观点与刘雪萌对话：做全方位的存量资产管家 | 博鳌·融合的力量

编者按：2025年，面对新的环境，企业与个体正在加速打破边界，不断向外学习与交流，寻找互融互通的合作机会。

因应时代演变，博鳌房地产论坛升级为博鳌房地产论坛系列活动，继续推出“2025博鳌观点访谈”系列报道——“博鳌·融合的力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻融合的商业新力量。期待这股力量能穿透产业壁垒，带动产业链及经济的发展和升级。

8月12-15日，博鳌房地产论坛系列活动举办之际，博鳌文商旅暨康养大会也将同步进行。我们通过采访、调研及研究，深入洞察商业地产、零售与消费领域的企业及其代表人物，在行业面临新的历史发展机遇时，剖析他们的所思、所想与所获。

观点网 “这次采访也希望能让更多人看到蜜蜂科技经过10年发展，业务愈来愈多元，服务能力愈来愈进步，轻资产运营能力愈来愈提升。”刘雪萌的开场白让我们有些期待。

作为蜜蜂科技合伙人兼集团执行总裁，刘雪萌据说在公司内部以其对细节的严格要求和高效执行力著称。

据了解，他自2020年从酒店管理领域跨界加入蜜蜂科技，担任珠海城市总经理，两年内便率领团队实现了区域内多个项目100%的满租率。

凭借卓越的业绩，他在短短四年内就完成了从区域负责人到集团核心管理层的跨越。对存量资产运营领域的敏锐洞察力成就了他的跃迁之路。

那么，在当前竞争激烈的商办市场环境下，这位跨行选手是如何与蜜蜂科技一道，在存量资产运营这片红海中开辟增长航道？

借此次采访契机，观点新媒体与刘雪萌展开了对话。

小蜜蜂的大能量

蜜蜂对花朵的作用本质是“激活生命循环”，而蜜蜂科技对存量资产的价值在于“激活经济循环”。

过去几十年，中国经济规模增量犹如烈火烹油，中央商务区一座座办公楼拔地而起，剪彩仪式日复一日上演，礼炮声、锣鼓声、欢呼声此起彼伏。或许当时，谁也想象不到，几十年后的写字楼市场，竟是另一番景象。

据戴德梁行数据显示，2025年一季度全国甲级写字楼市场中，深圳空置率升至27.1%，平均租金环比降约2.7%；上海空置率23.0%，租金环比降2.4%；广州空置率攀升至19.3%，租金环比降3.0%；北京空置率录得17.2%，租金环比降4.7%。可见，传统写字楼市场仍在过冬。

今年是蜜蜂科技成立的十周年，刘雪萌指出，在这十年间，客户需求发生了翻天覆地的变化，写字楼与产业园区的招商逻辑也已从“粗放式价格竞争”转向“精细化服务比拼”。

早期客户关注的是面积、租金等基础指标，而如今租户群体更看重办公空间的功能复合性与服务附加值。

这种转变背后，是行业长期“重建设、轻规划”留下的隐患：“很多楼宇在前期阶段就没有做好未来需求的提前规划，导致产品同质化严重，难以满足当下租户的多元需求。”

与此同时，写字楼的发展路径也在悄然转向。刘雪萌观察到，早期写字楼偏综合性且多位于城市CBD地段，客户类型多元，但随着租赁需求放缓，运营商难以满足差异化的专业服务需求。

“现在越来越多的写字楼和园区走向专业化的服务赛道，追求产业链生态与产业资源聚集。”

在这种冷暖交织的景象之下，有人窥见的是行业调整阵痛与转型压力，有人看到的是城市更新与产业升级背后的勃勃生机。

僧多粥少，市场所有人都吃不饱；空置率越高，就越需要专业运营机构。“蜜蜂科技的价值就是帮助业主把大量闲置或运营不佳资产从失血状态调整为持续产生正向现金流状态，同时助力优质企业客户导入，构建产业生态。”

蜜蜂不会创造花蜜，同理，蜜蜂科技不直接创造资产，而是通过精细化运营让存量资产与市场需求对接，释放其潜在价值。

“我们的服务不是单一招商，而是从资产盘活到产业赋能的全链条解决方案。”刘雪萌强调，这种模式既解决了资产效率问题，又为区域经济注入了活力。

据他介绍，蜜蜂科技合作方画像多元，其中市属、区属国企占据重要比例。与民企相比，国企客户更关注产业导入对区域发展的带动作用，而蜜蜂科技积累的企业资源库，恰好能满足这一需求。

目前，蜜蜂科技业务已覆盖广州、深圳、珠海、成都、澳门、南通、南京等多座万亿GDP城市，累计客户服务数量增至超3500家，包括世界500强企业55家，上市及独角兽企业180家，战略性新兴企业480家等，全球会员超13万人次。

蜜蜂的大征程

中国不缺写字楼，更不缺产业园区，缺的是高品质产业载体，以及能直击客户痛点的运营团队。

经过10年发展，蜜蜂科技已全面迈入“产业中心、商企中心、写字楼、产业社区”四条产品线并行的格局，并深度推动“生产工作8小时与生活8小时”的第二空间与第三空间融合。

“我们目前较多项目是写字楼和产业园区，未来产业中心将会融入进写字楼当中。”值得一提的是，区别于传统写字楼运营商，蜜蜂科技写字楼产品采取“3＋3＋3”的组合模式，即1/3是拎包入驻的精装，1/3是简装，1/3是毛坯，满足初创团队到总部级企业的扩张需求，无需搬离，只管向上生长。

比起物理空间的创新重构，更具突破性的是蜜蜂科技倡导的“bring life into work”理念，将“X”生活元素的烟火气融入办公场景当中。

蜜蜂科技为南通打造了能达BEEPLUS创智天地，作为产业社区项目，集生产、工作、商务、生活配套服务为一体。其深谙制造业要转型升级就需要高素质人才，但这些人才往往对工作环境有较高要求。

因此，该项目不单单满足企业3.0纯研发办公，还满足小试、中试，研发生产等2.5新型产业需求，同时有超级配套区包含公寓、企业家俱乐部、健身房，户外还配备北欧花园、足球场、篮球场等。

但不可否认的是，在超前的附加价值之下，蜜蜂科技的价格注定“不一般”。

“我们不会与友商打价格战，降价从不是最终的出路。”据刘雪萌回忆，珠海大横琴&BEEPLUS中心是珠海横琴首家高端服务式产业中心，由于当时能够拎包入驻的办公空间极为罕见，同等面积下，该项目价格高出市场均价3-5倍，客户对于高溢价产品产生质疑。

谈到横琴项目时，刘雪萌感慨颇深：“如此大的溢价之下，怎么能够让客户感受到我们的价值，尤其是在还未正式使用产品之前，这是一个非常难的命题。客户对于拎包入驻的产品不了解，我们需要让市场关注到我们。”

为了提高知名度，蜜蜂科技开业前两年举办了200多场活动；精准定位项目，针对澳门客户，有专门文化服务团队，接纳澳门实习生，让澳门人来服务澳门；以及为新进横琴的科技企业提供一站式服务等。

“我们用实际案例证明，入驻企业能通过我们的资源对接获得政策支持、业务合作机会，这些价值远超租金差价。”智慧化系统HERO更是强化了这种体验——从门禁扫码、会议室预定到咖啡配送，全流程数字化让办公效率大幅提升，目前3.0版本正在开发中。

2025年，基于四大产品线的积淀，蜜蜂科技进一步提出三大核心服务能力——蜜蜂资管、蜜蜂物管、蜜蜂企服，通过专业化分工为项目赋能。

蜜蜂资管为客户量身定制“筹开管理+精细化运营管理+招商去化”全流程解决方案；蜜蜂物管则提供大物业、大招商、大配套的资产及生态价值重构服务；而蜜蜂企服聚焦“全场景数字化+高标准精细化”企业综合设施管理服务。

当问及服务升级之下客户的留存率，刘雪萌分享到：“续约率达到80%以上，这是目标客群对我们精细化服务的认可。”

谈及未来规划，刘雪萌透露，蜜蜂科技接下来将重点深耕大湾区和华东市场。

“2025年，深圳将会亮相两个新项目，一个是与深业鹏南集团签约的位于坂田的深业新场&BEEPLUS，是公司在大湾区落地的首个写字楼项目；另一个是与科技工业园（集团）签约的位于南山区的科技园金融基地&BEEPLUS。

在华东区域，位于南京江北新区的BEEPLUS研创产业中心与位于南通创新区的BEEPLUS紫琅硅谷也将预计于2025年三季度同步开业。”

回过头来看，不卷“价格战”，用“服务”打开新的思路，这或许就是蜜蜂科技在丛林法则市场的竞争之道。

以下为观点新媒体对蜜蜂科技合伙人、集团常务副总裁刘雪萌先生的采访实录：

观点新媒体：2025年，蜜蜂科技迎来了10周年，在资管运营领域深耕十载，从您的专业视角出发，过去十年间写字楼与产业园区市场都经历了哪些显著变革？

刘雪萌：过去10年，客户的需求发生了巨大变化。

以往在招商方面，客户需求主要在面积、价格等初级指标上，如今更看重写字楼或园区能够提供的功能配套以及服务。

这反映出过去很长一段时间，行业新建大量楼宇，但很多并没有应对未来需求进行提前规划，导致现在大量写字楼运营水平非常同质化，难以满足用户的新兴需求。

第二个看到的变化，原来写字楼较多是偏综合性的，更多是存在于城市中心CBD区位，客户类型也非常多元。但随着租赁需求的放缓，作为运营商其实很难为不同需求的客户提供专业服务。

所以，现在越来越多写字楼和园区正在走向更加专业化服务的赛道，更强调一栋楼宇是否有产业链的生态，是否有产业资源的聚集。

观点新媒体：蜜蜂科技与大业主合作，从哪个阶段开始介入？

刘雪萌：蜜蜂科技主要是为存量资产的业主提供全流程的资产管理服务。

从载体的定位规划、改造升级，筹开筹备，到交付后的长期运营、招商，每一个环节都紧紧相扣。我们较多项目是在楼宇竣工交付前就提早介入，以未来10-20年的资产运营效益和资产价值提升为考量，做好整体、长期的规划定位，制定详尽的招商策略和经营计划，从而能够最大程度实现资产的潜在价值。

观点新媒体：蜜蜂科技主要是面向哪类客群？

刘雪萌：资产持有者这部分客户画像其实比较多元，但目前合作的较多的是国企，主要是市属国企或者区属国企，他们手上有大量闲置或者是运营状态不佳的资产，得不到有效得利用和盘活。

蜜蜂科技有能力帮助他们做好存量资产改造、焕新以及精细化运营服务和招商服务，能够帮助他们把资产从失血状态调整为能够产生正向现金流的状态。

另一方面，蜜蜂科技能够为他们导入优质的企业客户，帮助他们构建产业生态，这是蜜蜂科技提供给业主方的价值。

国企客户除了关注经济效益之外，也非常关注我们能够给所在区域导入什么样的产业资源。这也是我们过去十年经营积累的企业资源库，能够比较好的赋能。

观点新媒体：在蜜蜂科技写字楼项目中，插入不同模块的配套，如健身房、午休仓、超市等，租户是否会担心因这部分配套额外支出了多余的成本？

刘雪萌：很多客户会有这样的想法，说办公室相对比较小，同样的价格可以租到旁边写字楼可能两倍的面积。这时，很重要的是要让客户看得到我们的价值，绝对不仅仅是在于单纯的租赁面积，而是在于能够提供什么样的服务。

我们做了非常多的服务，配套的功能区多样，同时不断强化服务价值。我们有非常好的生态，非常多的社群活动，包括针对企业服务类的活动。让企业在我们运营的园区或者写字楼里面，能够得到所需要的一些支持。

对于企业来说，比起额外的一些成本，更看重我们能不能解决他们所遇到的痛点问题，能够让他们更加专注地创造主业上的价值。

降价不是最终出路，聚焦我们的客户、为他们提供极具价值的服务才是出路。

观点新媒体：蜜蜂科技四大产品线未来的着力点是什么？产品布局会偏向于哪些城市？

刘雪萌：从产品线来说，我们现在比较多的是写字楼和产业园区，这是项目数量上逐步增多的产品线。

产业中心作为目前布局比较多的项目，未来更多是以写字楼或产业园区当中的产品组合的一部分存在，我们未来更多的会聚焦整栋写字楼和园区的全面运营管理。

从区域上来说，我们从大湾区起步，目前在全国9个城市已经有布局。前年开始进入华东，首站是在江苏南通，现在在南通、南京、苏州、杭州都有项目正在筹备当中，西南也有一些布局。

接下来的重点是进一步深耕大湾区和华东两个区域市场。像今年在深圳有两个项目会面世，在华东也有两个项目，一个在南京，一个在南通，预计三季度七八月份时会跟大家去见面。

产品布局主要面向万亿级GDP城市，希望在每一个进入的城市能够深耕当地市场，深度服务合作方和客户，取得较好的口碑，这是我们的发展方向。

观点新媒体：当初为什么会选择进入蜜蜂科技这家年轻的公司？

刘雪萌：蜜蜂科技是一家充满可能性的企业。

虽然我们不是一家高度成熟化的大型企业，但是非常有冲劲，是具有创新精神的资产管理运营商。在这样一家公司，我感到非常充实，能够获得自己期望的成长。

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