北京买房：理清思路，购房建议1581

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我想咨询投资底商的问题，因为我没买过，目前是刚卖掉外地的房有几百万资金，看到北京的商铺租金收益率年化一般都在5%以上，高的能到8%，所以有意购买，想听听您的看法。

A：

1、房地产界有个说法，住宅是小学生玩儿的，写字楼是中学生玩儿的，商铺是大学生玩儿的。意思就是商铺的投资风险大，主要就是因为租金受到各种因素的影响，地段+交通+商圈+政策+经济形势等等，甚至有时候都找不到原因，只能归结为运气或风水的影响。

2、另外投资商铺注意纳税问题，且不论买卖的税费高，持有环节的出租税率也挺高的。一般是三种主要大税，增值税+房产税+个税。如果在没有减免，且平均月租金在10万以上，那税率是5%+12%+16%=33%。

如果月租金在10万以下，增值税免收，那就是28%。现在这几年是房产税减半，所以是22%。如果再有些抵扣和减免什么的，一般按照最低20%计算吧。

3、那如果租金年化收益率是5%，减去20%就还剩4%，8%的话还剩6.4%。注意这是免收增值税和房产税减半的情况下，如果不减免那就是28%和33%的成本了，真实收益自己算一下吧。

4、然后的持有成本还有物管费+空置期，这都看具体情况吧。但一般来说，如果是有物业的商铺，物管费或商管费通常是每月每平米15-30块钱，再高的也有。空置期的话真没谱儿，热门地段儿的一家顶一家的不空置，不热门的空上几个月半年的都是常事儿。

所以常规来讲，商铺的租金收益率表面上看很高，5-8%是常态，但真实收益最好打个6折，主要就是税费+空置期+物管费的成本，所以收益率3-5%为合适。

5、另外还多说一句，中国的商业地产无论大小城市都早就过剩了，导致租金的增幅很慢，到目前为止是大部分都远远低于住宅租金的涨幅。近20多年来，住宅租金涨了7倍左右，而商铺平均租金应该连翻番都没做到，其中甚至还有租金下跌的呢。

6、总之简单就是这情况，商铺投资的理论收益高，但同时也风险大，不确定因素多，一般来说不建议不太懂行的贸然投资。

仅供参考。

二

Q:

请问。我们孩子明年幼升小，想在朝阳租房上小学。我们没有北京户口，但有工作居住证。想请教下，在朝阳哪些个小区租房能上个不错的小学。我们租房担心最好的那几个小学上不了，希望就算派位也不会派到差小。租房大概在5000—6500左右两居。

A：

1、非京籍工居证，租房幼升小，担心最好的那几个小学上不了？这不用担心，肯定上不了的。京籍有房的如果是17630之后落户的，都不敢100%保证，至少是不敢保证本校。去年人朝东区连四大神盘的都给调剂了，那还是动辄2000万起商品房的京籍业主呢，哪儿说理去？

2、5000-6500房租，对应300-400万总价的房子。两居，那基本以五环外为主吧。可以看东坝，现在基本都是北京中学的集团校。虽然只有北中本校算顶级，其他的到目前为止都算挂牌校。但毕竟是北中的牌子，租房的在本学区入学的概率高，怎么都算不错。

要么看六号线的草房，周边都是保障房小区。优势是房价和房租都经济实惠，而且学校不错，陈经纶保利，北京保障房中级别最高学校，成绩在系统内排名靠前，放到北京也算不错的。

3、总之还是期望值别太高吧，最好的几所学校，以非京籍来说哪怕是买房，都也只能说概率相对高，但不敢保证。而租房的如果在五环或四环内，很难说不给派出去，毕竟人口太稠密。所以结合房租就以五环外为主吧，相对稳妥些。

仅供参考。

三

Q:

请问，我是2018年买的西翠路万寿路一号院，老破小，当时8万，后来涨到10多万，现在好像又落8万，但也是有价无市。这个小区的房价完全是学区溢价。现在孩子上小学三年级，贷款还有一百多万。

我想问问把房子卖了租房子好，还是继续自住呢？因为以后孩子越来越少，接盘的人少，而且最近看到好多房价下跌，把资产都亏没了的新闻。

A：

1、呵呵，怎么可能完全是学区溢价啊？海淀的平均值是30%，万寿路基本就是这个比例。1号院是电子工业部的吧？这里的租金坪效应该是100来块钱，110-120，那如果房价是8万，租售比就是700左右。北京同等老房（非学区房）的平均值是550，所以这套房的溢价率就是30%。

也就是说，假定是60平左右的两居，总价500左右，其中基础部分不到400万，另外100多万是学区溢价。

2、如果用完了学位，常规建议是可以趁着溢价还高的时候换房，换到没溢价的板块，比如朝阳区，300多万就能买到同样租金的房子了。或者是买500万左右的，最高租金能到8000多，拿到海淀能租更好的房子。

3、孩子肯定是越来越少，至少持续10年。但房价未必直接下跌，也有可能是涨的慢，逐步降低溢价率。这看明年过了高峰期之后的政策吧， 如果有利好，那学区溢价也能撑住，没有的话就有可能继续受影响。

但没必要太纠结，即便是降溢价也得好几年呢。因为即便上了学也得住呢，之后是随着孩子们一届届的毕业，家长们才会卖房离开，不至于太扎堆儿。

4、简单就这情况，看自家的主要需求。如果能接受租房，那换租是相对兼顾的方案。

仅供参考。

四

Q:

请问，我和老公都是非京籍，孩子也是，想在北京买房上学，听说只有朝阳区的能办是吗？那如果以我们现在250万的首付能买什么等级的？我们年收入合计30万左右，贷款不能太高，每个月8000之内吧。北京中学的您觉得合适吗？

A：

1、不是只有朝阳区的能办，而是朝阳区的政策相对友好。其他区也都能上学，不买房的租房后办理四证也行，但无论是否有房都只能是派位，非京籍孩子进入好学校的概率几乎为零。

而朝阳区到目前为止大多数还都是单校划片。即便是非京籍，买房之后的顺位排序也在京籍无房户的前面。所以如果买了好学校的学区房，非京籍进入牛校的概率也比较高。

2、250首付+8000月供，买400万左右的房吧。如果是学区房的话那基本就是占坑儿房等级，东西海都是很小的一居，朝阳也大不到哪儿去，50平左右差不多了。不买学区房的选择就多了，近郊能买正规两居室没问题。

3、北京中学没什么不合适的。不过考虑好，北京中学只是本校最牛，其他的各分校都是挂牌儿的，对口小区也就谈不上学区房。但既然是北中集团的，那天牛娃就占优势，本系统内选拔方便多了。

北中本校只有龙湖天璞算学区房，但很贵，起步都1500万左右。而且理论上这也是多校的，只是现实中能对口入学。

仅供参考。

五

Q:

请问，我同事家是丰台拆迁户，他家给了三套房想卖掉一套，已经选房但还没有交房，请问价格应该怎么算才合理？买卖这种房子怎么能确保安全？

A：

1、价格就是以周边同等商品房的价格打7-8折。比如旁边的次新商品房5万，那回迁房一般4万。

但这是在有房产证+正常过户的价格，如果还没有房本，那一般要再打8折，3.2万吧，最高不过3.5万左右。

2、怎么能确保安全？是指没房本的呗，那无法确保，只能看对方的诚信和自己的本事了。这种交易是不受法律保护的，双方都可以随时反悔取消合同，所以只能看诚信。如果对方反悔或要加钱，那就看自己是否能镇的住了。

另外也得防备意外情况，比如拆迁户离婚了，双方财产怎么分？去世了，继承人是否认账？成为植物人了，怎么办？蹲监狱了，出不来也就办不了手续。出国了就可能不回来，那就只能等着。做生意或赌博欠债了，那就得看法院怎么判了。

3、总之只看自己对拆迁户的了解吧，确定没风险再买。

仅供参考。

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