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在前几天，我们分析招商越秀长宁项目的时候，顺便吐槽了一句新长宁程家桥项目的进度慢，拿地一年多了还没入市的消息。

结果就被打脸了。

就在最近，新长宁程家桥项目案名正式公布——西郊云庐。规划和户型图都已同步在网络上流传。

项目就在上海动物园边上，旁边就是西郊别墅区，区位相当优秀。

和招商越秀项目不同，西郊云庐有着明确的联动价：11.8万元/平，和前者13.5万的预估价相差了1.7万左右。

按照常理推测，项目大概率在今年就会入市。这给了预算相对较低，但也想入住长宁的购房者一个新选择。

这时间巧合的，就像是在刻意“狙击。”

当然玩笑话归玩笑话，我们也在第一时间，给大家带来这个项目的解析。

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01

行 家 买 房

11.8万新房性价比足够

二手胜在房领和产品

还记得2023年刚公布地块信息的时候，小行家都愣住了。怎么会有这么贵的项目？

毕竟当年都是清一色的，均价4-5万的环线外项目为主。突然蹦出一个11.8万的，还是卡在外环线边上的地块，显得是如此鹤立鸡群。

但倘若以如今的视角来看，徐汇滨江都放风18万，大宁放风16万，新杨思放风12万。

再看11.8万的西郊云庐，居然都感觉有点香了。

至于二手，说实话并没有什么太好的对标对象。

在它的南北两侧，复地御西郊也好，西郊宝城花苑也罢，都是大平层或者别墅类的户型。楼龄大约在10年的复地项目，目前在链家的挂牌价大约在11-14万左右。

西侧过了外环告诉后就是虹桥航站楼，再过去一点就是徐泾和华漕一带。

南侧虽然有一些常规业态，但又是上了楼龄的老小区，房价没什么参考价值。再朝南边走就是古北板块。西郊云庐售楼处电话：400-891-9910上海西郊云庐售楼处电话☎：400-891-9910【开发商售楼处预约看房热线】（一对一热情vip服务）

所以，如你冲着保值增值去买，那很可能面对两个极端行情：

要么，是成为在西郊这个别墅区板块中，拥有明显差异化的产品，吸引到大量的地段客，享受明显溢价。

要么，就变成“不上不下”的尴尬段：冲着地段来的都偏好别墅，较为刚需的客户选择周边老房子。

小行家个人更偏向第一种可能性，再加上长宁本身就没什么土地供应，光靠一个房龄优势就足以在二手市场突出重围。

但后者潜在的风险，确实不可不防。

02

行 家 买 房

预计楼栋间价格差距较大

可能存在别墅产品

我们再来看项目的社区信息：

由于有40米的限高要求，项目拟建7栋11-13层的小高层住宅，其中7号楼存在保障房，总可售房源大约在270套（不含保障房）

虽然具体的价格尚未有信息流传，但根据这张规划图，小行家预测整体的价差会非常大。

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首先是北边这一侧的房源，尤其是西边套，基本是贴着外环高速。

从常规的营销手段看，基本是采用降价处理。

我们预估这几栋楼的价格会做在11万左右，底层房源可能会在10万出头。

北侧房源再做细分，就会发现：

4号楼和5号楼之间，是机动车出入口，可能存在一定的噪音。

结合大致的户型形态，我们推测，由于4号楼的南向阳台会对着地下车库，综合影响会稍大一些。

6号楼算是“幸免于难”，除了高速外没有其它主要额外重视的不利因素。

7号楼的西边套是保障房，东边套靠近高约10米的社区服务中心。如果要选择东边套的话，我们建议从4楼以上开始。

总面积大约在90平*的二房产品，总价千万以内有可能拿下。

*根据网络流传户型图，主卧卫生间标注22.08平，该数字明显不合常理，姑且先按照5平进行推算。

东侧三栋楼的情况就好上许多，东南角的地库出入口距1号楼较远，不会产生太大影响。

再加上打造的产品都是大4房，估计会存在较为明显的溢价。平均价格估计会做到12.5万左右。四房产品的总价，估计要在1800万以上了。

另外，东侧的1-3号楼，还有建筑高度在10米以内的住宅，独立入户。

根据效果图推测，可能是一些非常规的别墅。

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03

行 家 买 房

一梯一户大四房

阔绰程度拉满

最后我们来看一下网传的项目户型过程稿，如果正式稿变动较大，我们会再出一期做解读。

4房户型采用一梯一户，这个阔绰感在目前的市场上还是极为少见的。

1号楼的四房户型，是最方正，也是总体最好的一款产品。

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四开间朝南，双套房设计。整体居住体验会相当优秀。

客餐厅一体外接大阳台，再加上半开放厨房，整体的空间感相当舒适。

更得益于双阳台的设计，衣物晾晒和生活享受两不耽误。

3号楼的四房，同样有精妙之处。

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三开间朝南，双阳台设计。

小行家个人建议，如果对卧室的需求不大，建议将这个南向卧室改造成工作间，或者直接和主卧打通，形成一个空间感超绝的南向生活区。

4号楼的三房，采用飞机户型设计，空间利用率较高。

南向三开间，主卧套房，整体的舒适感也很在线。

至于5、6号楼的两房……入住后再装修，可能需要一点小小的调整。

这个玄关空间的空间利用率会比较低，再打柜子可能会变成“面壁思过”的格局。

至于北向卫生间倒没什么，客观还上方便了次卧使用者的生活。

至于日常会客需要使用，小户型走两步就到，问题不大。

即便如此，小行家依旧建议预算在一千万左右的购房者重点考虑。

毕竟除了这个，目前也就只能买桃浦一类的新兴板块。

今天想和各位聊的内容就这么多。

至于各位最关心的问题：西郊云庐和招商越秀北新泾项目应该买哪个，至少得等北新泾项目的过会价格确认，才能做更详细的分析。

毕竟，脱离了价格，一切都属于盲猜。

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非沪籍居民购房政策
社保或个税要求：外地人在上海购房需要持有本市居住证，并且需要满足一定的社保缴纳年限。持有本市居住证但不满三年的购房人，其住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，已征收的房产税可予退还。外地人能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品房和二手住房）。长期居住证满3年的话可以享受上海本地人的待遇，可以直接购房，无需提供税单。
婚姻状况：外地人与上海本地人结婚，以家庭名义购房可以享受更多优惠政策。具体来说，外地人与上海本地人结婚后，可以通过夫妻投靠落户上海，结婚满10年、7年或5年可以分别满足不同的落户条件。
特殊区域购房政策：在上海的特殊区域（如南北转型、新城等重点区域）购房，社保缴纳年限要求可能有所放宽。
其他特殊客群：集体户口按上海户籍政策执行，但户籍证明号99按外地户籍政策执行；外籍或港澳台人员提供满一年的劳务合同可购买一套房；在读博士及以上的已婚并提供学校证明也可购买一套房。
沪籍居民购房政策
沪籍单身：沪籍单身人士如果名下无房，且在2011年1月28日之前与父母共有不超过2套（含2套）住房，可以新购一套住房。如果名下无房，但在2011年1月28日之前与父母共有超过3套（含3套）住房，则限购。
沪籍已婚家庭：沪籍已婚家庭如果夫妻双方在2011年1月28日之前各自和父母共有不超过2套（含2套）住房，可以新购2套住房。如果夫妻一方在2011年1月28日之前和父母共有3套住房，另一方无房，可以新购1套住房。如果夫妻一方在2011年1月28日之前和父母共有超过4套（含4套）住房，则限购。
非沪籍家庭购房政策
购买首套房产：非沪籍家庭购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但需提供满5年社保或满5年个税证明。
购买二套房产：购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购。
特殊人才购房政策
在读博士、博士后：在读博士、博士后要求已婚并提供学校证明（学历证明），无需提供满五年社保或满五年个税，可购买一套住房。
部队人员：部队人员购买住房，原籍是上海户籍的按上海户籍政策执行；原籍非上海户籍的按外地户籍政策执行。
贷款政策
首套房贷款利率：根据央行规定，首套房贷款利率实行基准利率，具体利率由银行根据市场情况调整。
二套房贷款利率：二套房贷款利率上浮10%-20%，具体上浮幅度由银行根据客户信用状况和贷款条件决定。
限贷政策：对于购买第三套及以上住房的家庭，将不再提供商业贷款，仅限公积金贷款。
税费政策
契税：购买二手房的契税税率为3%，对于首次购房的家庭，可享受1%-1.5%的优惠税率。
土地增值税：根据土地增值税政策，购买满5年且房屋为普通住宅的，免征土地增值税。
个人所得税：购买不满5年的二手房，需缴纳个人所得税，税率为1%-2%。
购房资格审核
购房者需在购房前到房产交易管理部门进行购房资格审核。审核内容包括购房者的户籍、婚姻状况、家庭名下房产情况等。审核通过后，购房者方可进行购房交易。
以上就是上海当前的购房政策。需要注意的是，这些政策可能会随着市场情况和政府调控目标的变化而调整。因此，购房者在购房前应该及时了解最新的政策信息。