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上海黄埔风貌别墅「海玥黄浦源」

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5500万起入驻黄浦塔尖圈层！「海玥黄浦源」推出建面约240-660㎡风貌别墅，明年交付的实景准现房，预约可看！

黄浦区核心区人民广场板块

「海玥黄浦源·十八里」

纯别墅社区

建面约240-330-480-660㎡风貌别墅

总价约5500万-2.2亿

明年目前“样板间”已开放

—恭迎品鉴—

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半部《繁花》在黄浦，百年上海始盛处

黄河路的霓虹万花如海，南京西路的“中华第一街”

国际饭店的国家历史坐标，跑马总会的文明嬗变缩影

汇成海玥黄浦源·十八里，恢弘叙事的中心源点

从海上第一园到海上又一园

建工海玥全球IP印记营造之旅

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海玥黄浦源官方售楼中心电话/售楼处地址☎400-8778-334【一对一热情服务√√】如果说，28种风貌的“海上第一名园”——张园，是海派文化交流中心坐标、石库门文化的世界名片。那么，留存22种风貌、18种里弄的【十八里】，则是全球文化瑰宝，集石库门之大成、可私藏的风貌博览馆。上海动辄亿元级风貌别墅，由此标定全球资产序列。

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海玥黄浦源官方售楼中心电话/售楼处地址☎400-8778-334【一对一热情服务√√】上海建工，建瓴世界的一代宗师，作为城市更新专家，历史“活文物”修缮保护者。从外滩源33号、老市府大楼，到百年张园、十八里，全球IP印记营造之旅，留下时间长河的永恒一笔。

一条北京西路半部上海家族史

海派之源、风貌连片大国江河战略

十八里，起笔百年黄浦心，以人广板块为城市源点。向北——苏河滨水之心，世界级水岸与（南北高架）城市中轴交汇。向东——一条北京路，连接外滩源、黄浦源两大风貌区。向西——百年斯文里，超90万方成片广式石库门建筑群。向南——“上海零坐标”国际饭店与《繁花》中的黄河路交汇。历史根脉、家族贵脉、江河血脉、资本商脉，四脉合一。海派之源、风貌连片、通江达河，蕴积脚下的伟大。

风貌连片·示意图

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北京西路，作为1843年开埠后第一批大马路。向西撰写上海家族史，向东永续外滩资本史，一端是近代家族基址，走出伍廷芳、何东、蔡元培等，影响近代历史的风云人物。

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北京西路239弄27弄·张闻天旧居

时任中国共产党宣传部长，后升为外交部副部长

北京西路1094弄2号·伍廷芳故居（观渡庐）

退下政坛高峰的伍廷芳，跟随孙中山撰写《治国方略》

北京西路1301号·贝祖诒故居（贝轩大公馆）

贝聿铭之父，被财政部长宋子文举荐出任中央银行总裁

北京西路与陕西北路转角·何东故居

香港四大家族之首，从上海移居香港，住在山顶道一号

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一端是以洋行、银行为主的全球资本源址。外滩27号，《繁花》里的外贸大楼——原怡和洋行大楼。外滩28号，一战后德国禅臣洋行退出中国，被英商怡泰洋行收购。1920-30年代，北京东路的中资银行大厦林立，享誉“中资金融街”，汇集中实银行、浙江兴业银行、中一信托、盐业银行、国华银行等“南三行与北四行”。这里留存半部中国银行史，与世界资本链接。

北京东路1号·怡和洋行

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号称“洋行之王”，远东最大的英资财团，上海首家与中国贸易的欧洲公司

北京东路2号·怡泰洋行（格林邮船大楼）

英商格林邮船公司，主营“格林线”上海至伦敦、新加坡、香港、神户航线

北京东路99号·益丰洋行（益丰·外滩源）

美国通用公司在沪代理商，美资在沪创办的第一家洋行

北京东路280号——天津盐业银行大楼

“北四行”之首，民国盐务署专业银行，当时盐税是政府财政收入重要来源

北京东路230号·浙江兴业银行大楼

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“南三行”之首，浙江铁路公司创立，茅以升设计钱塘江大桥由此贷款建造

比全球金融都心更昂贵的，除了资产性。还有唤归灵魂的近代海派家族肇始地，北京西路的世界恒贵门牌，与家族基址百年相守。

把你的姓氏刻在黄浦源

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原汁原味18种风貌博览源1.3低密纯墅区

“上海的里弄很多士绅家族，不像大亨居住的花园别墅追求富丽堂皇，

走进里面无论是摆设与名字都追求文雅，以此实现自我阶层的意愿。

名字一个个都衬得起上海的百年传奇和风云沧桑，装饰过一个人文茂盛的上海。”

——金宇澄

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石库门作为“海派之根”，亦中亦西、中西合璧，是上海百年居住史，最传奇、摩登、先锋的一页。十八里，将历史风貌“原汁原味”奉为准则，沿袭18种里弄街坊风貌，独特组团式开发，通过平移修缮、保留改造、风貌复建等方式，更大程度保护里弄风貌格局，再现传统石库门的精神内涵。

【源与稀·黄浦惟此一座1.3低密纯墅区】

黄浦2024年新盘供应，超高层+超风貌别墅成为主流。2011年至今，人民广场板块累计出货量仅300多套，十八里，与斯文里百年风貌成片共生、融为一体。东斯文里，凝聚上海权威城市更新专家团鉴定，代言城市更新“先行样板”，亦是“三师联创”10大首发作品。黄浦惟此一座1.3低密纯墅区，更是市中心稀中之稀。

【源与萃·18种石库门里弄风貌博览源】

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1910-1935年间，历史传承下来22里建筑。海玥黄浦源，将其融合、缮新、重塑为18里风貌资产，18种石库门里弄，沿袭上海国际公共租界的里弄街区，典型的历史布局模式和街坊特征。外部临街连续市房（商铺），内部密集里弄和交错的巷道，串联18个建成年代和风格迥异的里弄住宅，石库门屋檐下，传承“原汁原味”海派建筑风格和生活方式。

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百年前的红砖如鳞，“修旧如旧”还原历史第一现场。精心留存80万块红砖、10万块青砖、100多套石质门框，这些珍贵的历史遗产、风貌古董，被巧妙地复活利用。私家庭院，衔接老式石库门厢房，保留“屋里厢”的精粹。“两纵三横”街坊肌理，主巷道扩宽为7m，升级当代墅居侈度。

【源与园·市中心罕见露天花园会客厅】

上海市中心寸土寸金，一般罕有大尺度中心花园。大尺度中央花园，成为检验市中心豪宅的黄金定律。十八里，少建6-8套别墅、价值5亿的别墅货值，打造别墅露天花园会客厅。保留1.3容积率的同时，完善了“街—巷—里—弄—园”珍稀肌理，也为高净值人群，预留露天休闲与亲子交流的花园平台。

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另一方面，纯墅区界面与外部风貌界面交融，形成“外市内里·艺园链接”摩登艺文公园街区。“河—谷—街—艺—园—市—里”归家动线，串联苏河湾、斯文绿谷、上海自然博物馆、静安雕塑公园、东斯文里沿街市坊、十八里风貌别墅区，构成上海最具海派韵味的摩登艺文公园街区。

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一墅风貌恒久远，百年家族代代传。平视纽伦海恒贵资产，核心地段、核心资产，从不缺买家。新余里，中国水泥工业的先驱姚锡舟；陇西里，世代富商家族的李氏；承德坊，从丝商巨贾到艺术世家的金氏家族……海玥黄浦源十八里，代言家族基址的贵脉底蕴与名门徽章。

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十八里，有天有地，独门独院，不与他人分天下。地下空间，打造SPA区与书房，身心志趣无限延伸。作为上海“三师联创”十大首发风貌作品，仅少量臻席风貌资产，每一席皆是全球文化瑰宝。

黄浦区核心区人民广场板块

「海玥黄浦源·十八里」

纯别墅社区

建面约240-330-480-660㎡风貌别墅

总价约5500万-2.2亿

目前“样板间”已开放

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【2025最新版】上海最新买房政策汇总：限购、首付比例、贷款利率、税费计算、产证更名（继承、赠与、买卖）以及一二手房全购买流程

上海最新购房政策、首付比例、商贷利率、税费计算、交易流程及买卖继承赠与需要缴纳哪些税费。

‌一、限购政策‌

1. 非沪籍居民‌

• 社保/个税要求：连续缴纳满3年及以上（原5年）
• ‌重点区域放宽‌：嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山及临港新片区，非沪籍人才社保要求降至2年
• ‌外地单身人士‌：可购买1套外环外新房或全市任意二手房

1. ‌多子女家庭‌

• 二孩及以上家庭（至少1孩未成年）可增购1套房

1. ‌离婚购房‌

• 取消离婚3年内按原家庭计套数限制，仅按个人名下房产计算

1. ‌企业购房‌

• 可购买小户型二手住房（2000年前竣工、≤70㎡）用于职工租住，不限套数

二、首付比例、商贷利率

• ‌首套房‌：商业贷款利率下限为‌LPR-45基点‌（当前5年期利率3.5%）56
• ‌二套房‌：
• 普通区域：‌LPR-5基点‌（当前3.9%）
• 重点区域（嘉定等6区+临港）：‌LPR-25基点‌（当前3.7%）
• ‌公积金贷款‌：家庭最高额度160万元，多子女家庭可达192万元

三、税费计算‌

1. ‌增值税‌

• 持有满2年免征，不满2年按成交价×5.05%征收（原满5年免征）

1. ‌契税‌

• 首套≤140㎡：1%；＞140㎡：1.5%
• 二套≤140㎡：1%；＞140㎡：2%
• 三套/企业购房：3%

1、契税（一、二手房）

2、房产税（一、二手房）

在上海，以下几种情况可以免征房产税：

①上海户籍

首套：无论面积多大，免征房产税。

二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

1. ‌个税‌

⚠️‌重大调整‌：取消普通/非普通住房区分，契税仅按套数+面积计算

• 满5年且家庭唯一住房：免征
• 不满足：成交价×1%或差价×20%

‌四、产证更名方式‌

方式‌税费规则‌

‌继：‌免征契税、个税、增值税，需办理继承公证

‌赠与‌：直系亲属赠与免增值税/个税，受赠方按‌3%全额缴纳契税‌；非直系赠与税费更高买卖：‌按正常交易缴纳增值税、契税、个税（标准同上）

在直系亲属产证更名的时候大家往往面临三个选择：买卖、赠与、继承，今天汇贷就讲讲直系亲属更名所涉及的税费。

对于离婚房产分割，如一方放弃房屋归另一方，属于将房屋产权无偿赠与配偶，不征个人所得税。

注：赠与后的住房不计入赠与人名下套数。

‌核心政策变化总结‌

• ‌限购松绑‌：非沪籍社保"5改3"、外地单身可购房、离婚/多孩家庭放宽
• ‌首付创新低‌：首套商贷首付15%，重点区域二套仅20%
• ‌税费简化‌：取消普通住房标准，增值税免征"5改2"，契税按套数+面积分级
• ‌利率下调‌：首套房贷利率降至3.5%（LPR动态调整中）

五、购房流程

①一手房交易流程

1、确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知：

开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。

①线下开盘：签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。

②线上开盘：公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。

2、认筹

购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

1. 认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有：

• ①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
• ②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）
• ③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）

认筹时间一般为5天。

ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。

3、积分制

以下是积分制打分标准：

总分=基础分＋年限分

新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。

按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。

如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。

ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

4、摇号买房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金。

4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况：

①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；

②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；

③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

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