房屋借用与买卖混淆，法律边界如何划分？房地产律师解答

房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师（13426037149） 团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。

房子借给他人居住，多年后想要回却遭拒，还被对方声称早已买下？这样的房产纠纷，究竟该如何判定？今天通过一则真实案例，带大家看清房屋借用与买卖的法律边界，遇到类似问题再也不怕吃亏。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告李华向法院提出诉讼请求：

要求解除李华与陈军之间的借用合同关系，解除时间为本案起诉状送达陈军之日；

请求陈军返还李华位于北京市昌平区的一号房屋；

要求陈军自判决腾退之日起至实际腾退之日止按照每月 10000 元的标准向李华支付占有使用费；

本案诉讼费由陈军承担。

李华称，自己是一号房屋的合法产权人，2009 年 3 月 20 日完成房屋产权登记。李华前夫赵强与陈军是朋友，当年陈军因母亲需要照顾，请求赵强帮忙找房，赵强便与李华商量，将一号房屋借给陈军使用。几年后陈军母亲搬离，李华多次要求陈军返还房屋，陈军却以儿子在北京体育大学上学为由推脱，儿子毕业后仍拒不还房。无奈之下，李华只能诉至法院。

（二）被告的抗辩主张

陈军辩称，不同意李华的诉讼请求。他声称一号房屋是 2005 年从赵强手中购买的，只见过李华一面，不存在借用一说。当时赵强称因项目资金紧张，虽房屋登记在朋友名下，但实际由他出资购买，愿意出售。陈军为方便照顾生病的母亲，以每平米 4000 元、180 平米总价 70 万元支付了购房款，因房屋是经济适用房当时无法过户。陈军坚称双方是房屋买卖合同关系，并非借用，不同意解除合同，也不认可李华对房屋的权利主张。

（三）法院查明的关键事实

房屋产权与婚姻关系：李华与赵强原系夫妻，2007 年经山西省万荣县人民法院调解离婚。2009 年 3 月 20 日，李华签订《存量房屋买卖合同》，将一号房屋登记在自己名下，房屋性质为商品房，单独所有。

合同关系争议：李华主张与陈军是借用合同关系，房屋免费出借且未约定借用期限；陈军主张与赵强存在房屋买卖合同关系，但无法提供买卖合同、付款凭证、沟通记录等任何证据。

第三方证言：法院询问赵强，其认可一号房屋归李华所有，证实李华与陈军之间是借用合同关系，房屋借给陈军免费居住。

二、案件分析

（一）争议焦点

李华与陈军之间究竟是借用合同关系还是房屋买卖合同关系？

李华能否解除合同并要求返还房屋及支付占有使用费？

（二）法律分析

合同关系认定：陈军主张的房屋买卖关系，因缺乏书面合同、付款凭证等关键证据，严重违背交易常理，法院不予采信。李华作为房屋所有权人，将房屋交付陈军无偿使用，结合赵强证言，法院认定双方构成借用合同关系。

合同解除依据：李华与陈军未约定借用期限，陈军无偿使用房屋长达十余年，继续占有使用明显不公。依据法律规定，李华作为出借人有权在合理期限内随时解除合同。李华通过诉讼主张权利，明确要求解除合同，符合法律规定。

占有使用费判定：陈军拒不返还房屋构成无权占有，参照同地段同面积房屋租金标准，李华主张每月 10000 元的占有使用费具有合理性，法院对合理部分予以支持 。

三、裁判结果

法院判决：

李华与陈军之间就北京市昌平区一号房屋形成的借用合同关系于 2024年 7 月 25 日解除；

陈军于判决生效之日起十日内将一号房屋返还给李华；

陈军向李华支付房屋占有使用费（自判决确定的返还房屋之日至实际腾退之日，按照每月 10000 元计算）；

驳回李华的其他诉讼请求。

这一判决厘清了双方法律关系，保障了产权人的合法权益，也为类似纠纷提供了明确的裁判指引。

四、案件启示

（一）房屋交易与借用风险防范

书面协议是保障：无论是房屋买卖还是借用，务必签订书面合同，明确房屋权属、交易价格、借用期限、违约责任等关键条款，避免空口无凭。

保留证据防纠纷：交易过程中，保存好付款凭证、转账记录、聊天记录等证据；借用时，留存出借合意的证明，为可能出现的纠纷做好准备。

（二）产权人维权要点

及时主张权利：发现房屋被他人无权占有，应及时通过书面通知、律师函等方式主张权利，必要时尽快提起诉讼，防止权利超过诉讼时效。

善用法律武器：遇到纠纷不要自行采取强硬手段，咨询专业律师，依据法律规定维护自身权益，确保维权方式合法有效。

遇到类似房产纠纷不知如何是好？私信专业律师，获取一对一法律解决方案，守护你的房产权益！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）