净化库存“争第一” 保利发展不能掉下的皇冠

观点网 保利发展守住了“大哥”地位。

7月3日晚，保利发展发布了2026年6月销售简报，单月实现签约面积152.33万平方米，同比减少26.20%；签约金额290.11亿元，同比减少30.95%。

这份月报的出炉，连带着的是保利发展上半年的“战绩”。2025年1-6月，公司实现签约面积713.54万平方米，同比减少25.23%；签约金额1451.71亿元，同比减少16.25%。

从同比变化来看，保利发展今年的销售势头确实不如去年，不管是金额还是签约面积均呈现两位数的下滑。1-6月期间，其仅在2月、3月两个月份，签约金额有单位数的上涨，但后期并未能稳住节奏。

不过，自房地产行业进入深度调整以来，销售数据同比发生增长的局面似乎已经是过去式，而且对于保利发展来说，只要稳得“龙一”王座，销售可以在后期循循渐进地调改。

今年上半年，保利发展依旧是行业的“一哥”。据观点指数发布的《2025年1-6月房地产企业销售表现》，保利发展以全口径销售金额1452亿元、全口径销售面积701.49万平方米排名第一，远超第二名231亿元、168.49万平方米。

值得一提的是，在权益销售方面，去年保利发展和中海打得不可开交，最后保利发展还是被中海压了一头。今年，其势必要争回一口气。

2025年1-6月，保利发展成功扳回一局，在观点指数发布的榜单中，其以1144亿元的权益销售金额力压中海。

房企最大的竞争底气往往是来源于手上的土地资源，保利发展也不例外。

在去年保利发展拍下的37宗地块中，市场关注热度最高的莫过于广州市场的南方面粉厂地块、天河绢麻厂地块，以及上海的浦东唐镇地块、杨浦平凉社区88街坊地块。

这些占据城市核心地理位置的地块是保利发展今年最大的“杀手锏”。其中，广州天河区南方面粉厂地块挂牌时，便引起了鹏瑞、越秀、中海等广州“豪宅操盘手”的强烈竞争欲望，最终由保利发展以总价117.55亿元、楼面价6.7万元/平方米竞得。

据规划，该地块转化后的项目名为“保利天瓒”，规划建设 6 栋 35-50 层高的超高层江景住宅，户型涵盖 210-640平方米的超大面积江景豪宅。据行业小道消息，该项目最低门槛得3千万。

天河绢麻厂地块案名为“保利天曜”，当时成交总价为70亿元。该项目在今年五一开盘，主推建面约120-140-170-210平方米的纯改善户型，均价在9-13万元/平方米。优质地块项目，从不缺市场，开盘2天劲销210套，成交额达33亿。

上海市场同样如此。浦东唐镇地块是保利发展在去年11月竞得的，项目名为“保利天奕”，在今年6月27日首开，推出231 套房源，均价约8.03 万/平方米。现场销售反馈，项目开盘当不到三小时房源全部售罄，7月拟加推二批次。

凭借着优质地块的转化，保利发展毫无意外夺得了2025年1-6月广州、上海两个市场的房企销售头牌。

今年上半年，保利发展也加强了补仓的力度。

据观点新媒体统计，2025年1-6月，保利发展共拓展新项目26个，权益地价109亿元，涉及14座城市，主要以北京、上海、石家庄为主。而去年上半年，保利发展在拿地方面相对保守，仅拓展了12个新项目，权益地价109亿元。

数据来源：公告披露、观点指数整理

近几年，保利发展在拿地策略上已不仅仅是高度聚焦38个核心城市，更是要聚焦核心城市的核心区域。

今年上半年，广州土地市场共成交了19宗住宅用地，番禺区成交6宗，白云区成交4宗，花都区成交3宗，天河区和荔湾区均成交2宗，海珠区和增城区各成交1宗，总成交金额195.38亿元，保利发展仅看中了天河智谷片区023地块（原航天奇观二期）。

目前，该地块所处的世界大观板块已形成成熟的改善型居住氛围，均以低密度板式大平层产品为主。

据市场专业人士分析，保利发展摘得的广州天河智谷片区地块，是天河区近年来罕见的低密度住宅用地，限高60米，低于住宅规范要求的80米内，加上20%的阳台率，产品可塑性非常高，有条件打造为湖景板楼小高层，具备打造高端改善型住宅的基础。

这也就意味着，未来的入市价格也并不会低。

在上海市场，6月19日出让的杨浦滨江地块同样引起市场轰动。

该地块拍卖当天，共吸引了6家房企角逐，经过95轮加价后，最终由保利发展拔得头筹，总价成交价35亿元、溢价率30.8%，成交楼面价 9.55 万元/平方米，刷新杨浦内环楼面价纪录，成为杨浦新的单价地王。

有市场人士推测，按照接近10万元的楼面价，以及周边项目在售均价，该项目未来最终售价估计在15-16万元之间。

事实上，保利发展之所以在拿地方面精益求精，一方面是净化库存，另一方面是减少存量去化压力。

存量去化是保利发展的工作重点。截至2024年末，保利发展在手土地储备计容面积约 6258万平方米，其中存量项目约5280万平方米，较2024年初下降 20%。另据2025 年一季度财报，存货7811亿元，待开发面积4501万平方米。

不过，在上个月保利发展的股东会上，保利发展董事、总经理潘志华表示，目前公司已经去化了大部分存量项目。

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