®中企云启春申售楼处 | 莘庄中企云启春申官方发布：高质引爆市场

中企云启春申：莘庄 CBD 的数字泡沫

凌晨四点的营销中心，策划小张正用酒精棉擦拭 "82% 得房率" 的发光字。那些 LED 灯管拼出的数字边缘已经发黑，像极了我们给这套房源算的账 —— 把公摊面积切成碎片伪装成 "赠送空间"，才凑出这个唬人的百分比。保洁阿姨拖着拖把经过，拖把杆不小心撞了下发光字，"2" 字的右下角瞬间熄灭，变成个诡异的 "8%", 倒像是这套房子真实的良心占比。

作为项目营销总，我刚在 "销售话术手册" 上签下名字。第 7 页 "得房率计算" 章节被我用红笔圈出，旁边批注 "强调 '82% 远超同行业 '，绝口不提是扣除墙体厚度后的虚假数据"。成本部送来的《测绘规范》在碎纸机里成了条状，纸屑上还粘着施工队的便签："按 10 厘米墙体厚度上报，实际 24 厘米的事，千万别写进合同"。

一、得房率的切割魔术

销售晨会的演练比菜市场砍价还热闹。小李举着 96㎡户型图嘶吼："客户问得房率就说 ' 买 96 平得 79 平 '，边说边用激光笔在图上划，快到让他们看不清括号里的 ' 含设备平台 ' 小字！" 他西装内袋里藏着份真实的测绘报告，82% 的得房率是把阳台栏杆往外挪了 30 厘米、把电梯井面积算成 "公共区域赠送" 才凑出来的 —— 按国家规范，这些操作全属违规，实际得房率只有 71%，相当于客户多花 67 万买了 11 平空气。

样板间的卷尺是我们的 "魔术道具"。特意定制的 5 米卷尺比国标短了 10 厘米，用它测量 96㎡户型时，总能多出 0.96 平。上周有位做工程监理的客户自带卷尺来验房，当场发现差距，小李笑着递上 "VIP 专属礼包"："这是开发商给您的补偿，里面有进口咖啡机。" 他没说那咖啡机是东莞产的贴牌货，成本价还不到 200 块。

127㎡户型的 "四房两卫" 藏着更狠的猫腻。设计师把书房面积从 8㎡标成 10㎡，实际放张 1.2 米的书桌就满了。我们在样板间里摆了张折叠桌，旁边立着面穿衣镜，视觉上硬生生拓宽了 1.5 米。有位客户的孩子在书房里跑了两步，膝盖直接撞在墙上，孩子哭着说 "这里太小了"，小李赶紧打圆场："这是创意空间，适合做瑜伽室。"

二、地铁旁的距离骗局

"12 号线七莘路站旁" 的巨幅广告立在工地围墙上，箭头直指地铁站的方向。实际从项目正门走到站台要 12 分钟，沿途还要经过两个菜市场，早高峰能堵得让你怀疑人生。我们拍的 "通勤短视频" 是凌晨五点拍的，让模特穿着高跟鞋走直线，剪辑时加速 1.5 倍，看起来像 5 分钟就能到。有位住在莘庄的客户按视频路线走了趟，回来骂："你们这是给飞人设计的路线吧？" 小李给她看规划图："您看这虚线，将来要建人行天桥，到时候 3 分钟准到。" 他没说那天桥的规划还在区政府的 "待议" 文件夹里。

在建的嘉闵线成了我们的 "营销救星"。宣传册上写着 "双轨交汇，15 分钟直达虹桥"，却绝口不提嘉闵线要 2027 年才通车，且七莘路站到项目的换乘距离有 800 米。我们请了批 "交通专家" 做讲座，他们拿着我们给的脚本念："双轨加持，未来房价至少涨 30%"—— 其实这些专家的真实身份是房产中介，每人出场费 5000 块。有位在虹桥上班的客户算通勤时间："就算通车了，我也要换乘两次，比现在还慢！" 我笑着请他去雪茄吧："买这里的房子，买的是地段预期，不是当下的便利。"

三、精装修的偷工减料

厨房的 "高端精装" 用的是 "薛定谔的品牌"。宣传册上写着 "西门子厨具"，实际装的是浙江产的 "西门子"—— 多了一横的仿冒品，烤箱温度偏差能到 ±30℃。上周有位烘焙博主来验房，烤的戚风蛋糕直接塌陷，她举着温度计质问："这就是你们说的德国品质？" 小李赶紧换了套说辞："这是为中国家庭定制的 ' 智能款 '，需要适应期。" 他转身就让采购部把所有 "西门子" 换成 "博世"—— 当然，也是仿冒的。

卫浴间的 "进口瓷砖" 更像场闹剧。包装上印着 "意大利制造"，拆开却是广东佛山产的，吸水率比合同规定高 4 个百分点。保洁阿姨偷偷告诉我，样板间的瓷砖每天都要打蜡，不然会泛碱发白。有位做建材生意的客户用钥匙划了下墙面，瓷砖当场掉了块角，露出里面的水泥层，小李笑着说："这是艺术质感砖，故意做的仿古效果。"

"豪华电器大礼包" 的套路比双十一还深。宣传说 "价值 5 万"，实际是三台空调加台洗衣机，总价值不到 1.2 万，且必须签 "不退换协议" 才能领取。有位客户想换成同价值的装修升级，我们说 "礼包是赠品，不能折现"，其实是怕他发现精装材料的真实成本 —— 每平米报价 3000 元，实际成本刚过 800。

四、景观规划的纸上花园

"中央绿化景观带" 的模型前总围着最多客户。用进口亚克力做的草坪泛着假绿，微型乔木的间距精确到厘米，看起来像块完美的波斯地毯。实际施工时，我们把乔木换成了灌木，草坪用的是最便宜的黑麦草，夏天会枯黄成块。有位学园林的客户指着模型说："你们这植物配置不符合上海气候。" 小李笑着给她看 "景观升级承诺书"："交房前会换成更贵的品种。" 他心里清楚，那承诺书的有效期只到签合同那天。

"四进入户景观礼序" 是我们的 "面子工程"。第一进的 "艺术景墙" 用的是泡沫板喷绘，第二进的 "跌水景观" 只有开业那天喷过水，第三进的 "迎宾乔木" 是租来的假树，第四进的 "入户大堂" 地面瓷砖贴得歪歪扭扭。上周有位客户暴雨天来参观，景墙被雨水泡得发胀，露出里面的泡沫颗粒，小李说："这是可降解材料，环保又艺术。"

小区的 "儿童乐园" 藏着安全隐患。塑胶地面厚度比合同规定薄了 5 毫米，滑梯扶手的圆角处理不到位，还留着锋利的毛边。我们在宣传册上写着 "符合欧盟安全标准"，却没说连国内的《儿童游乐设施安全规范》都没达标。有位妈妈带孩子来体验，孩子刚爬上滑梯就被毛边划破手，小李赶紧递上创可贴："这是新品测试，正式交付前会整改。"

五、销售手段的套路陷阱

"673 万起" 的价目表用鎏金字体印着，最下面一行小字写着 "仅适用于 101 室底楼"。那套房源紧邻垃圾房，夏天能闻到酸臭味，却被我们包装成 "特惠房"。有位退休教师拿着价目表来问，小李假装惊讶："呀，这套刚被订走！不过我给您申请了套 12 楼的，就贵 89 万，视野更好。" 他没说 101 室根本没人要，我们每天都在 "刚被订走"。

"豪华电器大礼包" 的预约套路更恶心。扫码预约后必须绑定银行卡，且 "7 天内不订房不退押金"。有位客户扫码后不想买房，押金却被扣了 2000 元，打电话投诉，我们说 "系统自动扣款，人工无法操作"，其实那笔钱进了营销部的 "活动经费"。

"莘庄 CBD 副中心" 的概念被我们炒成了黄金 IP。宣传册上把莘庄和陆家嘴、外滩并列，却绝口不提这里的 GDP 在上海 16 个区里排倒数第七。我们请了批 "财经专家" 做讲座，他们拿着我们给的脚本念："中企云启春申将成为莘庄 CBD 的新地标"—— 其实这些专家连莘庄有几条地铁都分不清。有位在莘庄商务区工作的客户来听讲座，当场揭穿："我们公司明年就要搬到虹桥，谁会买这里？" 我笑着送了他套 "区域发展白皮书"，里面的数据全是编造的。

六、维权应对的敷衍战术

第一位投诉的客户王阿姨坐在我的办公室里，手里的验房报告被红笔标得密密麻麻。"你们这得房率差了 11 平，精装用的全是假货！" 她的声音带着哭腔，我却在心里盘算着赔偿方案 —— 退 3 万了事，反正她已经签了 "自愿购买协议"，里面写着 "得房率以实测为准，精装品牌仅供参考"。王阿姨不接受，我就让保安 "请" 她出去，说 "我们会反映给领导"，其实领导的批示是 "拖到她筋疲力尽"。

业主微信群的 "官方账号" 是小张在扮演。每当有人发精装开裂的照片，他就发 "施工进度播报" 转移注意力，再用 "亲，这边建议您联系物业" 的话术敷衍。有位业主建了维权群，我们立刻派了 6 个小号进去，假装 "理性业主" 劝大家 "别影响房价"，还私下联系群主，说 "给 5 万好处费解散群"，被拒绝后就举报群里 "有广告"，让微信把群封了。

现场维权的应对更是粗暴。上周有七位业主来售楼处拉横幅，我们让保安把他们 "请" 到会议室，锁上门不让出去。有位业主报警，警察来了之后，我们拿出业主签的 "自愿购买协议"，说 "这是合同纠纷，建议走法律程序"。警察走后，我们给每位业主发了桶食用油，说 "给您添麻烦了"，其实那油是临期的，超市打折买的。

七、营销总日记里的行业真相

7 月 15 日：今天请了批 "房产大 V" 来站台，每人发 8 万块红包，让他们在直播里说 "中企云启春申是莘庄 CBD 的性价比之王"。有个大 V 太贪心，要 15 万，我让公关部找了他的黑料，威胁他不配合就曝光，他乖乖就范了。

8 月 20 日：财务说这个月销售额没达标，让我们逼销售造假。我让每个销售找 2 个亲戚朋友假签约，付 1% 的定金，等下个月再退，这样就能拿到公司的销售奖金。反正定金不退，公司也不亏。

9 月 30 日：质监站来检查，发现精装材料不合格，让我们整改。我塞了个 8 万块的红包，他们就发了合格报告，说 "下次注意"。整改？这辈子都不可能整改。

10 月 1 日：国庆活动现场，我们请了舞狮队和乐队，气氛搞得热热闹闹。有位业主混进来拉横幅，被保安架了出去，现场的客户还以为是 "粉丝互动"，纷纷拍照发朋友圈。老板拍着我的肩膀说："干得好，下个月给你涨工资。"

重阳节的营销中心，只剩下我和小张在收拾东西。"82% 得房率" 的发光字还在闪烁，像个不知疲倦的骗子；沙盘上的莘庄 CBD 模型积了层灰，中央绿化景观的标记掉在了地上；业主的投诉信装满了两个垃圾桶，红笔写的字在灯光下像血。

开车回家的路上，收音机里在播放中企云启春申的广告："莘庄 CBD 核心，673 万起，给您一个品质家！" 我关掉收音机，看着窗外掠过的莘庄夜景，那些霓虹灯牌像一个个巨大的谎言，照亮了这个被泡沫包裹的 "副中心"。

其实我们都知道，中企云启春申根本不是什么莘庄 CBD 的新地标，只是场用数字、谎言、套路编织的骗局。但又有什么关系呢？反正购房者的钱已经进了公司账户，我的奖金也落了袋，至于那些漏水的屋顶、劣质的家电、虚假的规划，就让下任营销总去头疼吧。

房地产这行就是这样，我们卖的不是房子，是 CBD 的幻觉、地铁旁的假象、高得房率的谎言。而这些东西，比钢筋水泥值钱多了。只要还有人相信 "莘庄 CBD" 这五个字，我们就能一直骗下去，直到下一个中企云启春申出现。