农村宅基地转让违法，地上房屋买卖协议有效吗？北京律师解析

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在农村地区，宅基地及房屋买卖纠纷时有发生，其协议效力的认定是关键。下面这起案例，就围绕宅基地相关协议的效力展开，法院的判决值得关注。

一、案情梳理

（一）本诉原告的诉求与缘由

原告柳兰向法院提出诉讼请求：确认赵伟与孙杰签订的《协议》无效。

柳兰称，她与赵伟（已故）系夫妻关系。1992 年 2 月 27 日，二人经申请获批平谷区某村宅基地一处，面积 0.26 亩。1993 年，因无力建房，赵伟将该宅基地出售给孙杰，二人签订《协议》，约定价格 2000 元。根据《土地管理法》相关规定，宅基地归集体所有，村民仅有使用权，不能随意买卖，该《协议》因违反法律强制性规定应属无效，故诉至法院。

（二）被告的抗辩与反诉主张

孙杰辩称：认可柳兰要求确认《协议》无效的主张，该《协议》是意向性协议，未实际交付宅基地，且双方实际买卖的是房屋而非宅基地。

孙杰反诉请求：确认其与赵伟签订的《买卖房屋契约》有效。

孙杰称，2001 年 1 月 15 日，他与赵伟签订《买卖房屋契约》，购买上述宅基地上的两间简易房屋，他是该村村民，符合宅基地申请条件。后其父亲孙强（已故）重新向村委会申请该宅基地审批手续，村委会已按正常程序审批，故要求确认该契约有效。

（三）原告对反诉的抗辩

柳兰辩称，孙杰的反诉与本诉非同一法律关系，不同意一并处理。双方不存在房屋买卖事实，《买卖房屋契约》并非真实意思表示，实际是宅基地买卖，应属无效，故不同意反诉请求。

（四）法院查明的关键事实

赵伟与柳兰系夫妻，赵伟、孙杰均为平谷区某村村民。1991 年，赵伟申请宅基地获批，面积 0.26 亩。后赵伟与孙杰签订《协议》，约定赵伟将该宅基地以 2000 元出售给孙杰，未注明日期。

2001 年 1 月 15 日，孙杰与赵伟签订《买卖房屋契约》，约定赵伟将该宅基地上的房屋以 2000 元卖给孙杰，村委会盖章确认并收取管理费。

孙杰父亲孙强 1991 年、2001 年分别申请宅基地获批，其中 2001 年申请系签订《买卖房屋契约》后对涉案宅基地的补批。村委会称赵伟将获批宅基地卖给孙强，孙强重新办理了审批手续。

二、案件分析

（一）争议焦点

赵伟与孙杰签订的《协议》是否有效？

孙杰与赵伟签订的《买卖房屋契约》是否有效？

（二）法律分析

《协议》的效力：农村宅基地归集体所有，村民仅享有使用权，无权擅自转让。《协议》实质是赵伟将获批宅基地有偿转让给孙杰，违反土地管理法相关规定，应属无效。柳兰作为同户宅基地相关权利人，要求确认《协议》无效于法有据。

《买卖房屋契约》的效力：该契约是将宅基地上的房屋有偿出售给孙杰，且经村委会确认，双方均为该村集体经济组织成员，不违反法律强制性规定，系真实意思表示，应确认为有效。基于房地一体原则，孙杰购买房屋后享有涉案宅基地使用权，且孙强已完成涉案宅基地合法流转手续，柳兰关于该契约系宅基地买卖的主张无依据。

三、裁判结果

法院判决：

确认赵伟与孙杰签订的《协议》无效；

确认孙杰与赵伟签订的《买卖房屋契约》有效。

四、案件启示

（一）宅基地及房屋买卖注意事项

区分宅基地与房屋买卖：宅基地所有权归集体，禁止擅自转让，宅基地买卖协议通常无效；但同一集体经济组织成员间的房屋买卖，符合规定的，协议有效，同时涉及宅基地使用权的流转。

履行合法手续：房屋买卖应经村委会等相关部门确认，必要时办理宅基地审批或变更手续，确保流转合法。

（二）协议效力的认定要点

宅基地买卖协议：因违反法律关于宅基地所有权归集体、禁止擅自转让的规定，一般认定为无效。

房屋买卖协议：同一集体经济组织成员间签订的房屋买卖协议，若系双方真实意思表示，经相关部门确认，不违反强制性规定，通常认定为有效。

（三）法律建议

进行农村房屋及宅基地相关交易时，要明确交易标的是房屋还是宅基地，了解相关法律法规，确保交易在法律框架内进行。交易时应经村委会等部门确认，办理必要手续，保留好相关协议、审批文件等证据，避免纠纷。如遇争议，可咨询专业律师，依法维护权益。

若你在农村房屋买卖中遇到类似问题，可私信专业律师寻求帮助。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）