以买卖名义赠与共同房屋，合同会被认定无效吗？北京律师分析

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在房产继承与转让过程中，若涉及共同共有财产的处置，未经其他共有人同意，很容易引发纠纷。下面这起姐妹间因房屋买卖合同效力产生的纠纷案例，值得关注。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告林婷向法院提出诉讼请求：

确认林兰与赵慧于 2018 年 10 月就北京市朝阳区二号房屋（以下简称涉案房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

请求将涉案房屋的产权恢复登记至赵慧名下；

本案诉讼费、财产保全费、为保全支付的保险费由林兰承担。

林婷称，她与林兰系姐妹关系，父亲林国栋 2006 年 11 月 13 日去世，母亲赵慧 2024 年 2 月 14 日去世。涉案房屋是林国栋和赵慧的夫妻共同财产，原登记在赵慧名下。2006 年林国栋去世后未留遗嘱，涉案房屋属赵慧、林婷、林兰共同共有。2024 年 2 月 18 日，她才得知涉案房屋在 2018 年 10 月已从赵慧名下转到林兰名下。赵慧未经其同意擅自转让房屋，行为无效，故诉至法院。

（二）被告的抗辩主张

林兰辩称，不同意林婷的全部诉讼请求。无处分权并非合同无效的理由，且赵慧已去世，无法将房屋恢复登记至其名下。财产保全相关费用不应由其承担。她认可身份关系及房屋原为夫妻共同财产等事实，但主张 2006 年家庭会议约定涉案房屋归其所有，2018 年过户是按约定进行，虽未支付购房款，实为赠与，即使侵犯林婷权利，也可回购相应份额，建议在继承案件中一并处理。

（三）法院查明的关键事实

涉案房屋系林国栋与赵慧的夫妻共同财产，原登记在赵慧名下。林国栋 2006 年去世，未留遗嘱，林婷、林兰、赵慧为其法定继承人。

2018 年 9 月 27 日，赵慧与林兰签订《房屋买卖合同》，约定赵慧将涉案房屋以 120 万元卖给林兰，2018 年 10 月 18 日办理了权属转移登记，林兰未实际支付购房款，双方实为赠与。办理过户时，二人均否认房屋为夫妻共有。

林兰主张家庭会议约定房屋归其所有，但未提供充分证据，林婷对此不予认可。

二、案件分析

（一）争议焦点

赵慧与林兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否无效？

涉案房屋能否恢复登记至赵慧名下？

（二）法律分析

合同效力：涉案房屋为林国栋与赵慧的夫妻共同财产，林国栋去世后，林婷作为法定继承人对房屋享有权利。赵慧与林兰明知林婷是权利人，未征得其同意签订合同，且未实际支付购房款，办理过户时隐瞒房屋为夫妻共有的事实，属于恶意串通，损害了林婷的利益，根据法律规定，该合同无效。

产权恢复：合同无效后，因该合同取得的财产应返还，涉案房屋应恢复至原登记状态，即登记至赵慧名下。虽赵慧已去世，但产权恢复登记是纠正无效合同导致的物权变动，具有法律依据。

三、裁判结果

法院判决：

确认赵慧与林兰于 2018 年 9 月 27 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

位于北京市朝阳二号房屋的权属登记由林兰回转登记至赵慧名下；

驳回林婷的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）共同财产处置的注意事项

处置共同共有财产需经全体共有人同意，未经同意擅自处分，可能构成恶意串通，相关合同会被认定为无效。

继承开始后，遗产未分割前，继承人对遗产形成共同共有，任何一方不得擅自处分。

（二）房屋交易的风险提示

房屋买卖应遵守法律规定，如实申报房屋状况，恶意串通损害他人利益的交易不受法律保护。

以买卖形式掩盖赠与等真实意思时，需注意处分的财产是否涉及他人权益，避免因无权处分引发纠纷。

（三）法律建议

涉及家庭房产继承与处置时，应通过书面协议明确各方权利义务，确保处分行为合法合规。如发生纠纷，应保留好相关证据，及时通过法律途径维护自身权益。若对财产分割有争议，可在继承案件中一并处理，避免重复诉讼。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）