卖地收入增长100%！成都凭什么？

在全国土地出让金收入跌至10年来最低水平之际，成都的土地市场反而比去年同期增长100%。

从全国范围来看，自2021年土地出让收入创下新高之后，就一直在下降。房地产面临着供大于求，房价也在下跌，对地产开发商来说，他们拿地的意愿也在下滑。

到今天，全国土地出让收入已经跌至10年来最低水平。

但有一座城市，却是一个意外。

在全国土地出让金同比下降15.9%的背景下，成都2025年上半年土地出让金高达440亿元，同比增幅超100%，成都的房地产市场，凭什么这么特殊？

2025年一季度，全国土地出让金6849亿元，同比下降15.9%，较2021年同期1.6万亿峰值缩水57.4%。土地财政依赖度从2020年的46%降至22.16%，但核心城市与非核心城市分化加剧。

其中，国内TOP20城市土地出让金占比达66%，杭州、北京、成都等城市通过“优质地块优先供应”实现增长。成都一季度土地收入同比增幅更是高达543%，成为二线城市逆袭典型。

2025年上半年，成都出让涉宅用地近60宗，出让金约440亿元，和2024年上半年36宗、211亿元相比，出让金同比增幅超100%。

而从企业所有制构成来看，成都拿地前30家企业当中，民营企业有12家，去年只有五家。从拿地金额占比来看，也从去年的15%上升至25%左右。

总体来看，拿地最多的仍然还是非民营企业。

根据财政部6月20日公布的数据来看，今年5月国内土地出让收入同比下降14.6%至1941亿元，这是2015年5月以来的最低水平。

成都之所以能够逆势增长，离不开其土地供应策略。

在供应端，成都涉宅用地连续4年以15%至20%的幅度收缩，2025年计划供应量再减13.6%，供给端的收缩，客观上加剧了土地价格，当土地开始“稀缺”的时候，企业拿地的积极性也会相应提高。

在结构上，成都核心区域土地供应占比更低。

其中成都核心区（“5+2”区域）供应占比下调至40%，稀缺的土地价格也让楼面价突破4万元/㎡。今年上半年，成都集中推出近60宗土地，仅仅是6月份就成交了18宗。

其中，板块区域价值也在重构。其中，招商蛇口以31700元/㎡竞得大源地块，推动成都进入“3万+”时代。

青白江依托中欧班列枢纽优势，创下最高起拍价与成交价双纪录，金牛区茶花板块52亩地块以20200元/㎡成交，溢价率23.9%。

当然，拉动成都房地产最重要的因素还是人口。

目前成都的常住人口在2147万人，其人口密度达到了1500人每平方公里，庞大的人口增量，也是成都房地产发展的最大依仗。

但显然，成都也在不断逼近人口天花板，这一点也会制约未来房地产发展。2017年，成都常住人口增长了0.64%，到2023年，仅仅增长了0.19%，这也意味着，成都的人口天花板或许已经逼近极限。

根据《成都市国土空间总体规划（2021-2035年）》来看，2035年成都规划人口目标为2300万人，2024年成都人口也仅仅增长了7万人，这也意味着未来成都人口几乎很难突破到2500万人。

目前来看，成都的房地产增量依然存在。

截至2023年，成都共有约312万套住房，但常住人口达2140.3万人。住房持有率约为64%，即约三分之一人口（约760万人）处于无房状态。

这七百多万人，就是成都房地产市场的未来。

目前成都主城区楼面价普遍突破1.3万元/㎡，武侯新城出现地价与房价倒挂2000元/㎡现象，房价过高，仍然是制约家庭购房的一个很大因素。

总的来说，成都能够在房地产下行周期里卖地收入大涨，本身就说明了市场看好成都房地产的未来。

从过去的土地财政依赖到今天卖地收入大减，对地方来说，考验的确较大。

而成都的经验表明，在土地财政转型期，通过“优质地块战略投放+产业协同发展+供应节奏控制”的组合策略，仍然可以实现土地市场的结构性增长。但需警惕核心区过热与远郊滞销的分化风险，未来应加强公共服务配套与产业导入的协同发展。

end.