北京买房：理清思路，购房建议1579

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

章哥您好，我目前的状况是，考虑想买房子，在北京自住（非京户）。目前单身，总预算在200-270左右，个人希望在220-245为最佳，首付可100左右，剩余贷款（公积金+商贷）。

也看了一部分了，目前想定在石景山永乐西小区（谈过一个91年无电梯的两居室，装修差，因为双方相差几万块钱没谈拢，我想240，对方说最低245/243）。因为我在田村附近居住时间长，感觉更熟悉这边的环境，所以基本上锁定的就是这附近，石景山鲁谷也算是这附近不远。

我目前考虑的是：

1、现在这个时间算合适吗？是可以直接考虑定下来，还是在等等有无更合适的政策。虽然是自住，但也希望能够选个更合适的时间和价格，因为想买房只是因为觉得自己一个人住，不想在租房上花费太多，所以一直住的合租的，但是合租的总是会遇到让人不舒服的人或事。

2、您觉得按照这个预算永乐西小区如何？我明白预算不高也没有太好的选择，但其他区域因为没住过不太熟悉，所以也没关注，不知道会不会有些不客观。另外考虑了房山长阳，在这个预算内相比永乐西，就是能买到新一点的有电梯的房子，但是就是通勤远，所以也略有纠结。

3、现在买了之后大概率也会再置换/出售，再结合这一点，想听听您的建议。非常感谢。

A：

1、时间，我认为是北京楼市的底部了。这可以用租售比（租金收益率）和同期银行存款利息比较一下，以北京朝石丰250万的房子来说，平均租金在5000左右，租售比500，租金收益率2.4%，扣除物业费取暖费之后也2%以上。而现在银行存款利息1.5%，最高也就2%。那这房价还能怎么跌？

再跌的话业主除非是着急用钱，否则为什么要卖？或者说如果再跌，那手里有200来万的是存银行还是买套房？而且银行利率还在下行通道，5年期和3年期的都出现倒挂了，以至于部分银行索性取消了5年期。

所以我认为北京房价没什么下跌空间了，除非是房租持续下跌。但房租又和平均工资强相关，如果房租下跌就意味着工资也要降，那这就是更加严重的通缩了。反正现在的政策还是在救市吧，前几次都成功了，这次等着看吧。

2、愿意等等也行，反正老房（非学区房）从来也不会领涨，也就是即便有了行情也传导顺位靠后。所以晚点儿买也不吃亏，等确定了行情再出手。

3、这不是我认为如何的问题，房子是用来住的，还是看自己的感受吧。永乐就是典型的老小区，没什么特殊的，没必要纠结主观客观。

4、长阳挺好的，这就是市区老破小和郊区远大新的选择问题了，怎么都是取舍，看自己的主要需求吧。如果是追求个保值稳妥+性价比高，那肯定是市区老破小。追求居住体验那自然是近郊了，都各有优劣。

长阳的在保值上也没什么不好，到目前为止也基本跟随大盘不吃亏，但毕竟是郊区，所以传导顺位多数时期都在市区后边。另外郊区的性价比（租金收益率）大多都略低于市区，这也是正常现象，没办法。

常规建议是如果很纠结，那就去长阳短租一套房，住上一段时间再做选择。因为偶尔一次看房的通勤感受并不真实，长期往返才是真实感受呢，确定自己能接受再买。

5、总之我没什么明确建议，只能是简单列出这些情况，都各有优劣，具体选择看自己。

仅供参考。

二

Q:

提问，目前租住在海淀区保利西山林语，这两天考虑买这里，二期中高楼层单价到5万能下手吗，会不会套牢？

A：

1、西山林语降到5万，这里两居室的租金坪效应该是70块钱左右，5万的话租售比就是700，那就怎么都不算贵了呗，都跟老破小的差不多了。

或者说相当于学区溢价基本上跌没了，剩下的都是居住价值。租售比已经接近于北京平均值，对于这种地段儿来说性价比算不错的。

2、套牢谈不上，朝阳区热门地段的租售比也不过是650，这里700，也就是即便把西山林语搬到朝阳区的好地段儿，理论上也到不了10%的下跌幅度。

而且这毕竟是海淀，多少都应该有些学籍价值的。再者这里的地段儿不算强，所以租金坪效低一些也是正常。简单一句话就是如果真的跌到5万，那在海淀次新房里就属于泡沫最低的了，赶上老破小的数值了，没必要再纠结什么套牢。

3、总之房子是用来住的，如果跌到5万就肯定是性价比高，在海淀次新房里算很高的。

仅供参考。

三

Q:

请问，家庭在四环（航天桥附近）以内有两套房，孩子即将大学毕业，想投资300万左右的不限购的房子（不想占用孩子购房资格）。不考虑自住，纯投资，将来孩子结婚可以卖掉换成大的。请问选哪里比较好？亦庄有推荐楼盘吗？或者其他地区？

A：

1、300万不自住纯投资，常规建议就是先看朝阳四环外，东部朝青四惠为主，商品房小户型一居室。没合适的再看五环外，也是同等标准。这种房租金相对高，价格走势的最好成绩能不落后。

如果是能长期持有，比如十年八年的，那也可以看老房，租金能更高些，价格走势也是最好成绩不落后。劣势就是流动性弱，不如房龄新的流动性强，出手时在横盘期慢慢儿卖才合适。

租金最高的看酒仙桥大山子，全北京租金收益率最高。就是房子破，破的不能再破了。优势是可以赌个改造甚至原值重建，赶上了就赢，赶不上也不算吃亏。

2、既然问亦庄楼盘，是不是想买新房啊？那就看好地段儿+计算好租售比=评估溢价，低了才合适。再有就是既然不自住的出租，那考虑好装修的损耗是否划算，一般出租三年这装修就差不多了。

3、再多说一句，北京投资性强的房子都不便宜，一般600万左右起步的才算改善房，这种房的客群对价格相对不敏感，所以才好抬高价格。

而总价低的就是刚需上车盘了，买房人基本都是投资客和刚需，对价格敏感，价格也就不太好抬高。

再者租金和升值在总价不太高的情况下是相悖的，升值好的租金低，而租金收益高的通常因为升值不太强，最好成绩就是不落后大盘。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们是非京籍打算买房落户，手头加上公积金大概有300w，另保定县城有套房贷款已还清。小孩9月份上幼儿园，预算400w左右，看了昌平南龙域板块的次新，昌平南您也知道二手一直在降，那边房子租金不低，自住交通也方便。想再看看其他区域比如通州，有推荐的吗？

另外第2个疑问，我们如果仅为了落户是低预算买个100w左右的租出去租金还可以的，还是高预算400w入手一个可以兼顾孩子上学+自住的房子。

补充下：第2个疑问主要是看到别人为了落户几十万买个很远的占坑房，这种以后不好出手吧？

A：

1、我不是中介，没房源，推荐房子还是找他们吧。

2、房子是用来住的，如果能兼顾上学就更合适呗，肯定比花100万买个什么都不能兼顾的落户房要强。

租金还可以的房子很多，但100万总价的太少见了。主要是怎么叫“租金还可以”啊，标准是多少？

或者这么说吧，如果说100万的房子租金收益率不低，那就大概率是数据掺水的，没计算空置期。如果没掺水，那这种房大概率有硬伤，价格走势必定明显落后。反正就是甘蔗不能两头甜，看自己注重什么吧。

3、还有昌平南400万的房子“租金不低”，这我也有点儿怀疑，能高到哪儿去啊？如果真的高于北京平均值，那也看好了是否有硬伤吧，一般能做到平均就不错了。

4、商品价格是由供需关系决定的。如果认可这规律，那几十万很远的占坑儿房肯定不好出手啊，而且还没人出高价，否则价格早涨上去了。这跟“100万租金还可以”的房一样，必定其中有隐情，还是考察清楚吧。

仅供参考。

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