九鼎投资2024营收涨两成却亏2.68亿元，多盘业务遇坎

九鼎投资（600053.SH）2024年年报中的一组关键数据，为私募行业周期重构中的深层调整提供了注解。这家公司以超20%的营收同比增幅体现出增长韧性，然而归属于上市公司股东的净利润却为-2.68亿元，业绩分化的背后是行业转型期的困境。

从核心业务表现来看，九鼎投资私募股权投资管理业务的管理费收入有明显下滑，房地产业务虽带来不少营收增量，却面临“回款-收入”的错配问题，新业务线还在培育阶段，承受着初期投入的压力。这样的业绩情况，既是个体经营的实际状态，也是跨周期背景下多元业务布局者会遇到的普遍挑战。在存量业务收缩与增量市场突围的权衡中，找到可持续的平衡支点，是行业需要应对的现实问题。

作者|予新

编辑|闻溪

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区域深耕矛盾与南昌市场压力

九鼎投资的私募股权投资业务作为其“压舱石”，2024年的表现可以说是行业的典型样本。报告期内，公司管理的股权基金无新增实缴及投资，完全退出项目的本金2.75亿元，收回金额9.87亿元，退出节奏明显快于往年。不过，与之形成反差的是，其管理费收入仅为0.02亿元，管理报酬为1.40亿元，较行业峰值时期已大幅缩减。

业内人士指出，这一数据变化的差异核心在于私募股权行业正经历“从规模红利到能力红利”的范式转移。九鼎投资的特殊性在于，截至2023年6月30日，九鼎投资历史管理的基金累计实缴规模为382.28亿元。但到2024年，其在管基金累计实缴规模呈下降趋势，根据2024年半年报，截至2024年6月30日，在管基金累计实缴规模为264.15亿元。在当前二级市场估值中枢下移背景下，部分高估值周期入局的项目退出溢价空间被压缩，导致了管理报酬增长乏力。

更深一层的挑战在于盈利模式的适应性。过去依赖“募新还旧”滚动扩张的模式难以为继，存量基金进入退出期后，管理费与项目退出收益的“剪刀差”持续扩大。当行业从“募投驱动”转向“管退驱动”，考验的是投后赋能与退出策略的精细化能力。九鼎95个未退出项目若不能在未来2-3年实现估值修复，业绩压力可能还会继续传导。

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区域深耕矛盾与南昌市场压力

房地产业务的“紫金城”项目，是九鼎投资穿越周期的“现金流锚点”，但房地产业务2024年1.13亿元销售回款与1.66亿元确认收入的错配，暴露出其区域深耕的深层矛盾。

南昌房地产市场2024年呈现出复杂态势。数据显示，2024年全市商品住宅去化周期并非22个月。据江西同策研究院数据，截至2024年6月底，南昌市住宅库存面积301.5万㎡，去化周期20.5个月，环比上涨9.4%，同比大幅上涨117.9%，较2023年有明显延长，且核心区以外项目去化压力显著。如新建区、经开区、湾里区、赣江新区以及南昌县等区域，因配套成熟度、地段等因素，相比红谷滩、东湖区等核心区域，去化难度更大。

从九鼎投资年报披露来看，其房地产业务聚焦紫金城项目，2024年房地产业务净利润亏损扩大至-2.01亿元，同比增亏128.09%，这确实反映出项目面临一定压力，尽管不是成本上涨与售价下跌导致。值得注意的是，该项目一至四期已进入尾盘阶段，五期开发需依赖前期回款滚动投入。九鼎如果不能通过产品升级，例如加装绿色建筑标准提升溢价，五期项目有可能会延续“增收不增利”的态势。

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新业承压 资金平衡与资产处置待破局

2024年度，九鼎投资积极拓展产业链上下游业务，探索开展建筑施工业务，于第四季度正式实施建筑施工业务，并成功签署首批2,000万项目合同。

2024年度，公司建筑施工业务实现营业收入707.72万元，毛利率为5.86%。但由于处于初期阶段，运营成本较高，该项目实现归属于上市公司股东的净利润为-0.03亿元，存在一定亏损。

从业务逻辑看，建筑施工与房地产开发本应形成协同。自有项目施工可节省外包成本，对外承接业务可扩大规模，但现实挑战仍然存在。

在九鼎投资2024年年报数据的背后，其“造血-失血”的平衡状态更值得深入关注。2024年公司在管私募股权基金获得项目回款14.75亿元，而同期扣非净利润亏损2.28亿元，资产端或许仍存在持续“失血”的可能性。

从行业对比看，同类机构在转型期多采取“聚焦主业+剥离非核心资产”策略，2024-2025年期间，方正证券通过出售旗下房产聚焦主业、盘活抵债资产，红塔证券拟处置闲置房产以优化资产结构，部分信托公司如江苏信托也通过转让村镇银行股权等方式剥离非核心业务。

据财迅通观察，九鼎投资的核心矛盾值得关注，截至2024年12月31日，其历史管理的基金中尚有95个未退出项目（存量资产），从业务现状来看，存量资产的价值释放节奏与新增业务的资金消耗之间可能存在不匹配。

从九鼎投资的业务布局来看，其“紫金城”住宅项目五期处于开发阶段（预计2026年上半年预售，2025年以动工为主），同时2024年第四季度新增建筑施工业务。结合行业规律及企业实际情况，2025年私募股权退出回款规模预计将对整体资金链产生影响，若回款不及预期，可能间接影响相关业务的推进节奏。

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