豪宅传｜星河湾半岛五号的“慢生意”

观点网 每年新盘如春笋破土密集入市，顶豪市场早已进入新的竞争阶段。

如今，豪宅市场热度多年不减，走出一波独立行情。新老选手云集，后起之秀纷然，但谈及广州楼市中的顶豪产品，声名最响的还是广州鹏瑞1号、侨鑫汇悦台与星河湾。

比起2007年才成立的鹏瑞地产，和2012年首次开盘的侨鑫汇悦台，星河湾其实更早走入豪宅市场。

二十五年前，国内商品房市场刚刚起步，广州顶豪市场还近乎是一片空白。

当时，鹏瑞集团创始人徐航的重心还在医疗领域，侨鑫集团的产品定位尚未触及顶豪层级，星河湾便靠着广州星河湾横空出世，一时间风头无两。

二十五年后，领先了一个周期的星河湾依旧盘踞在广州，豪宅标签略有褪色，最新印象正从豪宅专家变为旧改大户。

不过，星河湾没有放弃豪宅市场，开发时间将近二十年的星河湾半岛五号来到了第五期，慢周转还是这家老钱房企的关键词。

续作

广州番禺，是星河湾“顶豪大户”的起点。

2001年，珠江新城还处于开发初期，当时已经具备住宅开发经验的星河湾，在广州新中心居住区番禺的江畔绿洲，推出了首个豪宅项目——广州星河湾。

彼时的广州番禺刚得到国务院撤市设区的批复不到一年，因为土地价格较低，发展需求却旺盛，华南板块涌现出一批超级大盘，广州星河湾正是其中之一。

照着“房产里的劳斯莱斯”宏愿打造，广州星河湾于2001年五一开盘，到假期结束时，约有18万人来到现场看房。

一炮而红的广州星河湾就此成为星河湾在豪宅市场的标杆项目，星河湾也正式确立了高端路线。

八年后，北上转过一圈的星河湾，又回到了广州番禺，推出了在广州的第二个豪宅盘星河湾半岛（又名星河湾海怡半岛）。

星河湾半岛位于番禺区洛溪岛东端，广州星河湾的江对岸。坐落于城市中轴线上，北对万亩果林、琶洲岛，东邻大学城，南接广州新城，同时也是国内一线城市中心较为罕见的三面环江半岛。

相对优越的地理位置，再加上星河湾此前打响的豪宅品牌，星河湾半岛还承接了广州星河湾部分审美转变、需求更高的客群。

据观点新媒体了解，星河湾半岛在2009年首次开盘，截至目前一期、二期及三期均已售罄，开发进度来到第五期。

星河湾半岛五号便是第五期，也是最后一期组团。项目占地面积为12.18万平方米，可售建筑面积31.9万平方米、配套3.72万平方米，容积率为2.83。

2022年12月，星河湾半岛五号首次开盘，吹风价在12-14万元/平方米上下，将在2025年8月交楼。

2023年5月，星河湾半岛五号4栋楼规划图批后公示，分别是26栋、27栋、28栋、29栋，除了26栋37层之外，其他3栋都是35层。项目主打236-317平方米的五室大平层户型，另有部分900-1200平方米的复式产品。

据安居客平台信息，目前星河湾半岛五号价格仍维持在13万元/平方米，按此估算项目总货值超过400亿元。

2024年5月，星河湾半岛五号一套160平方米复式豪宅以2.06亿元成交，成为年内首宗网签超2亿的顶豪产品。

十一黄金周期间，千方复式再次成交两套，星河湾半岛五号在2024年广州共7套超2亿顶豪一手成交中，占去将近一半的份额。

豪宅市场向来不缺好产品，缺的是能够负担得起高端产品高售价、高溢价率的顾客。

星河湾半岛五号的客群以本地高净值人群及部分港澳买家为主，销售去化节奏与“快周转”的刚需及中高端改善型产品相比更慢。

截至发稿，开盘已经两年半的星河湾半岛五号共推出260套住宅，已售套数为50套，去化率约为19.23%。

从1992年拿地开始算起，星河湾半岛开发年限已经来到33年，第五期却不是星河湾半岛的收官之战，按照规划项目要分六期开发完毕。

据阳光家缘网数据，星河湾半岛还有31栋、32栋、34栋尚未取得预售证，预计供应398套住宅。

这家老钱房企依旧坚持着以“慢”为特点的节奏，开发展周期还将继续累积。

慢周转

慢周转是星河湾操盘的特色，在房地产行业爬坡上行阶段，这一模式确实为其带来不少甜头。

早早囤地、慢慢开发不仅留足了精雕产品的时间，土地楼面价与实际售价之间的差价，也随着行业日渐红火不断攀升。

2001年广州星河湾立下标杆之后，星河湾创始人黄文仔次年便带着壮志豪情北上，在北京东四环外的朝青板块拿下一宗住宅用地。

带着同样的操盘思路与策划进京赶考，黄文仔甚至在誓师大会上立下军令状：“星河湾进京考不了状元，大家走路回广州！”

2005年，“耗费巨资运作4年”的北京星河湾开盘，突破2万元/平方米的单价刷新当时北京豪宅价格纪录，却在4个月中卖出11亿元，连续5年占据北京豪宅销售冠军。

二十年后的今天，北京星河湾依然是星河湾发展历程上的里程碑，在星河湾集团官网上的介绍词是：进京赶考，折桂北京。

在北京取得的好成绩坚定了星河湾继续外拓的决心，也迎来了巅峰时期。

2007年国庆前后，星河湾拿下上海浦东花木地块，项目命名为浦东星河湾；次年收购的闵行区金色紫都项目，便是三期开发周期拉长至2020年入市的上海星河湾。

2009年，酝酿两年的浦东星河湾开盘，首日创下超40亿元成交金额记录。2010年，上海星河湾一期入市，此后两年，星河湾凭借上海两个豪宅项目登上上海房企销售榜前十。

上海星河湾入市同年，星河湾达到业绩高峰，以135亿元销售金额位列行业前20。

但在北上广三地相继创下高光后，星河湾“慢周期”模式结束了3.0时代，也陷入了瓶颈。

同样在2010年，星河湾进军三四线市场，在鄂尔多斯定下百亿销售目标。但市场并没有继续眷顾星河湾，鄂尔多斯星河湾首期推出1900套房源，一年内认购套数仅在一成左右。

2012年至2020年，鄂尔多斯星河湾的停盘期延续了8年，直到2022年已售套数不足300套。

星河湾“准”现房的开发销售模式前期投入巨大，但销售不理想却进一步拖累了项目现金流。站在如今的节点回看，不少人将星河湾进军鄂尔多斯看作转折而下的关键。

此后，星河湾“慢周转”的豪宅开发模式相继于成都、常州、西安上市遇冷，全国化布局进度缓滞。

直到2018年前后，星河湾决定回撤深耕广州，押宝旧改项目。

2019年，星河湾拿下广州萝峰村旧改，投资额约78.89亿元。2022年7月，萝峰村旧改项目确定星河湾为合作企业，年底首次开盘，均价在4.5-4.9万元/平方米。

只是星河湾在旧改领域的首个项目并没有带来惊喜，据当时报道，首批回迁房星河湾萝峰首开仅售19套住宅，去化困境再次缠上星河湾。

截至目前，星河湾萝峰分别于2022年、2024年推售656套住宅，已售套数为274套，去化率约为41.77%。

据不完全统计，星河湾转型旧改至今将近5年，除去萝峰村旧改，手上还有贤江村、南村村、塘步东村等共6个旧改项目，总投资额超600亿元。

不论是过去长期持有低成本地块的豪宅时代，还是如今投注的旧改赛道，星河湾的舒适圈一直是慢周转开发。

好在星河湾只是节奏慢，并未过度提高杠杆。根据可查的最新一期财务数据，星河湾地产截至2023年末负债合计543亿元，所有者权益174.38亿元，总资产717.37亿元，剔除合同负债后的资产负债率仅为43.79%。

同时货币资金约为58.06亿元，同比增长44.35%；所有权或使用权受到限制的资产共有153.38亿元，非受限的货币资金为43.66亿元。

2024年5月，星河湾还提前赎回了最后一笔公开债券。比起陷入债务漩涡，星河湾更愿意稳扎稳打，哪怕牺牲规模与利润。

最近几年，豪宅市场价格相对坚挺，新入局者潮涌而至，拿地后3-5个月开盘的快周转模式渐成主流，星河湾稍显缓慢的步调并不那么吃香。

从曾经的顶豪大户到如今的旧改专家，星河湾走过三十年风雨，成名于产品，未来能否走出周期与模式的困境，答案还要继续找寻。

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