上海最后一次城运来了

近关于徐汇的新闻太多了，绿城潮鸣东方火爆、东安一二村旧改、上海南站旧改、徐家汇二次开发……

这些现象背后，是徐汇区抓住上海最后一次城运，要冲击一线地位了。

看到这肯定有人抬杠：徐汇本来就是一线区域啊，很多地方是上只角，是zz中心。

这些都是老黄历了，zz中心指的是天平路街道，跟普通人也没关系。

你一个普通人天天去康平路干嘛？

其实那里的权贵很多都搬走了。

居民能感受到的地段水平，更多的是商业定位、产业定位、居住定位。

可惜的是，徐汇之前是二线水平。

商业顶级大佬是南京西路、陆家嘴，代表项目是恒隆广场、国金中心。

徐家汇略低一头。

CBD建设上徐家汇也差一些，无论是入驻业态还是租金水平，都低于南京西路、陆家嘴。

上海三栋税收百亿楼分别是恒隆广场、国金中心还有开挂的金虹桥国际中心。

税收亿元楼最多的也是陆家嘴、南京西路。

顶级的居住区要么是东郊、西郊这种别墅，或者新天地、镇宁路这种现代化豪宅。

徐家汇还是低了一档。

有人讲徐汇区有老洋房，其实这在豪宅市场不是主流，非常小众。

主流豪宅还是现代化别墅、市区大平层。

2014年后徐汇滨江崛起，渐渐有了豪宅气氛，其实2020年之前也称不上顶级地段。

所以徐汇区尽管不错，实际的城市功能上，之前还是不如黄浦、静安。

最明显的，上海的奢华酒店全部分布在浦东、黄浦、静安三区，徐汇一家没有。

顶级酒店需要顶级的商务人群。

能不能逆袭成功，就看最后这次机遇能不能抓住。

过去二十多年上海的开发一直是两极化。

南京西路、淮海中路这种优质地段，90年代快速旧改，抓住了最顶级的CBD业态、商业类型，保持了优势地位。

至今也是上海顶级地段代表。

郊区莘庄、七宝这样的地方凭借土地廉价，也能快速发展。

反而是中间的区域不尴不尬，没抓住机会，比如四川北路、武宁路、杨浦滨江等等。

搞CBD不如黄浦静安，搞工厂不如闵行浦东。

徐汇区的尴尬是，湖南路、天平路不能像南京西路一样全面旧改，全面开发商务区，全面建设现代化豪宅。

当然徐汇算运气好的，退而求其次搞了副中心，但是毕竟是副中心，跟南西还是有差距。

徐汇还有漕河泾、一号线、世博会等等，已经是两极化时代的幸运儿。

但是依旧是输给了静安、黄浦，这就是时代红利的力量。

现在徐汇的机会来了。

第一次旧改，上海拆除了全部的一级旧里、部分二级旧里，奠定了过去二十年的地段秩序。

2010年后上海搞郊区去了，市区变化不大。

现在上海又回头搞市区了。

年初时环二就分析过，今年动迁会全面提速（《1400亿拆迁计划出炉，上海市区要变天了》）。

很快热度就起来了，今年楼市关键词中一定有“动迁”。

全网都在讨论哪里该动迁、去哪博动迁。

其实这个事情的影响还是被低估了。

所有人都会被动迁影响到。

而且我们只关心住宅小区动迁，其实旧改是全方位的，也包含了商业、办公的格局重塑。

关于动迁的新闻实在太多，这里不一一介绍。

虹口、黄浦、徐汇一大堆，连长宁都开始大面积旧改。

看到这些眼花缭乱的新闻时，不知道大家想到一个问题没有：

为什么突然就动迁提速了？

动迁是不是好事情？当然是。

改善当地居民居住条件，提升城市建设水平，优化城市空间布局……

好处实在是太多了。

这么好的事情，为什么之前不搞？

为什么现在开始搞了？

这里面有些能说有些不能说。

反正结果就是，原来开发新城的资源都拿来做旧改了。

城市开发需要zf、银行、居民、开发商集体配合，这些资源都是固定的。

比如银行授信都有额度限制。

现在砸向市区旧改，用来建设新城的额度是不是降低了？

遑论zf的资金。

像大虹桥这样的从无到有拉高整个区域价值的故事，越来越少。

资金砸向旧改，市区整体宜居性、功能合理性都有提升。

在这个角度看，买市区的房子也更稳妥一些。

郊区画的大饼，越来越难落地。

哪些区域还有潜力？哪些房子还能保值？

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很明显，这次回头旧改就是要搞硬骨头。

90年代那次旧改没啃动的，现在必须嚼碎。

目前来看，还是徐汇、黄浦力度最大。

上轮旧改徐汇、黄浦确实搞得少。

老黄浦很多保住建筑拆不了，90年代老城厢整体没动，这才给了老城厢这次唱主角的机会。

徐汇天平路、湖南路还是动不了，徐汇二级旧里也拆完了，但是徐汇就是有能力拆工人新村。

这里面原因很多，一方面是一江一河规划，时代选择。

一方面是徐汇有资金。

近几年徐汇虽然没有登顶一线地段，凭借徐汇滨江、漕河泾的活跃，徐汇经济发展很快。

甚至反超了静安。

你能拆得动的，我能拆；你拆不动的，我也能拆。

二次旧改，给徐汇提供了翻身机会。

另一个机会是我们经济要转型了。

之前附加值最高的是第三产业，其次是漕河泾、这样这样的2.5产业 ，制造业已经沦为老旧产能。

现在外企总部、金融行业纷纷遇到瓶颈，新质生产力成为风口，徐汇原来的沉淀迎来爆发。

模速空间就是优秀代表。

通过旧改，徐家汇整体转型，徐家汇中心ITC的建成也抬高了徐家汇商务区的地位。

ITC中心既有默沙东这样的新质生产力，也有优衣库、汇丰银行这样的服务业。

有意思的是去年大宁的亿腾医药入驻了恒隆广场，恒隆也有一些金融企业离开。

业态上大家区别已经不大，房租上也渐渐拉齐。

徐汇滨江的动作更多。

西岸金融城建成后定位也是一线商办，业态上跟南京西路、陆家嘴高度重叠。

据说某些奢侈品牌关了一些门店，等西岸金融城建成后在这开业。

居住水平变化最快，几个豪宅的成功就能改变地段价值，比如董家渡那边的绿城黄浦湾、融创外滩壹号院。

绿城潮鸣东方19.5万开盘售罄，价格超过了静安全境、黄浦大部分地段。

最近东安一二村一期项目方案出炉，要打造套均302平的顶级豪宅，有人开始分析徐汇滨江会不会超过新天地。

至少徐汇滨江一线豪宅地段坐实了。

现在豪宅市场是黄浦、徐汇天下，老静安已经被甩开。

世博已经入驻了超过28家央企，前滩已经是成熟的中央活动区，不少企业在南京西路、新天地搬过来。

领头羊当然还是徐汇滨江，无奈体量太大，目前建成度还不如前滩。

徐汇全面建成时，这个新的黄金三角，真的可以跟北边的三角掰掰手腕了。

陆家嘴当然谁都比不过，北外滩还没建成，外滩其实更多的是符号作用，实际的办公楼、商业没多少。

有个好邻居，真是徐汇的又一次运气。

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当然上面很多东西是规划，能不能全部落地还有风险。

大家愿意押注谁，自行判断。

环二想说的是，这是最后一次押注机会了，后面市区不会再有大的变动。

能在一线城市核心区域大范围搞房地产的，只有中国。

伦敦好地段都是百年住宅，东京也是间或有一些“再开发项目”，不成规模。

我们这次力度有多大？

2014-2023年上海总价4000万以上的新房累计供应2070套，成交金额高达1106.14亿。

2024年到现在这一年半，上海4000万以上的新房供应1862套，成交总额1068.65亿。

这次上海真的拿出了魄力，拿出了压箱底项目，静安东斯文里，徐汇风貌区的宅地。

这次开发完之后，估计几十年内市区不会有大动作了。

或者说错过这次机会，以后市区不会有新房卖给你了。

城市的开发从来都不是线性的，而是某个时间段全部建好。

城市化高潮浩浩荡荡，这次你会如何选择？