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项目名称：保利天瑞

开发商名称：西安中宝瑞置业有限公司

项目地址：3/5号线青龙寺地铁口向南150米

物业管理：保利物业

所属板块：雁塔区青龙寺板块

拿地时间：2025/2/7

产权：70年

装修情况：毛坯

占地面积：63亩

容积率：4.79

物业管理费：2.2+1.5/m²

绿化率：30%

物业资质：一级

层高：139、164/3米，179、218/3.1米

车位配比：1: 1.3

楼栋数：12

总户数：1128

水电费：市政水电

供热：市政

车位数量：1728

交房时间：2027年6月30日

首付：15%

贷款类型：商贷、公积金贷款、组合贷

1.品牌

品牌大家也都再熟悉不过了，这里说两句保利这两年在几个项目的特点——“平替”。

保利云谷和著，沣东的地，但是因为紧挨软件新城，基本比软件新城的项目有3000~5000的价差，去化不错，现在又来了一个二期。

保利天珺，航天的地，但是东临曲江二期，西临曲江CCBD，比当时的璞逸曲江便宜了很多，近期的在售价格，与曲江二期的二手房对比，也有一定新房优势。

保利天瑞，雁塔的地，但是也算是紧邻曲江文教园板块，能不能买，其实关键还是价格。因为我之所以说“平替”，是因为销量好的关键还得是价格够“平替”，要不然就会导致不上不下。

当然，保利各个项目的维权一直都有，这个就需要每个人自己斟酌考虑了。

另外，我还想说一点，这是我自己的猜测或者说是建议。保利天悦目前在二手市场一直卖的还不错，其实就是学区的加持，保利云谷和著目前说是沣东高新一小，天瑞的学校目前还没定，但是整个天瑞的盘子很大，很像当年保利天悦开发的那种大片区，长周期。保利天悦卖的时候也只是说有学校，但是具体未知，如果保利天瑞开发商想在这一轮跟邦泰和金茂府一战，要想避开价格内卷另辟蹊径，可能还是得引入一个还不错的学校，再叠加价格没有溢价，应该是加分项。但是，这就是我的猜测和建议。

2.地段

这个地段，位于二环外，三环里。

这两年，整个城镇化进程放慢了，之前远郊的大饼也一个个落空了，所以开发商和普通购房人都不想再为远郊买单。叠加土地市场本身不好，ZF也只能把一些好地块拿出来，吸引开发商。

这个位置，我觉得主要受众是地缘性客户，本身计划在南郊买房，又想找一个合适的居住区，有点类似于曲江二期的意思。另外，这个区域本身也有很多原有的老小区，很多购房人想同位置置换。

说到这个盘，大家一定也会提到文教园板块的金茂项目和邦泰项目，其实这三个项目最显著的差异在于，金茂和保利两个的产品定位，一个是改善，一个是刚改，这俩最大的区别，我觉得是对价格的敏感度不同，改善客户，是愿意多支付一定的价格，但是产品一定得是自己满意的，这也是金茂精装也卖的好的原因；但是刚改客户，对价格是比较敏感的，可能高出预算很多是真的没法实现。说到这，我其实觉得保利天瑞整个的户型设计有点偏大了。而邦泰，和这两个最大的区别就是它的民企性质，大家对于后期交付以及效果还是存疑的，我是觉得很多考虑金茂的业主，可能是不会考虑民企。反而邦泰，可能是保利天瑞的直接竞争对手。

央企开发商+南郊三环周围+地铁通勤，我感觉跟他类似的可能就是中海锦业元晟，保利天珺，绿城春月风华（绿城代建）…当然不止这几个，还有很多其他的盘，但是如果只考虑央企大开发商，保利天瑞可能多少都绕不过去。

这个区位，优势就是主城区三环里，但主城区里的新楼盘，都有一个很大的bug，周围界面很一般，不像整拆整建的新区，周围很多老小区，会影响整体界面。

具体到本次要开的位置，北边是一个老小区，东边是铁一村安置楼，再往东是铁设计院的小区，南边是一些商业（这一块我觉得可能未来也会要拆迁），西边是水厂。这个就看个人喜好了，有的人觉得周围烟火气弄一点，生活起来便利；有的人就喜欢周围人少安静。

3.户型

这个项目容积率4.79，确实是高，我感觉在西安已经很久没见过这么高的容积率了。

面积段是139-164-179-218。

开发商定这么大的面积，其实也是因为容积率太高了，如果户型小，整个小区会更挤；但是这么高的容积率，买大户型，相当于买了个A级轿车的顶顶配，这也是这个楼盘之后可能的售价，大户型单价低于小户型。

目前西安的市场，同小区基本上都是户型越大越贵，一般大户型有溢价；但是如果是刚需盘，一般大户型去化慢，反而户型越小越贵，小户型有溢价。一般来说，肯定是买同小区单价低的户型划算，因为大家享受到配套都是一样的，但是具体到二手市场，还得看小区的定位和品质来看大户型还是小户型升值快，简单一个词“匹配度”。豪宅小区大户型贵，刚需小区小户型贵。

保利天瑞的园林景观，项目“天字系”定位都是想走高端改善路线，但是客观的说，项目的容积率以及项目的区位，都不适合走高端改善路线。高端改善的地段是要有共识的，并且需要整个区域共同匹配，目前青龙寺片区，其实也就是一个刚改的共识；再说到21~31层的总高，如果买太大，以后二手升值会比较慢且置换周期会比较长。

这两年，开发商在会所、小区大门和地库上也是越来越卷，主要原因一方面是房子不好卖，需要实景效应吸引人；二是市场不好，如果想卖出价格，只能通过会所、小区大门和地库的装修装饰来展现小区品质，以此来卖上价格。但是对于普通购房人而言，这些全都在房价中体现了，其实就是在为房子的消费属性买单，没必要为此过多溢价。

4.价格

放风价我就不说了，他要真按这个价格，那也不用在乎首开去化率了。这里具体价格，我觉得可以参考目前保利天珺的在售价，因为两个的定位其实比较类似，都是南郊的居住区。

5.学校

学校目前还没最终确定，希望开发商为了整个项目的去化，引入一个还不错的学校，提高与区域其他两个产品的竞争力。差异化竞争才是王道。

6.医院

附近有个曲江新区三甲医院，但是目前还没盖好，离西北妇幼也比较近，整体来说，医疗资源比较方便。

7.公共交通

离地铁五号线的青龙寺大概600米，算是地铁盘了，这也算是这个项目的一大亮点吧。

8.自驾便利

上南二环、三环和绕城还是比较方便的。

9.周围公园

项目的主要亮点，说是去青龙寺方便，我之所以没有特别说，是我觉得一般对公园要求的主要是老人和小孩，但是小孩，家长应该也不会天天在寺院遛娃吧，多少不太合适。但是毕竟这个能降低一下附近的密度，还能看樱花，对我而言无功无过吧。

10.周边环境

保利整个青龙寺的项目是很大的，之后全部兑现也会有相应的商业，界面肯定比现在要好一些，但是我刚才说到的周围环境有的也是改变不了的，每个人喜好点不一样，自己斟酌。

最近，广州出台了一些政策，主要是对得房率进行优化限制，其实我也觉得，得房率以及不停的内卷这些会所、小区大门和地库也该适当的停一停了，得房率高了是有好处，但是不停的内卷，最后的后果要不然就是成本“羊毛出在羊身上”，要不然就是开发商承担不了这个成本偷工减料；而那些会所、小区大门和地库本身就是消耗品，投入那么多，后期的维护费用，不还得从物业费中出，物业费不够了，最后就是维护不了，还是业主买单。

他最辉煌的时候，就是开发商卖给业主的时候，所以，说白了是业主自己在那花大钱整花活，作为普通购房人，希望这些适度适量，让我们买到价格和维护最具有性价比的房子就行了。

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