成功“上岸”的万科 用8.9亿元在石家庄拿了三宗地

观点网 万科还在泥潭中挣扎。

7月3日下午，万科发布公告称，其再度向深铁“举债”，这一次借款金额达到62.49亿元，而年内，大股东“输血”已超200亿元。

然而，在伸手要钱的前一天，万科掷出8.94亿在石家庄主城区包揽下三宗地块。

实际上，年内，该公司已经在银川、郑州、武汉、佛山等地区接连拿地。

市场人士看来，投拓与纳储是其补充新项目，持续获取经营性现金流的重要方式，更是其真正走出泥潭的必由之路。

一边是股东“输血”，一边是试图“造血”，坠入资金黑洞的万科，何时能够走出来？

石家庄补仓

7月2日，石家庄市公共资源交易中心发布一则国有建设用地使用权公开出让结果公告。

公告显示，石家庄万科润德璟翠房地产开发有限公司以8.94亿元的代价包揽了石家庄主城区的三宗地块，土地面积8.44万平方米，总规划建筑面积16.87万平方米。

通过股权穿透发现，万科润德成立于2018年8月3日，李海峰担任法定代表人，该公司由万科持有51%股权，河北润德集团持有剩余49%股权。

资料显示，此次万科联合拿下的3宗地块均属于留村改造用地，1宗位于裕华区，其余2宗则坐落在桥西区，均为住宅用地。

从地理位置来看，三宗地块的位置相邻，地处仓顺路两侧、胜利大街以西。地块紧邻石家庄地铁2号线仓丰路留村站，距离石家庄高铁站不到三公里，交通优势明显。

从生活配套来看，项目周边有塔坛国际商贸城、欢乐汇100FUN CITY、世茂363、万达广场等购物中心，而同日出让的〔2025〕023号地块为商服用地，后续有望对片区商业进行补充。

此外，医院及学校等基础配套同样能够满足生活所需，整体而言，地块的性质尚算优质。

拿地当日，万科方面发布捷报表示，此次获取的3宗住宅用地将作为翡翠公园进阶之作：公园隐秀。

观点新媒体查阅发现，地块的南侧，为万科与河北润德集团联手打造的润德万科翡翠公园项目，这也是万科进入石家庄后的第一个项目。

据了解，项目在2017年9月28日开盘当日，便获得了“仅30秒斩获9亿元”的战绩，首日销售263套，去化率52%。

彼时润德万科翡翠公园的销售单价约为2.2万元/平方米，而目前，该项目的二手房挂牌均价仅为1.73万元/平方米。

而地块的西侧正是河北润德集团打造的润德天悦城项目，其最近一次开盘是在2016年。从第三方平台获悉，该项目挂牌的二手房源共计74套，均价为1.27万元/平方米。

对比来看，今年7月，石家庄桥西塔谈片区的房价均价约在1.13万元/平方米左右，而塔谈板块目前并无在售新房，整个桥西区在售的新房项目包括利航观棠、安联天颂、安元加丽熙园等，价格在1.85万元/平方米至2.1万元/平方米不等。

此次万科拿下的三宗地块，均为底价成交，楼面价分别为5568元/平方米、5448元/平方米及5028元/平方米。

通常，新房售价与楼面价之间被简单概括为“2倍论”，即房价大约是楼面价的两倍，开发商才能实现保本或盈利。

显然，万科此次拿地成本与地区新房售价之间存在一定剪刀差，这也为项目利润提供了一定的保障。

万科考量

在拿地的次日，万科再度伸手向大股东要钱。

7月3日公告显示，万科向深铁集团申请不超过62.49亿元借款，而年内，该公司已经六次向大股东借款，涉及总金额达到211.01亿元。

数据来源：企业公告、观点指数整理

此外，公告还提到，该公司向深铁借出的一笔8.9亿元的资金已到期，目前深铁同意展期至2025年12月31日。

而向深铁借出的另一笔15.51亿元的款项，将新增万物云股票为质押物，提供价值不超过22.16亿元的资产质押，质押率设定为70%。

一边是不断向大股东借款与展期，而另一边却是积极在全国各地纳储，万科欲意何为？

实际上，一方面，今年上半年以来，虽然房地产市场仍处于调整期，但核心城市已经表现出较强韧性，商品房销售情况有所改善，土地市场的投资热度亦逐步回温。

或许，积极投拓的万科，试图紧抓此轮上涨行情，从而加快回款，持续“造血”。

另一方面，自2014年宣布瘦身以来，该公司便暂缓了土地纳储的节奏。年报数据显示，去年全年，该公司累计新增13个项目，总计容建筑面积137万平方米。报告期末，万科规划中项目总计容建筑面积约3118.4万平方米，较前些年大幅减少。

数据来源：企业财报、观点指数整理

对房地产企业而言，土地储备犹如其粮仓，储量过冬是人之本性，更何况，依托增量土地进行开发销售，进而回笼资金，这是万科恢复正常经营、改善偿债压力的重要一环。

今年以来，万科已经接连在银川、郑州、成都、武汉、佛山、石家庄等地区拿地，涉及总土地面积达到22.16万平方米，总土地价款共计26.5亿元。

数据来源：公开报道、观点指数整理

不过，从目前拿地的现状来看，万科也有自己的考量。

不难发现，当前，万科大多采用联合拿地的方式来进行纳储，甚至合作的对象基本上是地方的国央企、城投平台，比如河南国信、成都高投集团、湖北长投等等。

这类企业往往手握大量资金和资源，但却缺乏一定的操盘能力，这就给万科创造了很好的入股条件。

如此一来，万科在拿地资金方面不会“备受掣肘”，且无论增资入股还是代建，万科均能通过增量开发的方式，持续获取现金流、提高偿债能力。

不过，据观点指数发布的报告显示，上半年，万科实现全口径销售金额686.6亿元，权益销售金额仅有446.29亿元，其依托拿地开发，恢复经营性现金流的路子能否走通？仍待后续揭晓。

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