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前两天，昌平区朱辛庄中海未来之境的6栋住宅，获预售许可，楼栋均价6.71-7.29万/平，最高单价超7.3万/平。计划7月开放样板间。
看到价格，懵了一下，再看一眼：最低价格出现在1号楼高层，楼栋均价6.705万/平，最高是4号楼洋房，均价7.29万/平。洋房和高层产品和得房率影响，价差较大。
1#2#3# 是18层高层，2梯2户，108/129户型；
4#5#6# 是8-9-11层洋房，1梯2户，96/105户型；得房率高。
共计342套房。
再看近几年朱辛庄板块的新房市场：
近年新房指导价：6.2万/平。
近年项目网签价：6.12-6.19万/平
2024年8月拿证的中海寰宇未来，网签均价6.12万/平；
2023年9月底开盘的大华启宸府，网签均价6.19万/平；
2023年4月获预售的越秀星樾，网签均价6.14万/平。
另外，朱辛庄西北四村板块上，划时代意义的北京第一个“好房子”项目——龙湖·观萃，2024年9月获预售，网签均价5.63万/平。
大华启宸府300多套房，开盘当日去化率超90%；
越秀星樾的现房，12月9日开盘就清盘；
得房率方面，中海未来之境虽不如星樾，但位置上更有优势。
网传消息，中海未来之境实际售价可能在6.5万/平左右。
一方面，是新品设计得房率+3米层高优势凸显；二是朱辛庄“最后一个新盘项目”。
即便如此，但个人认为还有下探空间，6.5万大概率是放风口径，或洋房价格。
前面3栋洋房，后面3栋高层，楼王位置是3号楼高层。
96平3居2卫户型分布在洋房6号楼的边户，是当下市场上少见的两面宽（落伍），餐厨一体，面宽4.1米，做了270度转角飘窗，视野、采光极好，显得公共空间很宽敞。但是主卧卫生间暗卫。房源量极少，官方得房率82.37%，备案价超7.3万/平，套内单价约8.9万/平。
105平三居两卫户型，三面宽南北通透带家政间，餐厨一体，客厅面宽3.8米。分布在4号楼和5号楼洋房，得房率82.74%，备案价7.37万/平，套内单价8.91万/平。
108平三居两卫户型分布在1号楼和3号楼的高层边户，3面宽，南北通透，全明格局。官方得房率75.75%，比105平户型得房率低很多，套内面积比105的还少4.5平米。备案单价6.75万/平，套内单价8.91万/平。
朱辛庄因何盘盘爆火？
产业园+350米双轨交+2km双商业+101学校+三甲医院护航
产业：朱辛庄板块产业资源丰富，以科技创新和互联网产业为主。比如小米智慧产业园区，还有好未来等企业，吸引了大量高科技人才汇聚，也为周边居民提供了丰富的就业机会。
轨交：地块距离朱辛庄站（地铁昌平线和8号线的换乘站）约350米。这两条地铁线路连接了北京多个重要区域，昌平线可直达沙河、昌平城区等；8 号线贯穿南北，能到达奥林匹克公园、南锣鼓巷等繁华地段，方便居民通勤与出行。
项目1km内有10个公交站，最近的是朱辛庄中路公交站。公交线路丰富，可通往周边多个区域，为居民提供了多样化的出行选择。
周边道路网络发达，驾车通过京藏高速、京新高速等主干道，可快速抵达市区及其他远郊区县。但在早晚高峰时段，部分路段可能会出现拥堵情况。
教育方面，地块直线 3km 范围内有回龙观中心小学、七里渠中心豆各庄小学等5 个小学，还有北京一零一中未来科学城学校、北京市中关村外国语学校等6个中学。
商业配套：东400米TBD 住总万科天地，东北600米左右就是万达广场，西约2km是超级合生汇，三大商业配套，满足居民日常购物、休闲和娱乐需求。
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