近期房价有点妖，京沪深广杭居然败给东北！

六月份过去了，上半年也结束了。

我们上一期节目分析了主要城市成交量的变化，这一期分析一下房价变化。

成交量和房价是硬币的两面，二者关系非常密切。

全国房价跌幅扩大

我们先看一下总体的价格波动情况，关注全国 50 个重点城市房价的环比涨跌幅走势。

重点关注一下过去的三个季度的走势。

去年的八、九月份，价格跌幅达到最低点，跌幅超过 1%。

之后在新政的推动下，跌幅连续四个月收窄，到今年一月份，跌幅收窄到 0.28%。

今年二月受春节因素影响，价格跌幅略有扩大。

三月份因 “小阳春”，价格跌幅略有收窄。

但四月份以来，房价连续三个月跌幅扩大。

最新的六月份，跌幅是 - 0.74%。

0.74% 的跌幅，基本上回到了过去两年的平均水平，目前还高于去年九月底出新政之前几个月的水平。

按照目前情况，如果没有新的政策出台，且经济面没有出现改善，那接下来几个月房价跌幅会进一步扩大。

但估计很难重现去年八、九月份超过 1% 那样大的跌幅，当时的楼市处于极端低迷状态。

既然去年 12 月份经济工作会议提出要稳住楼市、股市，现在来看，稳住股市取得了一定成效，稳住楼市的效果则不太明显。

我个人估计，不会坐等着房价跌幅进一步扩大到超过 1% 的水平。

所有城市绿油油

再来观察一下六月份，全国一二线城市的房价涨跌幅情况。

今年六月环比五月，全国的主要城市房价全部下跌。

不过，统计局公布的全国 70 个大中城市数据中，每个月都有部分城市是上涨的。

少数新房上涨，主要是结构性因素。比如上海过去几年新房价格指数，月月上涨，涨疯了，赢麻了，够变态。

如果统计局的房价数据，连二手房都涨了，我估计存在水分；当前任何一个城市的微观层面，都难以找到房价上涨的证据。

老杨这里的房价，在构建指数的过程中，以二手房为主，兼顾新房价格。

如图所示，反映出整体市场的价格表现都偏弱，所有城市全是下跌的。

跌幅比较大、接近 1% 和超过 1% 的城市，主要有武汉、南京、南昌、广州、合肥、郑州等。

房价跌幅相对小一点、低于 0.3% 的，主要有三个城市：成都、太原、南宁。

总体来看，图的左半段跌幅要大于右半段，左半段主要是一线城市、东部的二线城市、中部的一些大城市。

如果看过去两三年，一线城市、东部的核心二线城市的房价跌幅要小于其他地区的二线城市。

但就短期而言，由于六月份比五月份很多高等级城市回落的幅度比较大，大于中部、西部和东北地区一些弱线城市的回落幅度，就带动了整体价格跌幅偏大。

杭州居然弱于沈阳

我们可以通过两个城市的交易量，再做一些比对分析，挑杭州和沈阳这两个城市。

因为在上述的六月份房价涨跌幅图中，杭州的房价跌幅明显超过沈阳，背后的原因可以用交易量来解释。

看一下两个城市的二手房合同签约量：

杭州二手房量能回到去年9月新政之前

去年九月底新政之后，十、十一月份杭州的二手房交易量反弹比较明显，但 十二月份就开始回落了。

今年 “小阳春” 从二月份开始反弹，三月份交易量比较高，随后四月份大幅回落，五、六月份继续回落。

就六月份的签约量来看，已经低于去年八月份。

目前杭州的二手房签约量已经回到去年九月底新政之前的水平，新政的效应释放完毕。

同时，叠加上今年四月的贸易战，作为贸易大省的浙江的省会，杭州经济和产业受到的冲击比较明显，这制约了杭州楼市的购房能力与信心。

沈阳二手房量能强于去年四季度

我们再来看一下沈阳的表现，沈阳的二手房签约量走势图跟杭州大不相同。

去年九月底新政之后，沈阳的二手房签约量有小幅反弹，但幅度远小于杭州，11 月份就开始回落了。

这说明去年九月底的新政对东北的大城市沈阳这个弱势板块的楼市刺激效应比较小，远不及杭州。

今年二、三月份，沈阳的 “小阳春” 还可以，尤其是三月份，交易量冲到过去一年的最高值。

虽然四月份比三月份降温了，但回落的幅度远小于杭州，而且五月份比四月份还要高，六月份跟四月份基本上持平。

关键是最近三个月的交易量要高过去年八月份之后的交易量。

这其实透出一个信号：东部的核心城市的交易量受政策影响比较明显，同时对贸易战这种外部冲击反应比较灵敏；而像东北的沈阳这类地区，经济波动比较小，对全国楼市政策放松的反应也比较迟钝，其楼市是小波动、稳步推进的。

杭州与沈阳房价运行轨迹

这是过去十年两个城市的房价指数运行路线图。

首先，看长期走势，杭州房价指数高于沈阳，也即涨幅大于沈阳，杭州房子的资产价值明显高于沈阳。

其次，杭州房价走势领先于沈阳，2016年上涨周期先涨。去年9月底新政后，杭州房价曾连续几个月出现止跌微涨，但4月以来的降温导致房价重新下跌。而去年9月底新政后，沈阳房价继续下跌。

这也就意味着，未来一两年，只有杭州房价真正止跌了，见底了；然后滞后一段时间，沈阳房价才会见底！

通过本期节目，希望各位老铁们能够了解不同地区的楼市走势差异及背后的逻辑，注意把握不同城市的抄底时机。

大家不要急，不要慌，细心观察，耐心等待……