开发商推诿扯皮，购房款如何成功追回？北京房地产律师支招

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房屋交易作为重要的民事法律行为，若交易标的涉及违规性质且无法完成交付，将使当事人面临重大财产损失与法律风险。本文将结合典型司法案例，深入剖析公共租赁住房违规交易引发的法律后果，并就当事人维权路径展开系统性阐述。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

陆明向法院提出诉讼请求：

确认自己与乙公司于 2013 年 1 月 21 日签订的 3 份《甲公司拆迁定向安置内部认购书》（认购标的分别为通州区安居苑项目一号房屋、二号房屋、三号房屋）无效；判令乙公司返还已支付的购房款 1416894 元、面差补款 70240.6 元、土地出让金 73651.2 元、产权变更费 183897.76 元等费用，总计 1744683.56 元；要求乙公司赔偿利息损失（2019 年 8 月 19 日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019 年 8 月 20 日起按 LPR 标准，以各笔款项交纳时间为起算点，计算至本金实际付清之日）。

由乙公司承担本案全部诉讼费用。

陆明称，2012 年 9 月初，他通过乙公司的宣传得知安居苑在建楼房在售，售楼处工作人员介绍房屋为商品房且可办产权。基于此，陆明于 2013 年 1 月 21 日与乙公司签订 3 份认购书，购入 3 套房产，并支付购房款 1416894 元。2014 年，应乙公司要求，陆明通过陈慧芳支付面差补款、土地出让金及产权变更费共 327789.65 元。乙公司承诺两年内交房办证，却至今未履行。陆明多次协商退款无果，为维护权益，遂诉至法院。

（二）被告的主张

乙公司不同意陆明的诉讼请求，提出两点抗辩：

2023 年 4 月 15 日，乙公司通过拍卖获得原甲公司全部股权，并于 2023 年 8 月 1 日更名。因原甲公司实际控制人拒不交接公司证照文件，乙公司已向警方报案。乙公司认为，自己与陆明不存在买卖合同关系。

本案已过诉讼时效，且存在虚假诉讼嫌疑。房屋 2013 年购买、约定 2015 年交房，陆明十年间未起诉催款不合常理。原甲公司曾因违法售房退还 80 户购房款，乙公司怀疑陆明已获退款，故主张驳回诉讼请求。

（三）法院查明的关键事实

合同签订与付款：2013 年 1 月 21 日，陆明与甲公司签订 3份认购书，约定购买 3 套房屋，总价款分别为 440094 元、587186 元、389614 元，甲公司出具收据确认收到购房款 1416894 元。2014 年 3 月，陈慧芳受陆明指示向甲公司汇款 327789.65 元，但甲公司未出具收据 。

房屋性质与交付：案涉房屋为公共租赁住房，双方均认可房屋至今未交付。此前，甲公司因擅自出售公租房被住建部门行政处罚。

公司变更：2023 年 8 月甲公司更名为乙公司 。

二、案件分析

（一）争议焦点

三份认购书是否有效？

乙公司是否应返还购房款及相关费用？

本案是否超过诉讼时效？

（二）法律分析

合同效力判定：根据《民法典》，违反法律强制性规定、损害社会公共利益的民事法律行为无效。公租房是保障性住房，甲公司将其出售给陆明，改变房屋用途、侵害公共利益，故 3 份认购书无效 。

款项返还认定：甲公司出具收据确认收到购房款 1416894 元，乙公司作为甲公司更名后的主体，应承担返还义务。但面差补款等费用因无合同约定且无收据佐证，无法确认与案涉房屋关联，法院不予支持。

诉讼时效问题：确认合同无效不受诉讼时效限制，且返还购房款的诉讼时效应从合同被确认无效时起算，因此乙公司关于诉讼时效的抗辩不成立。

三、裁判结果

法院判决：

确认陆明与乙公司签订的 3 份认购书无效；

乙公司于判决生效后 15 日内返还陆明购房款 1416894 元，并支付相应资金占用费；

驳回陆明的其他诉讼请求。

这一判决明确了违规售房合同的无效性，保障了购房者的合法权益，同时也对违规企业作出了法律约束。

四、案件启示

（一）购房者风险防范

核实房屋性质：购房前务必通过住建部门等官方渠道，核实房屋性质与产权信息，警惕 “小产权房”“公租房违规出售”等陷阱 。

保留交易证据：妥善保存合同、收据、转账记录等材料，涉及他人代付费用时，需明确款项用途并留存书面协议 。

及时主张权利：发现开发商违约或房屋存在问题，应及时通过协商、诉讼等途径维权，避免因超过诉讼时效丧失胜诉权。

（二）企业经营警示

企业应严格遵守法律法规，不得违规出售保障性住房等特殊性质房产，否则不仅需承担退款、赔偿责任，还可能面临行政处罚，影响企业信誉。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）