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海珠·珠江帝景苑合生紫龙府】187.2㎡ 豪装大四房 1390万！

粤拍拍2025年07月03日 07:58黑龙江

粤拍怕精选

好房推荐

珠江帝景苑合生紫龙府

海珠区优质笋盘！

187.2㎡ 省级 成熟社区

起拍价：1390万

单价：26078/m²

面积：187.2 ㎡

户型：多室2厅

楼层：23/30

位置：广东省-广州市-海珠区-珠江帝景苑合生紫龙府

核心卖点：南北对流采光好，望江好风光

01

房源信息

珠江帝景・紫龙府，傲立广州南中轴线与珠江横轴交汇之处，坐拥得天独厚的地理优势。被珠江、黄埔涌、赤岗涌三面环绕，百万方超大型高端社区的规模，尽显恢弘气势。向西，56 万㎡中轴线广场与广州塔的璀璨景致尽收眼底；东面无缝衔接亚洲最大展馆琶洲会展中心及琶洲互联网电商总部集聚区，商机与活力在此汇聚；西南侧，广州重点保护文物赤岗塔与新领事馆区交相辉映，历史底蕴与国际风范完美融合；更与珠江新城 CBD、海心沙广场（湾区音乐博物馆）隔江相望，城市繁华触手可及。

交通网络同样便捷畅达，3、8 号地铁线、APM 线、建设中的 12 号地铁、有轨电车及多条公交线路纵横交错，通过 APM 线与猎德大桥，5 分钟即可直抵珠江新城核心区域；滨江东延长线和双塔路无缝连接琶洲会展中心，高效通勤不在话下。作为大湾区广州南中轴线上唯一在售的大型江景国际豪宅，珠江帝景・紫龙府以核心引擎之姿，辐射大湾区城市群，接轨世界，无疑是大湾区核心地段稀缺的塔尖资产，成就理想人居典范。

02

周边配套

教育设施：海珠区第二实验小学、知信小学；

生活配套：四季天地、广州塔、琶醍啤酒文化创意艺术区、广州艺术博物院、磨碟沙公园；

医疗配套：广东省第二人民医院、中国人民解放军陆军第七十四集团军医院；

交通状况：

公共交通：11路 ; 765路 ; B7路 ; 夜135路 ; 夜70路;

地铁：APM、3号线“广州塔”站（约900米）；

03

踩盘实拍环节

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05

户望江角度

但当我们详细了解一下后，会发现确实是虚惊一场。

首先合生收回的地块不是位于珠江帝景正北方向的C4地块，我们和目前正在这里经营驾校、球场的运营方了解，他们都没有收到需要他们搬离的通知。

这次收回的地块，其实是珠江帝景西北侧的停车场地块，这个地块回收肯定会对景观有影响，但倒不至于影响到珠帝北侧头排望江单位的景观。

当然克莱国际公寓出阳台就直接看广州塔景观的单位，很有可能会被遮挡。

如果前面的建筑建起来，那以后我们刷视频，那些开民宿和做家装的博主，打开窗对着广州塔伸个懒腰的视频可能要绝版了。

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其次，这块地的属性是商业，我找到了合生在两年前的规划图。

按照地块的规划性质，这里可能是以酒店、商业、办公、高档公寓的混合业态为主。高度大概在60米左右。

我们从规划图也能看到，虽然这次回收的是西北侧的地块，但是北侧的这一排空地，也是有建设公寓或者写字楼的规划的。

其实早在20年前，买在珠江帝景的业主就知道，这片空地未来是要盖房子的。只是后来因为一线临江，并且在广州塔地标旁的规划存在争议，就一直搁置到现在。

合生把B01地块，也就是这次要收回的地块，作为了停车场。而把北侧的C4地块，出租出去做了驾校、足球场、网球场。反而成了配套方面的加分项。

一晃20年过去，临江地块都没有开发，可能让很多业主都忽略了这个一直埋在地下的风险。

就像20年不喷发的火山，不代表着火山不会喷发。

如今珠江帝景停车场地块的回收，也让大家好像听到了火山躁动的声响，感受到了火山地底隆隆的震动。

本身楼市回落，珠江帝景在市场下行和周边新房竞争的大环境下，价格已经从高峰期的10万/m²上下，回到了当下的集中在5字头徘徊，几乎砍去了一半。

那么一些有江景溢价的单位，比如像倚泓轩、鸣泉大宅、克莱国际公寓这些头排单位，一定会受到影响。

房价波动其实不可怕，真正可怕的是预期和共识的变化。

当江景豪宅的光环不在，珠江帝景要面对的是一种新的价格评估体系。

02

但说实话，我觉得珠江帝景的业主其实也不用特别悲观。

我并不觉得合生把这两块地收回，做成商业配套，对珠江帝景来讲全是坏消息。

过去珠江帝景周边其实一直缺少有一定规模的商业配套，即使广州塔广场开放，城投做的商业质感粗糙，动线凌乱。

如果合生能把商业配套做起来，那珠江帝景的居住体验其实是有提升的，毕竟家门口的商业配套，对于业主来讲，使用频率是很高的。

只是如果停车场被收回，我们以后现场看房停车可能就没有那么方便了，下次要研究一下新的停车位置了。

其实随着今年广州新中轴线海珠端的大动作，合生在中轴线核心段东侧的B01和C4地块，借着中轴线建设的风口起势，也挺合理的。

而且，珠江帝景的优势也不单单是江景景观这么单薄。

珠江帝景的地段不用多说，东靠黄埔涌，西临广州塔，北望珠江，不论在珠江新城上班，还是在琶洲上班，基本上靠走路都可以抵达目的地。

如果是比较抵触步行的小伙伴，一辆电动车也足够解决上班和生活的大部分通勤需要。

未来12号线赤岗塔站开通，珠江帝景的住户就不用再像现在这样，穿过岭南广场绕到3号线广州塔站坐地铁了。

整个珠江帝景从2002年开始，直到2013年最新一期的紫龙府建成，足足花了11年时间。总共55栋低密度住宅，5700多户。组团分成了鸣泉大宅、克莱公寓、赏湖轩、倚泓轩、悦涛轩、紫龙府。

在这么核心的位置，能有这样一座大园林低密度的社区，在居住体验上，我觉得比江对面密密麻麻的珠江新城要更舒服。

虽然我们都吐槽康景物业的糟糕服务，但是珠帝的园林设计其实有不少巧思。

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整体采用规则式布局，强调对称、秩序和几何形状。如小区内的花园、道路、水景等往往以中轴线为基准，左右对称分布，给人一种整齐、庄重的感觉

整个园林的风格借用了很多欧陆园林的特点，比如欧式雕塑，湖泊水景，亭台楼阁，还有一个英国迷宫庭院。和很多小伙伴在里面看房的时候，确实挺容易迷路。

除了足够大的园林，小区外还有面积巨大的领事馆区，跑步和遛狗也很方便。

珠江帝景的户型风格基本上沿用了合生大部分楼盘的风格，和骏景花园，逸景翠园的改善户型差不多。

比如整体方正的结构，标志性的大阳台，主卧圆弧的落地窗。

除此之外，珠江帝景的学校是海珠区省一级的海珠第二实验小学，教学质量和口碑都还不错，对于大部分家庭来讲是够用的。

如果我们以看豪宅的眼光和要求来审视珠江帝景，特别是如此核心地段的项目，那么珠江帝景的品质感确实差了点意思。

加上20年的楼龄也让很多小伙伴担心未来小区能不能经受住岁月的洗礼。

但是如果我们看一眼珠江帝景的价格，100m²小三房就是600万出头，130m²左右的大三房也就是700-900万之间，这就是一个改善项目的价格段。

那么珠江帝景是合格的。

因为新中轴，因为城市名片，也因为仅仅挨着珠城和琶洲这样的产业中国你想你，珠江帝景的地段是无法复制的。

珠帝已经成为广州名片的一部分，一直陪伴广州塔这个地标走下去，看着珠江新城渐渐步入中年，看着琶洲新贵迅速崛起，看着珠江从西往东流去，看着广州城市的起起伏伏。

对于预算相对有限，在600-900万总预算区间的小伙伴，如果真的想离珠城和琶洲近，想要步行就可以上班，想要住的舒服要大园林低密度，其实是绕不开珠江帝景的。

所以我们推荐珠江帝景，并不是看重他的江景，而是回归居住价值，考虑到同时需要配套和居住空间的时候，珠江帝景会成为一个不错的选择。

琶洲南TOD的品质确实更符合我们对于豪宅的标准，但红颜易老，再漂亮的外立面和大堂，在时间的洗刷下，都会老化，都会过时。

地段虽不能永恒，但是变迁衰老的进程更加缓慢。

这才是珠海帝景的共识吧。

最后，小伙伴如果对自己感兴趣的楼盘，依然拿不准主意，不知道这个楼盘是不是值得买，可以直接添加橙子的微信，我一定会知无不言，用自己的经验，提供给你专业的建议。

当然，也欢迎大家扫码进群交流，有任何问题在群里提问，除了我平时会回复外，群里很多热心的小伙伴们也会帮忙解答讨论。

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✅5、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。✨✨✽✽✽

3月16日，深圳市住房公积金管理委员会发布《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》《关于我市住房公积金利息补贴有关事项的通知》两项文件，对我市住房公积金贷款和利息补贴政策进行了调整优化，旨在进一步满足职工的住房需求，更好发挥住房公积金制度的保障作用。

两项文件自2025年3月24日起开始实施

1

贷款最高额度提高至231万元

一是调整最高（基础）额度

个人申请最高额度从50万元提高至60万元；家庭申请最高额度从90万元提高至110万元。

二是调整最高额度上浮情形和比例

购买本市首套住房上浮比例从20%提高至40%。多子女家庭购房上浮比例从10%提高至50%。该政策适用于有两个及以上子女的家庭，未成年和成年子女均计算在内。全国范围内有公积金贷款记录的成年子女不计入。新增购买本市保障性住房上浮情形，上浮比例为20%

同时符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高上浮110%，即个人最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元。按照往年数据，首套房上浮政策可覆盖90%以上贷款申请职工。

三是优化动态调整机制

依据上年度末住房公积金个贷率，分区间调整最高额度上浮比例或暂停上浮。

2

可贷额度提高至账户余额16倍

在前期意见征集阶段，有近10%的意见涉及提高住房公积金可贷额度的账户余额倍数。

为切实回应群众诉求，并充分考量我市住房公积金资金流动性状况，文件将住房公积金贷款可贷额度从原本账户余额的14倍提高至16倍，同时不超过上述最高额度。

可贷额度还需要结合职工的还款能力、还款期限等因素综合计算，最终额度以审批结果为准。

此项调整将进一步保障中低收入家庭、工作年限较短的青年人等住房公积金账户余额相对较少的职工群体，助力他们更多、更快获得住房公积金贷款。

3

调整最低首付款比例

为充分满足职工刚性和多样化改善性住房需求，重点支持职工购买保障性住房，文件明确，调整我市住房公积金贷款最低首付款比例。

若职工申请住房公积金和商业住房组合贷款，最低首付款比例则执行二者中较高者。

4

多子女家庭购买第二套商品住房适用首套房政策

为积极落实国家生育支持政策，切实满足多子女家庭住房需求，文件明确，多子女家庭若使用住房公积金贷款购买第二套商品住房，可适用首套住房公积金贷款政策，主要涉及两方面：

• 可享受首套房贷款利率优惠
• 可享受贷款最高额度上浮90%的政策。其中首套房上浮40%，多子女家庭购房上浮50%。

该政策适用于有两个及以上未成年子女的家庭，成年子女不计入。

5

夫妻账户余额可直接“冲还贷”

为支持职工充分使用住房公积金账户资金，文件增设了夫妻“冲还贷”业务。职工办理住房公积金贷款后，可申请将其本人和配偶的住房公积金账户余额，直接冲抵住房公积金贷款本息。

对于组合贷款，“冲还贷”只支持冲抵住房公积金贷款部分，商贷部分提前还款按各商业银行规定执行。

办理方式：柜面办理

办理网点：贷款行的贷后网点

办理频率：一个自然年度内夫妻双方可各办理一次

所需材料：有效身份证件、婚姻状况等材料

此项政策简化了以往“先还贷再提取”的流程，省去了提取环节，办事更加便捷。

6

放宽变更登记住房权利人限制

为进一步优化住房公积金贷款服务，解决职工实际需求，文件放宽了住房公积金贷款变更登记权利人限制。

调整前

住房公积金贷款未还清，不得申请变更借款人、抵押人。

调整后

职工在未还清住房公积金贷款的情况下，因离婚财产分割、夫妻更名、继承等事由，可以申请变更借款人、抵押人。

办理方式：柜面办理

办理网点：原贷款行的贷后网点

所需材料：有效身份证件、不动产权证书、婚姻状况材料、变更原因说明

这项政策的实施，可以满足住房公积金贷款职工办理非交易类二手房“带押过户”的需求。

7

异地贷款取消户籍和首套房限制

为便利异地缴存职工在深置业，文件取消了异地住房公积金贷款的户籍和首套房限制。

调整前

深圳户籍且在深圳购买首套住房的异地缴存职工，可以向深圳市公积金中心申请贷款。

调整后

异地缴存职工，无论是否具有深圳户籍，只要满足深圳市住房公积金贷款条件，在深购买首套或第二套商品住房时，都可以向深圳市公积金中心申请住房公积金贷款（含商转公贷款）。

例如，惠州缴存职工在深圳购房时，只要满足相关条件，就可以向深圳市公积金中心申请贷款，享受与本地贷款职工同等的贷款额度、贷款利率等权益。

办理方式：柜面办理

办理网点：深圳市政务服务中心住房公积金服务厅（福田、宝安、龙岗、龙华管理部）

所需材料：有效身份证件、婚姻证明、购房合同、异地贷款缴存使用证明等材料

8

加大利息补贴力度

我市自2012年12月起实施住房公积金利息补贴政策，对于缴存时间累计满一年且未使用住房公积金贷款的职工，除按国家规定利率获得缴存期间的住房公积金利息外，在销户时还可享受额外利息补贴。补贴金额=历年结息总额（含销户利息）×补贴比例

为充分发挥住房公积金制度的保障作用，更大程度惠及缴存职工，《利息补贴通知》提高了补贴比例：

1年≤累计缴存年限<5年，补贴比例从5%提高至10%5年≤累计缴存年限<10年，补贴比例从8%提高至15%累计缴存年限≥10年，补贴比例从12%提高至20%

此外，为强化住房公积金贷款风险防控，《贷款补充规定》还明确，开展商转公贷款住房价值评估。深圳市公积金中心将线上向房地产评估机构发起评估，整个流程不会延长商转公贷款审批时间，也不会向职工收取任何评估费用。