广东
当朋友圈还在刷屏“房价腰斩”“割肉离场”时，广州楼市已悄然上演魔幻现实主义剧情。
大家嘴上喊着“躺平”，身体却在抢房，半年二手成交日均300套，总网签量同比暴涨13%！
更魔幻的是，明明都在吐槽楼市不景气，但却还有三个区域的成交，硬生生杀出了逆势上涨的血路。
政策底牌已亮
国家队下场托市
最近我在研究楼市的半年报。
发现上半年，广州楼市真的很像在坐过山车。
3月好不容易盼来了小阳春，结果余温还未散，4月突遭贸易战黑天鹅。
美国关税大棒一挥，连珠江新城的豪宅买家都捏紧了钱包。
但好在峰回路转，国家队出手比想象中更狠：
央妈出手，直接三连击：降准+降息+公积金利率砸到2.6%。
贷款买房的优惠力度一下子就达到史上最低水平，月供1万变7000，比租房还划算。
广州更是直接“解绑”，限购限售限价全取消，首付压到15%。相当于买个车位的钱就能上车，大幅拉低人们的入手门槛。
为了刺激入场，旧改核动力也同步启动。
全年1000亿资金砸向城中村，光我身边，就有不少“拆二代”手握现金冲锋楼市。
这一条条利好在上半年密集砸下。我觉得除开当时对市场的刺激，更大的意义在于，它在宣告各级部门政策执行的决心。
举个栗子，6月中央刚定调“更大力度推动房地产止跌回稳”，广州就火速跟进，宣布“全面解除三限”。
是的，贸易战黑天鹅的翅膀没能扇灭广州楼市的韧性，反而逼出了史无前例的救市决心。
而当政策工具箱彻底清空，注意了，市场底就在脚下。
新房市场
近郊三兄弟领衔
之所以说市场底已在脚下，是因为我注意到，有三个区域已经偷偷反弹，涨出了独立行情。
你以为会是主城区吗？
嗨，虽然天河海珠的成交量一如既往的高，但这次的重点真不是他们。
而是近郊三兄弟：黄埔、番禺、白云！
自从24年以来国央企接手旧改，黄埔的供应量猛增，今年上半年大涨230%。
选择多了，新房转化推进速度也加快。
与此同时，番禺、白云多个楼盘入市/加推，也在大量承接中心区客户成交需求。
更惊人的是开盘去化率。
全市首开去化率22%，较去年同期上升6%。
其中，近郊区的首开去化率高达25%！尤其番禺凭借31%的去化率碾压全场。
确实，回看今年的市场，热点项目都出现在近郊区域。
这说明购房逻辑已经在潜移默化地改变。
中心区高房价挤压下，拥有“学铁商”配套的近郊成为刚改客用脚投票的主战场。
而开发商“降容提质”的精准供地策略，正在重构市场价值坐标系。
二手市场
日均去化300+
二手房市场也有好消息。
虽然成交价还在波动探底的过程中，但是成交量有了明显的抬升。
今年上半年，广州二手房总成交56613套房源，平均每日成交量超过300套，同比增幅直接干到13%。
这势头，妥妥的“触底反弹”剧本！
而且注意了，这次可不是局部狂欢，而是全市普涨。
中心区、近郊、远郊成交量全线上扬，说明入场信心正在修复。
荔湾、南沙两个黑马区，同比增速超30%，直接封神。
今年的热点区域番禺就更别提了，成交量几乎要到8000套，坐稳了TOP1的位置。
要我说，市场行不行，还得听咱刚需自住党指挥。
毕竟全市普涨主要靠刚需在各区抄底，否则，单纯依赖改善客，只会出现“局部热”的现象。
而之所以出现这样的情况，除了政策核弹连发，主要还是因为业主集体人认怂，知道现在行情不好卖，降价割肉离场。
部分新房还在玩些"首付分期"的小把戏，二手业主已经打骨折了。
在这种前提下，无论是刚需还是改善甚至投资客，买二手次新房都是性价比更高的选择。
下半年预判
盯紧三大信号
要注意，无论新房还是二手，所有的波动不意味着崩盘，而是价格体系重构。
如果你在下半年有置业计划，请务必盯紧三个信号：
- 其一，政策底→市场底的传导速度。
广州已落实“三限取消”，但工具箱还有一点点余料。
比如最近就可能会落实“商转公”政策，此外，“购房退税”政策也可能加码，尤其远郊区域。
只要政策够猛，市场会迅速给出反应。
- 其二，土拍市场可能出现下一个爆发点。
上半年白云、番禺诞生多宗溢价地块，都会在下半年陆续入市。
与此同时，中心区的稀缺靓地也将入市，我们需要关注开发商的动作。
春江水暖鸭先知，一旦他们出手频率提升，也能对市场起到激励作用。
- 其三，产品厮杀会加速进入“好房子时代”。
国家政策正在倒逼开发商卷产品力。
从购房者的角度来说，我们正处在最好的年代。
可以以更好的价格，在市场挑挑选选，买自己最喜欢的房源，掌握主动权。
所以，别害怕，物色中心仪的房子，就出手吧。
穿越周期者，必属于那些在价格重构中敢于捡拾价值碎片的人！
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