“苏超”火了，谁才是江苏楼市的“顶流”？

“苏超”是真的火！

6月29日，在“苏超”第5轮苏州对阵扬州的比赛中，单场观众首次突破4万人，刷新“苏超”纪录。

“散装江苏”13个城市的暗战，早已超越了体育范畴，演变为经济、人口等方面的全方位博弈，同时也是“十三太保”城市综合实力的硬核PK。

从房地产层面来看，苏州上半年新房成交规模领先全省，南京最高房价上守住了“南哥”的地位。从前5月累计同比来看，房子卖得最好的是盐城，前5月新房成交累计同比增幅达三成，房价涨幅最大的是南通。

江苏省被称为“苏大强”是有原因的，这是一个全国“万亿GDP城市”最多的省份。

2024年，江苏省GDP以13.70万亿元排在全国第二位，其中过万亿的城市有五个，分别为苏州、南京、无锡、南通和常州，五个城市就占了全省经济总量超六成。其中“最强地级市”苏州GDP更是达到了2.67万亿，在省内排在首位，在全国排到了第六位。

相比之下，省会城市南京始终被苏州压一头。2024年南京GDP总量以1.85万亿排在省内第二位、全国第十位，与苏州经济总量相差一个扬州，短时间内南京很难迅速超越苏州。

作为“徽京”，南京既要和省内兄弟争高低，又要和杭州、合肥拼长三角话语权，但隔壁的杭州经济总量已站上2万亿的台阶。

另外，无锡、南通和常州三市2024年GDP总量也超过1万亿元。

全省GDP最低的是连云港，为4663.13亿元，即便在省内垫底，但是也在全国GDP百强市中排在第71位。

在苏超积分赛中曾被叫做“太湖三傻”的无锡、苏州和常州，人均GDP分列省内前三，且是省内三个人均GDP突破20万元大关的城市。

其中有着“苏南第二城”之称的无锡常年霸榜，排在全省第一位，2024年人均GDP达到了21.7万元。苏州排在第二位，常州排在第三位。

什么概念？同期全国、江苏省的该项指标分别是9.57万元、16.07万元。

江苏作为经济强省，13个城市的人口格局差异显著，人口多集聚在苏南地区，而苏中苏北几个城市人口常年外流。

具体来看，2024年苏州以1298.7万常住人口排在全省首位，人口规模超过省会城市南京。

南京2024年常住人口为957.7万人，排在省内第二位，徐州排第三，常住人口901万人。

常住人口最少的是镇江，2024年末常住人口有322.8万人，在13个城市中垫底。

从人口变化来看，2024年南京常住人口较2020年七普常住人口增加26.23万人，增量排在全省首位，省会城市的首位度正在逐步提升。苏州五年来常住人口也增加了23.87万人。另外，常州常住人口增加了10.79万人，排在全省第三位。

2024年常住人口总规模排在第三位的徐州，近五年常住人口减少的最多，减少了7.38万人。而徐州恰恰是苏北城市人口变动的缩影，盐城、宿迁、连云港等苏北城市人口均呈现出外流趋势。

江苏“十三太保”楼市表现，与经济和人口等城市基本面基本呈现正相关。

南京和苏州依然是全省新房成交量最多的两个城市。

CRIC数据显示，前5月南京新房成交面积为135.02万平方米，累计同比增长8%。苏州的数据为124.39万平方米，不过与南京不同的是，苏州前5月累计同比仍下降2%，市场复苏动能不如南京。

从累计成交走势来看，统计的11个城市中，前5月盐城、常州、淮安和南京四个城市累计同比为正增，其中盐城前5月成交32.01万平方米，同比增长30%，同比增速排在11城首位。

不过6月苏州明显发力，单月新房成交预计达到44万平方米，带动上半年整体成交规模达到171.09万平方米，赶超南京。

累计同比来看，上半年南京累计同比转跌，同比下降2%，而苏州累计同比转正，微增0.9%。

从一二手房成交总量来看，上半年南京一二手房成交总规模达到了611.4万平方米，排在全省首位，苏州虽然在总量上弱于南京，但是累计同比涨幅排在首位，一二手房成交总量累计同比增长8.6%。

而无锡、常州和扬州一二手房成交总量仍在负增长通道。

从房价来看，前5月新房成交均价最高的是南京，新房均价达到了27329元/平方米。

另外，苏州、南通和无锡新房成交均价已破2万元/平方米，分别排在省内第二、第三和第四位。

淮安和徐州新房成交均价垫底，前5月均价每平方米不足万元，其中淮安新房成交均价仅为9047元/平方米，是统计的11个城市中房价最低的城市。

从房价变动情况来看，从CRIC监测的2025年前5月江苏省11个城市新建商品住宅成交统计均价中，南通房价涨幅最大，前5月新房成交均价为23739元/平方米，较2024年新房成交均价增长10%。南通新房价格上涨主要依托中高端改善需求支撑，以销定产模式之下，高端盘供需两热，结构性拉升了房价。

镇江、扬州、徐州、盐城和苏州前5月新房成交均价均较2024年新房均价有所上涨，泰州、淮安等前期需求透支的城市整体房价进入回调期。

在“苏超”现象背后，各城市在经济、人口、楼市等指标的博弈日趋“白热化”：苏州凭借全省常住人口首位和人均GDP全省第二位保持综合优势；南京则通过近五年最多的人口增量强化省会首位度；盐城、南通分别成为新房成交累计同比增速和房价涨幅“黑马”。这种多维度的竞争格局下，区域协调发展还将面临新的挑战。

聚焦房地产市场，各城市呈现明显分化，南京、苏州基本面尚可，房地产整体呈现弱复苏走势，一二手成交总量成交已同比回正，而苏北多城仍面临人口外流与房价回调压力，成交规模延续筑底行情。（来源：丁祖昱评楼市）