什么房子能叫资产？

文：蔡垒磊

关于资产和房子，我已经写了很多篇了，但是还有人在后台问自己什么地方的房子是不是资产——这说明一个问题，就有时候教给有些朋友一些“道”层面的东西，如果这个人缺乏相关的背景知识，依然是无法分析出有效结论的。

资产，我说了只要能生产价值，不管它是用于生产钱，还是生产“能卖出去”的商品，还是生产情绪价值——都是资产。所以房子是不是资产？房子当然是资产，有房贷的房子也是资产，因为贷款是你跟银行结算的一笔欠款，理论上和这套房子毫无关系，只是你用房子做抵押了，万一不还银行可以收走它，仅此而已。所以贷款是贷款，你这套房子炸掉了，抵押物没了，或者跌归零了，贷款该还多少还得还多少，它和房子是要分开来看的。

那自住的房子是不是资产？还记得我说过资产最重要的一个特点叫什么？流动性，就是这个东西不仅能为你生产价值，它还能为其他人生产价值，所以它不仅能给你住，也能给别人住，只是你选择了自己去消费这个房子生产的情绪价值而已。因此只要还有别人需要它生产的情绪价值，它当然也还是资产。

但是，不同的房子有数量不一的替代品，也有不同数量的消费者，消费者越多，能满足这种消费的房子越少，那房子的资产属性就越强，反之则越弱。比如有人在后台问的房子是那种很小的地方，很可能10年后就不能给任何人提供情绪价值了的，那么理论上虽然它现在还是资产，你也不能把它当资产看——你可能花100万买了它，那你就得按10万一年的消费预期去看待它。

买房子要去哪里？超级企业集群的旁边，富人的旁边，比如美国的硅谷，曼哈顿，洛杉矶，为什么？因为那些地方生产价值的效率非常高，所以在那里生产价值的人就有更高的时间成本，于是越靠近直接生产价值的区域，房价就越高——这就是李嘉诚当年提出的，地段，地段，地段。

但这些不是一成不变的，如果这个区域的价值生产能力在下降，比如在过去15年，互联网大厂创造了大量的财富，但再往前10年，那就是别的产业了，那房价的贵贱自然要跟着产业走。即什么产业最能生产价值，这个产业集聚的地方，房价就会飙升，这个产业要是不行了，周边的房价自然下跌——是这样来的，并不是你喜欢的就是核心，或者在你爸妈眼里的核心，到了你这一代还是核心，不是这样的，我们得看到资产的本质，即它能生产的价值很大，它本身很少，那么资产属性就很强——这里不管是它能生产的价值发生变化，还是它的可替代品数量发生变化，它的价格都会发生很大的变化。

所以你去买小地方的房子，虽然现在也是资产，但未来一定没前途，你去看，更强的生产力不管是在这个时代，还是下一个时代，会来你地方吗？不可能的，不管进入什么时代，都没可能，所以它的资产属性是非常弱的。中国大陆只有四个城市的房子，有相对较强的资产属性，北上深杭，虽然现在还不是买点，但等房子跌到白菜价以后，就这几个城市的房子可以捡，其他城市的房子的资产属性都太弱了——北，对应政治中心，这是中国的特点，不会变；上，对应金融中心，就是美国的曼哈顿，华尔街精英聚集的地方；深和杭里面有高新技术大厂的集群区，对应新产业新技术中心，就是美国的硅谷。

所以为什么只有这四个城市？因为国内只有三个产业是稳的，政治，金融，技术。

那你说我能不能现在就捡？虽然还可能暴跌，但我能等，等个20年30年，就不信它不起来。是，你等比特币可以这样等，等以太坊或许也可以，但房子有个特点就是会折旧，在拆迁预期大降的前提下，如果你还买了高层，比如你买次新的房子，那么流转周期一般在5～10年，再超出，折旧的影响就会比较大了，房子的资产属性会大幅下降，哪怕你在“所谓的核心”——即这个核心涨，不代表你还能涨。就像东京，虽然花了30年房价回来了，可第一这对你来说有什么意义呢？人家30年资产翻了10倍，你才回本，这种回本的意义在哪里？成了一个人家可以随意丢掉的零头；第二是那个区域房价回来了，不代表你的房子价格回来了。

所以房子作为一种资产，你要知道它的特性，才能驾驭它。你现在买的房子，什么东西是稀缺的？不要说学区，公立学校盖章的学历，未来是持续贬值的，你应该看有没有最顶级的私立学校。再想想还有什么？周围的人是富是穷？他们在生产什么价值？每个月赚多少钱？未来10年，你所在的区域会有什么产业？是不是生产效率极高的产业？10年，就看10年，如果该区域10年内没有希望，就不要买。

买房作为一种投资，仅有在能出租给别人10年，10年后该区域的赚钱能力大幅提升，还能以更高的价格出售的时候，才成立。如果你是自住，还背上了一堆贷款，那你的消费成本是很高的，因为你没有租金收入，还要支出贷款利息，还得承担来回的成交摩擦，房价折旧，以及把几乎所有的装修费都扔水里（毕竟你自住不可能装得太差）——这个成本，你在出售的时候算算账才能弄明白。

有人疑惑说某几个发达国家的房子，为什么有这么高的房产税和七七八八的持有费用，最后还能赚钱？那是因为人家国家的经济在大踏步发展，居民收入在飞速提升，所以房子作为一种必备的生产资料，就水涨船高了，我们也经历过这个时期，你是懂的，而现在之所以不能出手，不是水放得不够多，而是我们离经济复苏还有很久很久。

（完）

我是蔡垒磊，感谢你的阅读。