内蒙古
作者：张万军，江苏连云港东海县人，毕业于西南政法大学，法学博士，现任教内蒙古科技大学法学系，法学教授，内蒙古钢苑律师事务所律师。
一、本案基本事实及裁判观点
某至物业公司与某锦宾馆签订《房屋租赁合同》，约定租期至2019年11月30日，并明确“若甲方继续出租且乙方无重大违约，乙方在同等条件下享有优先承租权”。合同到期前，双方就续租展开协商，某锦宾馆提交了续租意向书，但某至公司以“租金过低”为由拒绝，并于2020年1月与第三方某聚公司签订新租赁合同。某锦宾馆在诉讼中获知新合同条款后，当即表示愿按同等条件续租，并提起反诉主张优先承租权。
法院认为，某至公司虽告知某锦宾馆“意向书不符合内部条件”，但未将第三方洽商情况、租金标准、支付方式等关键条款提前告知承租人，导致某锦宾馆无法有效行使优先承租权。某锦宾馆在知悉新合同内容后立即主张权利，符合《民法典》第734条规定的优先承租权行使条件。据此，两审法院均判决：确认原租赁合同终止，但某锦宾馆有权按照某至公司与某聚公司签订的合同条款继续承租案涉房屋。（案例来源：人民法院案例库《北京某至物业管理有限责任公司诉北京某锦宾馆房屋租赁合同纠纷案》，入库编号：2025-07-2-111-001）
二、出租人告知义务
优先承租权并非抽象权利，其实现依赖于出租人的积极协作。《民法典》第734条赋予承租人“同等条件优先承租”的权利，隐含了出租人全面、及时披露交易信息的核心义务。本案中，某至公司存在双重过失：其仅强调某锦宾馆的报价“不符合内部条件”，却未披露是否存在其他意向方、第三方报价具体数额、租期长短等足以影响“同等条件”判定的要素。这种选择性告知剥夺了承租人衡量市场行情的知情基础，构成对诚实信用原则（《民法典》第7条）的违反。某至公司在与某聚公司确定合同条款后，未主动向某锦宾馆告知交易条件，直至诉讼证据交换阶段承租人才获知关键信息。这种事后告知使优先承租权沦为“补救性权利”，背离了立法保障承租人持续稳定经营的初衷。
值得深思的是，法院将出租人的告知义务延伸至“潜在承租方商议条款”层面，实质上确立了动态信息披露标准——出租人一旦与第三方形成实质性租赁条件，即产生即时告知承租人的责任。此举填补了《民法典》第734条的操作细则空白，防止出租人利用信息不对称架空优先权。
三、“同等条件”的司法认定逻辑
本案另一启示在于精准界定“同等条件”的涵摄范围。法院明确指出，应聚焦于直接影响出租人合同利益的核心条款，租赁期限届满，承租人优先承租所依据的“同等条件”应限定为租赁物的用途、租金、租赁期限、支付期限和方式等可直接影响出租人在租赁合同中可获利益的关键要素。
某至公司曾抗辩称“某锦宾馆意向书在多项条款上不符合同等条件”，但法院未采纳该观点。关键在于，某锦宾馆最终主张的是以某聚公司合同条款为基准的“同等条件”，而非其最初意向书的条款。当承租人明确接受第三方合同全部关键条款时，即视为满足“同等条件”要求，出租人不得以承租人先前报价过低或部分条款差异为由抗辩。
这一裁判规则揭示优先承租权的本质：它非缔约特权，而是缔约机会保障。只要承租人愿意接受出租人与第三方达成的真实交易条件，法律即强制出租人回归与原承租人的缔约关系，以此平衡商业效率与诚信秩序。
对出租人而言，本案敲响警钟，拒绝续租时，除发送终止通知外，必须书面告知第三方交易核心条款；给予承租人合理考虑期（建议不少于15日），待其明确放弃后再签约第三方；留存告知证据（如公证送达记录），避免争议时陷入举证困境。而对承租人，需注意合同到期前书面提出续租请求，密切关注出租人招商动态，及时主张知情权；发现出租人隐瞒交易条件时，立即发函申明优先承租意愿并固定证据。
本案通过激活出租人的告知义务，使纸面优先权转化为现实缔约权。这一裁判要旨已被纳入人民法院案例库，成为全国法院审理类案的标尺，亦为租赁市场的公平运作注入法治基因。
内蒙古钢苑律师事务所民商事律师团队以"学术+实务"双轮驱动，该团队由一批长期从事公司法、合同法研究和实务处理的资深律师组成专业团队，主要为公司提供各类商事合同纠纷、侵权纠纷、物权纠纷的诉讼代理法律服务，并针对客户需要解决的专门民商事法律问题，提供专项的民商事法律服务。
地址：内蒙古自治区包头市昆都仑区凯旋银河线2A座18楼1807室
钢苑律师电话：13654849896
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
