购房人在法院查封前已签订书面房屋买卖合同，房子还会被查封吗？

随着我国房地产市场的快速发展，房屋买卖纠纷日益增多，其中涉及法院查封与购房人权益冲突的案件占有相当比例。正确理解并适用最高人民法院的这一裁判规则，对于维护交易安全、保障当事人合法权益至关重要。

典型案例分析

案例一：与开发商签订合同的情形

基本案情：2018年5月，张某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买一套预售商品房，支付了首付款30万元，并办理了银行按揭。2018年8月，因开发商与其他公司存在债务纠纷，该房屋被法院查封。张某提出执行异议，主张其权利应受保护。

法院裁判：法院经审理认为，张某在查封前已签订合法有效的书面买卖合同，支付了部分房款并办理了按揭贷款，且无证据表明张某存在过错，故支持了张某的异议请求。

案例解析：这是最典型的购房人权利保护情形。购房人与开发商签订正规商品房买卖合同，在满足其他条件的情况下，其权利应当得到保护。

案例二：与房屋所有权人签订合同的情形

基本案情：李某于2019年3月与王某签订《房屋买卖合同》，购买王某名下的一套二手房，总价150万元。李某支付了100万元首付款并入住该房屋。2019年6月，因王某涉及其他债务纠纷，该房屋被法院查封。李某提出执行异议。

法院裁判：法院认为，李某与房屋所有权人王某签订了合法有效的书面买卖合同，在查封前已支付大部分房款并实际占有房屋，且未办理过户非因李某自身原因，故支持了李某的异议请求。

案例解析：此案例表明，不仅与开发商签订的合同受保护，与普通房屋所有权人签订的合同同样适用最高人民法院的裁判规则。

案例三：以房抵债协议的情形

基本案情：2017年，甲公司欠乙公司货款200万元。2018年1月，双方签订《以房抵债协议》，约定甲公司将其名下的一套商业用房作价200万元抵偿给乙公司。乙公司随后接管了该房屋并开始使用。2018年4月，因甲公司其他债务纠纷，该房屋被法院查封。乙公司提出执行异议。

法院裁判：一审法院认为以房抵债协议不同于买卖合同，驳回了乙公司的异议。二审法院改判，认为以房抵债协议本质上是一种特殊的买卖合同，乙公司已合法占有房屋且无过错，其权利应受保护。

案例解析：此案例典型地体现了最高人民法院裁判规则的扩展适用。以房抵债协议虽然不同于传统买卖合同，但在满足条件的情况下，债权人的权利同样可以得到保护。

法理基础与价值考量

（一）保护善意第三人的合法权益

最高人民法院扩展解释的法理基础首先在于保护善意第三人的合法权益。在房屋交易中，购房人往往已经支付了部分或全部房款，甚至已经实际占有使用房屋，仅仅因为未完成过户登记而面临房屋被查封的风险，这对购房人极不公平。特别是当购房人无过错时，法律应当给予适当保护

（二）维护交易安全与市场秩序

房地产交易通常周期较长，从签订合同到完成过户需要一定时间。如果在此期间房屋被查封导致交易失败，将严重影响交易安全，打击市场信心。最高人民法院的裁判规则有助于维护稳定的交易秩序，促进房地产市场健康发展。

（三）平衡各方利益

这一规则还体现了对各方利益的平衡。一方面保护购房人权益，另一方面也设置了严格条件（如签订时间、付款情况、占有事实等），确保不会损害申请执行人的合法权益。只有在购房人满足全部条件时，才能排除执行。

适用条件的严格把握

虽然最高人民法院扩展了购房合同的签订主体范围，但购房人要排除法院执行，仍需满足严格的条件：

一是签订时间必须在法院查封前。这是最基本的时间要求。购房合同签订时间必须明确早于法院查封时间，且通常需要提供经备案或公证的合同，以防止倒签合同等不诚信行为。

二是合同必须合法有效。合同本身应当符合《民法典》关于合同效力的规定，不存在无效或可撤销的情形。例如，恶意串通损害他人利益的合同、以合法形式掩盖非法目的的合同等，即使签订在查封前，也不能产生排除执行的效力。

三是购房人已支付合理对价。购房人应当已经支付全部价款，或者按照合同约定支付了部分价款且愿意将剩余价款交付执行。对于以房抵债的情形，需要评估抵债价格是否合理，是否存在虚高定价损害其他债权人利益的情况。

四是购房人已合法占有房屋。购房人应当提供物业交接单、水电费缴纳凭证、装修合同等证据，证明其在查封前已经实际占有使用房屋。单纯的合同约定不足以证明占有事实。

五是未办理过户非因购房人自身原因。购房人应当证明未办理过户登记是由于客观原因或出卖方原因，而非自身拖延或怠于行使权利。例如，限购政策、出卖方不配合、登记机关原因等均可视为非购房人自身原因。

律师提醒

为避免受到损失或带来不必要的麻烦，律师提醒广大购房人注意以下几点：

一是及时签订正规书面合同：购房时应签订正规的书面买卖合同，并尽可能办理备案或公证。

二是保留全部付款凭证：妥善保管所有付款证明，包括银行转账记录、收据等。

三是尽快完成占有和过户：在合同签订后，应尽快实际占有房屋，并积极推动过户手续办理。

四是关注房屋权利状况：购房前应查询房屋是否被查封或存在其他权利限制。

（来源：每天学一点法）