北京买房：理清思路，购房建议1582

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我想请教您对良乡大学城怎么看？我是2010年买的鸿顺园，95平电梯楼花了110万，当时被中介忽悠说这里既有地铁又有大学城，将来能赶上海淀学院路的发展。

但现在都2025年了，过了15年了，这里房价才勉强翻一番，而我家亲戚买在海淀的都涨了好几倍了，买在朝阳的也涨了至少两倍，连我在丰台总部基地附近的都涨的比大学城多，所以我经常想不通是为什么。要说大学城的交通和配套一点都不差，人口还更多，为什么会落后？

A：

1、人口还更多，未必吧。我不知道大学城板块的人口密度，但一般来说很难超过市区成熟板块。否则如果密度高的话，一是很难吸引到想避开人口稠密区的买房人群，二是如果密度高就说明买房人多，那商品价格是由供需关系决定的，人多的地方未必房价高，但价格走势一般都不弱。

2、我觉得大学城挺好的。但您的这2010年的价格可能是买在高点的原因，是不是那年五六月份买的啊？否则如果是秋冬就不会这价格了，单价在1万以下才正常。

3、为什么价格走势不如海淀？或许是因为海淀的产业比较成熟，学生毕业之后在当地工作生活，也吸引到了更多的买房人，从而推高了租金和房价。

而大学城周边的产业可能略弱于海淀，大学生们毕业了也就离开了，也就没对房价起到什么拉动作用。

也就是知识和学生多的地方未必就有钱，得是知识跟产业结合，赚到钱了才对经济真正有帮助。

4、其他的我也不知道说什么，只能说这就是现状吧。不过大学城周边的房价也没您说的这么弱，基本还是能跟上大盘走势的。海淀之所以这些年涨得多，也有2013年后单独涨出学区溢价的原因。

朝阳这涨两倍基本就是大盘走势，不特殊。而您这套房我感觉是当年买在高点了，否则如果是年底8000买的，那现在2万多，也差不多是涨两倍了。当然这是我的猜测，别当真。

仅供参考。

二

Q:

请问，我的情况比较特殊。我家是2000年时西城区的拆迁户，当时因为我家和我叔叔家是一个户口本，我奶奶当时也在，所以就用拆迁款买了一套房，回龙观的大户型顶层复式，我们两家各50%产权，一家一层，奶奶住楼下，我家也在楼下。

后来是我奶奶走了，我叔家想卖房分家，但我父母没同意。因为当时房价已经涨起来了，这种经适房涨的少，我们卖掉的话不值钱，也买不了新房子。

之后我叔也没说什么，他家当时有钱，所以自己买房搬走了，但把楼上给租了出去。我家虽然住着很别扭，但毕竟是我叔的产权，所以也没说什么。

但现在是我叔他们做生意赔了，现在又提出卖房，如果我们不答应的话他就要把份额抵押了。所以我叔就两个条件，要么卖掉房子分钱，要么他单独抵押，我家住着就更别扭了。然后就是让我们买下他的份额，我们不知道买下来是否合适？

A：

1、您叔叔应该不能单独抵押自己的份额吧？因为这两人共有产权的房子。那无论其中一方想卖还是抵押，都必须经过其他产权人的同意，否则办不了手续，至少正规机构不行。

但这只是理论上的情况，现实中如果人家想抵押的话也有办法，找小额贷的公司借款就行。只要利息高，自然有人胆子大。

2、买下您叔叔的份额，我觉得没什么不合适的。要不然就算您叔叔不抵押和出售，您家也得和楼上租客同在屋檐下啊，别扭不别扭？

另外我估计您叔叔的主要目的就是想让你们买下，所谓的抵押不过是借口而已。因为就算他能抵押，那也抵不了多少钱，毕竟您家有一半产权+居住呢。而如果您家买下的话，那价格肯定比抵押公司给的多。

所以这就跟您叔叔谈价格吧，这对于您家来说有主动权，可以试着多砍砍价。如果能低于市场价买来，那100%的产权就可以用市场价出手赚钱了。

仅供参考。

三

Q:

请问，我纠正您一个错误，就是外地人在朝阳区好学校买学区房，并不一定能对口入学，我就是失败案例。前几年买的人朝的芍药居的，比不是学区的多花了100多万溢价，但是入学时直接被调剂了，钱白花。所以正确的说法是只有学校对口的小区少的时候，外地人买房才有可能不被调剂。

A：

1、您说的有道理，本来非京籍入学也不能100%进入对口校，只是朝阳区的概率高些而已，但没人能保证，我也从来不敢把话说死。

2、另外您既然是“前几年”买的人朝，那就是赶上了入学的最高峰期呗，尤其是2021-2023那三年，入学孩子非常多。人朝又是热门学校，房子卖爆了，京籍的还安排不过来呢，所以才开了好几个分校。也就是连京籍的房户合一资格的都不敢保证本校，非京籍的自然就更不敢保证了。

3、不过明年开始应该就好的多了，入学的总人数减少了小一半，那就算人朝受追捧，入学人数也会下降。所以无论京籍或非京的入学概率都会提高，学区溢价则会下降，毕竟商品价格是供需关系决定的。

4、另外学校对口的小区少，也未必能保证。陈经纶帝景就对口一个小区，但小区大啊，所以学位在前几年也紧张，同样不敢保证。所以这还是看学位数量和入学人数的关系吧，跟几个小区关系不大。

仅供参考。

四

Q:

请问，你买的起万柳的豪宅吗？上的起鼎石学校吗？吃的起***的国宴吗？反正我都消费不起，那北京的繁华和我有毛关系？而且我相信99.9999%的人也都消费不起，那你们激动个啥？可如果一座城市的繁华和所有劳动人民无关，这座城市所谓繁华的意义在哪里？

A：

1、看来您是个懂得独立思考的人，很独立。那就应该明白，消费本来就是自己的事儿，跟其他人无关。所以您没必要问我，我是否消费的起也与您无关，没义务通知您。

2、另外我不知在您独立思考的认知中，繁华的定义是什么？看来您认为只有顶级的奢侈消费才算繁华，只要消费不起就意味着自己和繁华无关。

但我不这么认为，任何一座城市都有庙堂与江湖，有奢侈也有简朴，有权贵也有平民，这才能决定整座城市是否繁华。那我作为城市的一份子，消费属于自己层次的烟火气就很好了，不妄想也就不焦虑，过自己的平凡日子就挺好的。或者说宁做太平犬，不做乱世人，这对于我来说就算享受了繁华的红利。

3、如果较劲的话，那除了吃喝拉撒之外，所有事都与您无关。包括将士们浴血沙场+科学家芯片攻关+企业生产创汇，和您都没有直接关系。

但我觉得世间万物都是有联系的。因为我上学时学过《辩证法》，其中很重要的观点就是“普遍联系”，根本就不存在完全孤立的个体。

每个人都是一个点，可以独立，但实际上都和周围的人有接触，两点就成为一线。而线多了就会交叉，从而形成了一个关系面，或是家族或是公司，也或许是“傻叉共振”，都行。而城市就是由各种的面组成的整体，这就是“点线面体”的关系，也正是城市的包容所在。

4、您可以对任何事都不激动，麻木本来就是很多动物的本能。比如猪狗，当着它们的面屠杀同类也不会激动，因为它们认为与自己无关。很多人也如此，认为外界的经济、司法、教育、医疗甚至是制度反腐都和自己无关，没必要激动，能躺平+吃喝拉撒才最实际。

不过您可能代表不了劳动人民，人家也不会让您代表的。他们或许因为参与了整座城市的建设而自豪激动，但这是人家的事儿，与您有个毛关系？反正你也没资格参与。

5、他们之所以激动，其实就是因为您说的“意义”。而人类之所以区别于动物，就是因为能找到“生命的意义”，否则就是行尸走肉。

如果真的感觉不到这座城市的意义，那其实可以换一座，比如地狱就有十八层，提前去体验一下也没什么不好的。

您可以先体验第一层的“拔舌地狱”，小鬼儿们一边拔舌一边骂，让你丫再废话！然后您会在“枉死地狱”里得到一套房的，毕竟哪里是专门给“不好好活着的人”安排的。

传说枉死地狱也没什么恐怖的，没有刀山火海这些酷刑，这里只有让人难受。怎么待着都难受，无论干嘛都没有意义。而且这里的产权年限据说特别长，一般都得几十亿年之后才到期呢。

此时您或许能明白，虽然繁华跟我没关系，但炼狱却是有关系的。此时或许也就找到了意义，那就是身在福中不知福，只有失去，才知珍贵。

仅供参考。

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