外，这两个小区究竟如何，请指点。

A：

1、国企中层税后百万，真够高的，无上升预期也足够月供了，无风险。

2、哪种更合适？从居住角度讲肯定是大西洋更合适了，从一开始上市就是望京标杆儿，典型的豪宅公寓，早期价格是望京均价的两倍。E区就是典型的自住为主，优势是离地铁近，居住角度的性价比相对高，自己喜欢就是最合适的。

不过多说一句吧，虽然您没提保值的想法，算我多嘴。望京早期的重点是在西部，定位又是富人区，所以大户型豪宅多，连保障房都是直接用商品房转的手续。但奥运之后望京的定位多次调整，大望京村之后就明确的以东部为主了，抢走了西部的一些红利。所以像大西洋的价格走势就略弱，否则也不会现在的价格。以后的最好成绩就是不落后，别期望值太高就行，多考虑居住角度吧，房子本来就是用来住的。

3、橄榄城是联想开发的，非常成功。早期的定位是中档，所以才叫“橄榄”，早期的Slogan就是“这个社会是橄榄型的”。开发这里时联想团队的经验已经比较足，把海淀中产社区的特点搬到了望京东，本来都以为有点儿错配。但后来望京定位的改变和东部的发展，导致这小区正好迎合了当地客群。再加上小区的各项都不错，所以档次提升成标杆了，也是热门小区，价格走势到目前为止一直领先，否则也不会是现在的价格。

4、简单就这情况吧，俩小区都很有特点，大西洋是望京西老牌儿豪宅，橄榄城算是东部新贵，当然也不太新了。大西洋更经济实惠，性价比更高，塔楼户型看自己的喜好。橄榄城到目前为止价格走势更好，地段和小区本身的因素都有，否则也不会反超大西洋这么多。

所以这就看自己的主要需求吧，两边各有优劣。这两种小区很典型，优劣势都明显，当地中介就很清楚。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们预算有限，有首付100万。月收入3万多。没有其他负债。现在政策首付比较低了，想考虑买个房子，用房租也可以抵一部分房贷。

1、最近看了通州临河里的DBC加州小镇，新城阳光，两个小区，全南向89平的，300以内能买到。

2、还看了东坝的金隅汇景苑和富东嘉园的86平左右的全南两居，350万左右能成交。

3、通州北关的新房，北投晟景汀澜，75两居，350左右能买到。

4、豆各庄的恒大御景湾，自住性商品房，80多平两居350左右。

看了这几个，感觉都还可以，房子不是太懂。请章哥帮分析下，哪个楼盘更适合入手？主要是居住为主，尽量保值吧。工作在国贸附近。未来10年内可能不需要换房，可以长期持有。

A：

1、房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。那如果从地段儿来说肯定是首选东坝啊，然后再看通州的。豆各庄到目前为止还不算强，所以这里才规划成政策房，典型的自住为主的板块。

2、哪个楼盘，我对现在的新房不熟，没参与卖房连价格都不知道。这咨询当地中介和渠道商吧，他们熟悉。主要就是看价格，也就是地段儿虽然普通，但价格真要是能到挂的话也合适。但现在是75平350万吗？不打折的话不算便宜，自住为主吧。

3、二手房要是我就先看东坝金隅的，好几个保障房小区呢，保值角度都差不太多，可以看看农业部的那个，带福利房性质，问中介就知道。富东嘉园怎么说呢，商品房小区，但品质普通吧，所以才走弱到现在的价格，看自己的喜好吧。

通州的两个都行，算算性价比吧，如果和东坝的差不多就算合适，否则就次选。豆各庄恒大的80多平350万，像是保值好的价格吗？南边的又一城很好的小区，被地段儿拖累的已经有些走弱，御景湾作为房龄新的却更弱，只能说各方面原因都有吧，自住为主。

4、简单就这情况，如果北投的是现在这价格，那确定是自住为主再买。从地段儿来说先看东北，是不是保障房无所谓，规模大就是优势。然后看通州的这俩，算算账就行。

仅供参考。

五

Q:

请问，想提前了解一下，太平路小学1911后今年调剂多吗？

A：

1、太平路小学，我不知道今年有没有调剂，没听说。反正去年应该是没什么，前年也不多。这里的学位充足，从来也不是调剂重点。

2、而且如果是过两年上学，那也没必要太参考现在和前两年的入学情况。毕竟明年之后的入学人数就明显下降了，比最高峰少了小一半呢。那就算曾经很紧张，到了低谷期也相对宽松多了。

3、所以我建议都甭看今年之前的情况了，意义不太大。打个比方就相当于买火车票，三四月份出行的话，就没必要参考春运前后的行情了，没什么太大意义。

仅供参考。

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