天下没有轻易获得的高收益，如果有，那绝对轮不到普通人头上

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

请问，我看了您写租售比的文章了，不太认可，提几个问题：

1、有关租售比200-300的国际标准是怎么制定的？

2、如果是经济规律，那中国凭什么例外？

3、既然是国际通行标准，那就不必强调中国的特殊性，该遵守就遵守。以北京来说目前600-1200的租售比就是不合理，超出的泡沫部分理应回归市场。

4、我问过在美国的朋友了，他们的租售比就是200，而且还有100的呢，您怎么解释？

章哥：

1、经济社会中的任何标准都不是谁制定出来的，而是市场自发形成的规律，是对既有事实的总结。另外所有试图用行政手段来强行制定经济标准的政策，都必定失败。

买房出租是一种投资经营行为，其赚取的利润必定是市场平均值。而银行利率是钱的价格，也等于各行业的综合市场平均收益率。所以并不是说租售2/300是国际标准，而是说租金收益率从长期看必定和市场平均值接近，也就是和银行利率接近。

而在工业化社会之后，银行利率曾经长期在5%上下浮动，而房租收益率也是这区间，所以就有人总结出了2/300的租售比。其实这个描述是不准确的，标准说法应该是长期房租收益率围绕银行利率浮动。

2、中国没有例外啊。在90年代前后，各国的利率都很高，10%是正常现象，所以当时各国的房租收益率就都很高。比如香港，100的租售比才是标准，中国甚至达到过60以下，就因为当时的利率动辄15%以上。

之后是从90年代后期开始，各国利率普遍降低，尤其是日本发明了量化宽松之后，利率甚至可以负数。于是房租收益率也就普遍下降，是与市场平均收益率同步的。

中国现在的利率是下行通道，已经低到三年期存款1.5%了。那以北京为例，房租平均收益率1.8%有什么不合理的吗？

美国的在低利率的周期，房租在减去房产税+各项费用之后，真实收益率也非常低，小城市甚至低至0。而在美国进入加息通道之后看，房租收益率随之增加，租售比这才又重回2/300的区间，这也没什么不合理吧？

总之一句话，任何行业的收益率都不可能是永恒不变的，都得随着市场+货币环境而调整。所谓的国际标准2/300租售比是扯淡的说法，忽悠人的。

3、这不是说谁遵守不遵守的问题，既然是经济规律，那任何国家的市场都不会例外，不遵守也得遵守，就因为经济规律是自然规律，不以任何团体与个人的意志为转移。

北京的租售比就是现状，您认为不合理就不合理吧，我改变不了，只有市场能够改变。不过多说一句，这世界上的事情存在即合理，并不是说符合什么真理，而是说任何现象其背后自有其形成和运转的逻辑。

4、美国的租售比好解释啊，200的租售比是收益率6%。那减去2.5%的房产税+保险费+HOA物业费，还剩3.5%。再减去15%的租金税是0.9%，还剩2.6%。另外美国有“房租管制”的政策，所以有遇到“租霸”的风险。就是十年遇到一位耍无赖的，租金收益也要损失10%，那还剩2%了。就算不计入其他费用，这收益率也没比北京高多少吧？更何况他们还是加息通道呢。

100的租售比也好解释，说明您这美国朋友住的是贫民区。这种地区的房子基本都被地头蛇所垄断，他们控制房价上涨，目的是少交房产税和保险费。然后自己把控HOA，也就谈不上什么费用了。而且按照经济规律，在越贫穷的地区，租金收益会更高，就因为穷人买不起房子，只能无奈的租房。而且租客也惹不起地头蛇，根本不敢欠租当租霸。所以在美国贫民区，租金收益是相当高的，租售比达到100很正常。

但是您最好别羡慕，否则就自己去美国黑人区投资几套公寓试试吧。他们绝对不会阻拦您购买，但买了之后是否能收到高租金就看自己的本事了。一般来说，到这种地方投资房子的华人，最终结果都是以更低的价格把房子卖给原业主，也就是地头蛇，您知道为什么吗？

5、总之吧，您的这些问题没什么不好回答的，只是看您怎么理解和是否认可了。另外多说一句，经济社会中还有规律，高收益必定有其背后的逻辑，或是高投入，或是高难度，或是高风险。这天下没有轻易获得的高收益，如果有，那绝对轮不到普通人头上。如果美国的房租收益真的很高，资本家早就给垄断了，不会把机会留给您。

仅供参考。

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