最高法民一庭：善意购买房屋但未办理不动产权属变更登记手续，不能取得房屋的所有权

来源：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》（法律出版社，2021年7月第一版）。

问：我善意购买了某人的房屋，价格是合理的，并且我已经占有了该房屋，我能够基于《民法典》第三百一十一条规定取得该房屋的所有权吗?

答：你所问的问题在目前审判实践中经常被问到，即虽然没有办理完成不动产权属变更登记手续，但是已经对不动产实施了占有，能否基于善意取得制度取得该不动产的所有权。

对于善意取得所需满足的条件，《民法典》第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；(二）以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”上述三个条件缺一不可。因《民法典》第二百零九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，而房屋属于不动产，你善意取得某人的房屋需满足《民法典》第三百一十一条规定的“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”之条件。

因此，虽然你受让某人的房屋的时候是善意的，价格是合理的，并且你已经占有了该房屋，但是由于你所受让的该房屋并没有办理完成不动产权属变更登记手续，你不能根据《民法典》第三百一十一条的规定取得该房屋的所有权。

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《民法典》第三百一十一条解读

《民法典》第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”

对于这一条文，我们可以从以下几个方面进行深入解读。首先，“受让人受让该不动产或者动产时是善意”，这里的善意是指受让人在受让财产时不知道转让人无处分权，且无重大过失。判断受让人是否善意，需要综合考虑多种因素，如交易的场所、时间、价格是否合理，交易双方之间的关系等。例如，在正常的房产交易市场中，受让人通过正规的中介机构与出卖人进行交易，且出卖人持有房屋产权证书等相关证件，此时受让人有理由相信出卖人有权处分房屋，若其不知道也不应当知道出卖人无处分权，则可认定为善意。但如果交易价格明显低于市场价格，且受让人没有对价格异常的情况进行合理审查，就可能被认定为存在重大过失，从而不构成善意。

其次，“以合理的价格转让” 要求转让价格应当与市场价格相当。合理价格的判断可以参考同类房屋在当地市场的价格水平、房屋的实际状况（如房屋的面积、楼层、装修情况等）以及交易时的市场供求关系等因素。如果转让价格明显不合理，如远低于市场价格，可能会影响受让人善意的认定，同时也不符合善意取得制度维护公平交易的初衷。例如，某套市场价值为 200 万元的房屋，转让价格仅为 50 万元，这种情况下除非有合理的解释，否则很难认定受让人是以合理价格受让房屋。

最后，“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。对于房屋等不动产而言，登记是其所有权变动的生效要件。只有完成不动产权属变更登记手续，房屋的所有权才发生转移。这一规定强调了登记在不动产善意取得中的关键作用，也是本文重点讨论的内容。如果未完成登记，即使受让人满足了善意和支付合理价格的条件，也不能取得房屋的所有权。例如，甲将乙的房屋无权处分给丙，丙在受让时是善意的，且支付了合理价格并占有了房屋，但未办理不动产权属变更登记手续，此时房屋的所有权仍归乙所有，丙不能依据善意取得制度取得房屋所有权。对于动产，交付是所有权变动的生效要件，当动产完成交付时，善意受让人取得动产所有权。

从物权变动理论的角度来看，未完成不动产权属变更登记对房屋所有权转移有着根本性的影响。物权变动分为基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。在房屋买卖等基于法律行为的物权变动中，登记是物权变动的生效要件，这是物权公示公信原则的具体体现。物权公示原则要求物权的变动必须以一定的方式向社会公开，使第三人能够知晓物权的变动情况，从而维护交易安全。对于不动产而言，登记就是其物权变动的公示方式。物权公信原则则是指一旦物权的变动经过公示，即使公示所表现的物权状态与真实的物权状态不一致，对于信赖该公示而进行交易的人，法律仍承认其具有与真实物权状态相同的法律效果。

在房屋受让过程中，即便受让人满足善意取得制度中的善意和支付合理价格的条件，但未完成不动产权属变更登记手续，根据物权变动理论，房屋所有权也不发生转移。这是因为未登记的物权变动缺乏公示性，无法产生公信力，不能对抗第三人。原所有权人仍然是法律意义上的房屋所有权人，其对房屋享有完整的所有权权能。受让人虽然占有房屋，但仅享有基于房屋买卖合同产生的债权，而非物权。债权具有相对性，只能在合同双方当事人之间产生效力，无法对抗合同以外的第三人。例如，甲将乙的房屋无权处分给丙，丙善意且支付了合理价格并占有房屋，但未办理登记，此时若乙主张对房屋的所有权，丙无法以善意取得为由对抗乙，房屋所有权仍归乙所有，丙只能依据合同向甲主张违约责任等债权救济方式。

具体案例深度剖析

陈某购房未登记案例详情及分析

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案例详情介绍

2018 年 5 月，陈某与张某签订了一份房屋买卖合同，张某将其名下位于市中心的一套房产以 150 万元的价格出售给陈某。陈某在签订合同后，按照约定支付了全部房款 150 万元，张某也将房屋钥匙交付给陈某，陈某随即对房屋进行了装修并入住。然而，由于双方在办理过户登记手续时，对税费的承担问题产生了分歧，导致一直未能完成不动产权属变更登记手续。

2020 年 3 月，张某因与李某存在债务纠纷，李某向法院提起诉讼，并申请对张某名下的财产进行保全。法院经审查后，依法查封了张某名下陈某所购买但尚未完成过户登记的房屋。陈某得知房屋被查封后，向法院提出执行异议，认为自己已经支付了全部房款，且实际占有使用房屋，虽然未办理过户登记，但房屋所有权应归自己所有，请求法院解除对房屋的查封。

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法院判决结果及依据

法院经审理后，驳回了陈某的执行异议请求。法院认为，根据《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。” 以及《民法典》第三百一十一条规定，善意取得不动产所有权需同时满足受让人受让时是善意、以合理的价格转让以及转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记等条件。在本案中，虽然陈某支付了合理价款并占有了房屋，但未办理不动产权属变更登记手续，房屋所有权并未发生转移，仍属于张某。李某作为张某的债权人，有权申请对登记在张某名下的房屋进行执行，因此法院依法驳回了陈某的请求。

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案例中各方的权利与义务分析

陈某在该案例中，基于房屋买卖合同享有要求张某协助办理不动产权属变更登记手续的权利。如果因张某的原因导致无法办理登记，陈某有权依据合同追究张某的违约责任，要求张某返还购房款并赔偿相应的损失，如装修费用、因房屋被查封无法使用而造成的租金损失等。陈某也有义务按照合同约定，配合张某完成过户登记所需的各项手续，如提供相关证件、支付应由自己承担的税费等。

张某作为房屋出卖人，在收取陈某的购房款后，有义务协助陈某办理不动产权属变更登记手续，确保房屋所有权合法转移给陈某。同时，张某应对因自身债务问题导致房屋被查封，给陈某造成的损失承担赔偿责任。张某也有权要求陈某按照合同约定，履行相应的义务，如配合办理登记手续、支付应由陈某承担的费用等。

李某作为张某的债权人，在张某未履行债务的情况下，有权通过合法途径维护自己的权益，包括向法院提起诉讼并申请对张某名下的财产进行保全和执行。李某的权利仅限于对张某名下合法财产的执行，对于陈某基于合法有效的房屋买卖合同所享有的权益，李某应当予以尊重，但前提是陈某的权益不影响其债权的实现。在该案例中，由于房屋所有权仍登记在张某名下，李某有权申请对房屋进行查封和执行。