我看了一眼半年数据，扛起广州的带头大哥，还是他啊

人心中的成见是一座大山，但数据不会说谎。

很多人感觉，上半年的广州楼市没有起色，但中指院统计，今年1-6月，全市网签31289套，同比上涨11%。

同时，楼价也比去年下半年，上涨了约1000元/平。

对于房价，有人吐槽连天河都守不住，而事实呢？对比去年12月，天河、海珠、越秀，在今年都迎来了上扬。

涨幅虽然不大，但意义非凡，毕竟只要站稳，市场的预期就会发生根本转变。

更重要的是，这三区网签套数也均出现了增长，而这意味着：

广州楼市的心跳，开始加速了！

网签激增，楼市复苏从心脏开始

一座城市的房价，从来就有高低之分，先后之序。

地段最好的心脏区，往往是楼价之巅，当市场高歌猛进时，它如大鹏展翅，一飞冲天。

而当市场徘徊不前，它又是复苏之光，宛如灯塔，带来信心和力量。

如果一座城市，连心脏都没有起色的话，那么走出泥潭，简直天方夜谭。

天河跟海珠，广州城市心脏

广州的心脏在哪？答案再清楚不过，越秀天河海珠，在地缘上就是中心位。同时，越秀是行政中心，天河是经济顶流，海珠则是创新之都。

只要这三区冲破迷雾，那么荔湾、黄埔、番禺、白云等外围，都会因为价格传导和购买力外溢，逐步摆脱下探行情，全市楼价自然企稳。

在这其中，越秀的供应非常少，逆转乾坤的金手指，还得看天河跟海珠。

而天河，恰恰在今年迎来了大爆发。

中指院数据显示，天河上半年网签达到2292套，不仅同比大涨57%，更超过了去年下半年。

而且，天河5月的网签均价逼近8.8万/平，对比去年12月的7.28万/平，也是大幅提升。

天河一柱擎天，楼市就有了价格锚点。别忘了，保利临江大道地块还没有出来，可以毫不夸张地说。

今年，天河将拉着广州跑。

天河，广州房价之锚

再来看海珠，数据同样喜人。

上半年，全区网签1986套，远超去年的1654套，与去年下半年相比，也只有区区两套的差距。

今年5月，海珠的价格也再次站上7万大关，这说明即便市场再激烈，只要指标盘一发力，同样势不可挡。

当天河与海珠，纷纷拿出亮眼表现时，上半年楼市成交回暖，便是水到渠成。

其实，不知道大家有无发现，广州心脏中的心脏——也就是珠金琶，量价齐飞更是明显。

在这里，你发现哪个楼盘降价了吗？

相反，10万+，20万+的网签层出不穷，甚至出现久违的排队买房，验资看房，这样的激情与活力，让楼市心跳加速。

保利·天曜实拍

保利，掌控定价权还是护盘使者？

久违的阳光，背后护盘者是谁？如果答案是保利，很多人会不会意外？

在不少朋友心中，保利有着“项目一入市，必定低开”的刻板印象，掌控定价权，市场与老业主要泪流成河了。

但这，有没有可能是一种成见，那种像山一样的成见。

如果仅看2025年，保利对广州心脏区的贡献，毫无疑问是No.1的，我们来看中指院数据：

在天河，保利天曜成交204套，均价约9.98万/平；保利天瑞成交118套，均价约8.5万/平。

保利天瑞实拍

而在海珠琶洲，保利天奕成交303套，均价约7.8万/平。就在上周，这个项目再次开盘，价格拉升至8万—8.5万/平，一套房子最高涨幅约80万。

整个广州，今年上半年均价超7.5万，且销售能突破100套的，只有5个盘，而保利占了3个。

说保利是广州的护盘使者，是不是一点都不过分？

在这里，房产君还要说一个扎心，但客观的事实。众所周知，珠江新城是广州楼市的旗帜。

保利天曜以均价接近10万/平入市，究竟是拉高了珠江新城，还是拉低了珠江新城？

珠江新城，广州楼市旗帜

其实，从去年二手成交来看，珠城能突破10万的项目，也就汇悦台、凯旋新世界、中海花城湾、嘉裕公馆等几个优质豪宅。

绝大多数项目，不要说10万，价格能站稳8万就不错了，很多已经回调至7万，6万，甚至5万，西区一些楼龄偏长的，包括东区跑马地花园，3字头一点都不稀奇。

更重要的，即便是这个价，也未必能卖得出。

这个时候，保利天曜以接近10万/平均价大卖，是价格杀手还是强心剂？

而且房产君可以很负责任地说，保利临江大道地块，下半年入市的价格一定不低，甚至会创下楼价新纪录，大户型单套破亿更是预期之内的事。

整个珠江新城，以及整个广州的价值体系，都将因此而重估。

如果说单价，只是护盘的一个指标，那么总价，就是更有说服力的维度。

因为能砸下1000万，2000万买房子，本身就是对楼市有信心，对广州的经济和产业有信心。

那么今年中心区成交金额TOP10的项目，套均总价排行榜又是怎样的呢？来看统计：

毫无疑问，保利又是匹马领跑，前10名中有6个是保利，套均总价最高的也是保利。

为此，我们真的要放下成见，就好像很多人，一见小米汽车卖得好，那就是雷军营销做的好，是因为小米便宜。

但没有看到，小米花费多年建立起来的生态系统，上下游供应链的打通，产品在性能性和情绪性上，给用户带来的满足，而且，价格也着实不低。

这是一种思维惯性，也是一种思维惰性。

保利的账本，究竟是什么？

很多人看待保利的方式，只有价格一项，但其实，保利的账本远不止于此。

举一个例子，如果仅从企业经营，利润回报来说，保利珠江天悦，保利云境这样的项目，都是需要慎重的。

因为板块的势能还需要积累，也因为户型新规随时可能收紧，这样的地块，并没有100%的确定性。

但保利还是拿了，而且都卖得不错。

保利珠江天悦实景示意

这就要说到保利的账本，是单一的回报收益，还是对城市发展与行业迭代的推动。

比如保利珠江天悦，其是白鹅潭沿江岸线的重要组成部分，也是广州首个内港湾，保利以天悦的品牌来做，可能是最佳的解决方案。

其实，现在高楼林立，大厂云集的琶洲，保利刚开发时也是郊区农田。当时，保利员工私下吐槽：下班后难打车，出了公司大楼，买瓶水都都难。

但也就是这样的地方，保利通过旧改，修建总部，引进商场和五星级酒店，硬生生地将琶洲推到了全国CBD十强。

大家都知道琶洲保利天奕爆火，但谁又知道在开盘前，这里连一座工程桥都没有，高压线也需要埋地下，商业自然也是空白，而这些活保利全干了，学校也是保利一手引入。

保利天奕实拍

所以，不要羡慕保利天奕的人气和涨价，背后全是功夫和底蕴。

说到功夫，很多人有又看不懂保利了，它有时候真的很快，比如拿地当天即开工，又比如从开盘到基本售罄，最快只需3个月。

但这背后，是极致的资源整合和内部管理，尤其是资金的使用效率。

大家可以思考一个问题，为什么保利项目刚亮相，就会全城议论，客似云来？也正是这种新时代的快速周转，让保利能持续参与广州的建设。

当然，也令上下游企业，能心甘情愿跟着走。

保利，有时候也真的很慢，天河临江大道项目，拿地至今9个多月了，依然在打磨，其实这个盘凭借地段和江景，保利稍微降低一点标准，现在不说清盘，也会卖的七七八八。

但保利耐心却出奇的好，现在市场上，只知道项目是超越天悦的全新品牌，其余，就只能期待。

保利的内功：获得感、幸福感、松弛感

其实，近年来保利一直在苦修内功，工程质量，园林设计，户型装标，包括收楼和物业服务等，每一年，保利还会拿出专项资金，对老社区进行维护。

可以说，保利做出了很多改变，早就不卷价格了，而是用心在研究好房子。

如何给业主提供情绪价值？

如何让业主有获得感，幸福感，归属感，松弛感。

如何真正提升楼盘品质，从门头开始，到园林，会所打造，一砖一瓦的考虑。

这地东西可能业主说不出来，但能感受到，并乐意分享给朋友，未来10年20年，他们都愿意住在这里。

保利天奕实景

我们不能只看到保利卖的快，卖的好，就去妖魔它，甚至认为这一切，都是降价换来的，而忘记了真正原因。

最后，不知道大家发现没有，很长一段时间，保利都没有大声吆喝，拿下全市销冠，夺得多少个区域冠军了。

但事实是：

全市销冠是保利，全市销售额排名前十的，有四个是保利项目，其实保利珠江天悦和保利保利印象，是一个项目，二者相加销售额17亿+，也能排入全市前五。

这或许是大音希声，大象无形，又或者在保利的眼中，有比销冠，业绩，利润率更重要的东西。

好了，不管保利在不在意数据，但正是它的推动下，广州楼市的心脏开始健康跳动，市场的价值告别超跌，回到理性的水位。

这呼应了今年年初，保利要为广州焕新的愿景，也希望在保利的带动下，全市的价格都能企稳，11区都能有好房子，而有恒产者有恒心，广州也会因此越来越好。