楼市变脸了！上半年最新数据公布

一转眼，上半年过去了，已经进入到高温酷暑的盛夏了。

4、5、6 等三个月楼市持续降温，到6月份，市场成交跌势有所缓和。

今天重点分析一下房地产市场当中最重要的楼市成交量。

很多城市的官方数据还没有公布，我们重点来看看核心城市，几个全国领头羊的市场数据。

深圳冲高回落最扎眼

首先，看一下深圳的二手房的网签量。

这是深圳二手住宅网签量的月度走势图，2020 年上半年有小高峰之后就震荡式地往下走。

2022 年是最低谷，2023 年以来缓慢往上走，其中，2024 年九月底新政之后，10、11、12等三个月深圳的楼市量能很高。

今年1月、2月回落，今年小阳春的三月份量能反弹，但明显低于去年的 11 月和 12 月。

4月份以来量能持续萎缩，今年6月份环比5月份成交量降了 4%，但同比去年6月份增了 11%。今年上半年总计的成交量相比去年上半年增了 42%。

走势特征非常明显，去年9月底新政之后，全国楼市冲得最猛的有两个城市，一个是深圳，一个是杭州。

但深圳最近三个月连续下滑，顶峰出现在去年的 12 月份，今年小阳春的高点也没有超过去年 12 月，说明去年 12 月的高点主要是9月底新政释放到最大程度了。

今年春节后的反弹是季节因素，比 2024 年高，但是4月份以来回落，回落的原因是关税战的爆发。

另外两个城市，上海和杭州过去的三个季度，走势图高度类似深圳，这里就不再一一展示了。

北京成交有亮点

我们再来看一下北京。北京近期的走势跟上述三个领头羊略有不同。

这是北京的二手住宅的网签量。

我们回看五年，北京二手房的月度波动要明显小于深圳，说明北京市场的稳定性要明显强于深圳。

跟深圳类似，去年九月底新政之后，北京楼市也是连续三个月量能大增。

今年3月份之后，也是连续降温，但 4、5、6 三个月降温的幅度要小于深圳，尤其是5月、6月跟4月相比基本上是横盘。

今年6月相比5月还微增了 1%。今年6月同比去年6月增了 4%，今年上半年同比去年上半年增了 23%。

我们重点关注北京、上海、深圳、杭州，近三个月以来量能萎缩最厉害的是杭州，其次是深圳，再次是上海，而北京相对比较平稳。

原因有两点：第一点是，4月份以来关税战的爆发对北京经济和楼市的影响程度小于其他三个城市；第二点是，北京作为首都，经济波动小，导致楼市的波动也相应偏小。

深圳量价关系深透析

聊完二手房的网签量，我们再来更深入地聊一下一手房和二手房网签量加总之后的走势。

这里就只分析一下深圳，这张图拉的时间跨度比较大，是 2014 年四季度以来的月度走势图。

同时还引入了一根虚线，是深圳一手加二手综合之后的荣枯线。

之前我说过很多次了，楼市量能站上荣枯线就表示偏强，连续几个月站上荣枯线就会导致房价转涨；低于荣枯线则量能偏弱，连续多个月低于荣枯线，就会使房价转跌。

我们看到 2014 年的四季度到 2016 年的第一季度、2019 年到 2021 年的一季度，深圳量能是比较强的。

就过去的两三年来看，深圳的量能站上荣枯线的时间节点，主要是去年的四季度量能比较强。

今年的1月、3月和4月略微站上荣枯线了，但最近的5月、6月，量能大幅下滑之后就已经明显低于荣枯线了。

把量能的变化跟价格走势相对照就会看得很清楚，比如去年的9月底新政之后，深圳的房价是止跌与小涨了；最近的两三个月，随着量能回落，尤其是连续低于荣枯线之后，深圳的二手房价格重新转跌了。

核心城市如坐过山车

前面分析了几个城市的二手房的网签量，比网签量更领先的是合同签约量。

接下来，看一下 30 个城市的二手房的合同签约量的变化。

总体来看，今年6月份环比5月份， 30 个城市的总体的二手房的合同签约量下降了 5%。

而5月份环比4月份是平稳的，只不过4月份环比3月份大降了 26%。

看这个指标，近两个月有点慢慢企稳了。

我们看一下 30 个城市的具体情况，刚才说过网签备案量的高点是在 12 月份，但是合同签约量领先于网签备案量，它的高点大部分城市出现在去年的 11 月份。

从图上可以看出，大部分城市都是同比下跌的，今年6月份的签约量要小于去年四季度的高点。

而且还有个特征：一线城市和东部强二线城市，跌幅比较大，中西部、东北的弱二线城市，包括部分的三线城市跌幅并不大，甚至有些还是小幅的上涨。

主要原因是：一线城市及少数的核心的二线城市去年的9月新政之后，量能反弹得很高，今年4月以来，回落的幅度就相对比较大。

同比跌幅最大的是深圳，深圳也是最大的领头羊。

其次是厦门、杭州、成都，这四个城市过去的三个季度，量能都曾经大幅冲高，快速回落。

跌幅较大的还有南京、苏州、天津。

今年6月的成交量高于去年 11 月的城市有：沈阳、许昌、兰州、昆明、重庆、福州、济南、无锡、徐州、佛山；都是些能级中等的，或者说是能级略低的城市。

通过上述分析，我们了解了目前全国不同能级的城市的成交量的波动情况。

就近期两三个月来看，高能级城市回落比较明显，中低能级城市相对比较平稳。

如果接下去再来一波政策强刺激，那么一线城市和少数强二线城市还是会出现一波强反弹，而中等和低能级城市还是温吞水。