882亿港元再融资落地 新世界发展挑战仍存

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

在即将触发违约条款的紧急关头，新世界发展终于完成了惊险一跃。

6月30日，新世界发展宣布，有关银行债权人签订了新的再融资定期贷款融资协议，对部分现有境外无抵押金融债务（包括银行贷款）进行了再融资，涵盖总额约882亿港元，最早到期日为2028年6月30日。

这次再融资的落地，宣告新世界发展短期的融资警报暂时解除。过去几年，新世界发展在决策、投资等方面接连失误，最终导致这家老牌港资房企出现危机。

今年5月，新世界未提前赎回存续规模约3.45亿美元的永续债以及延迟支付总额34亿美元的4笔永续债将到期的利息引发了市场的担忧，新世界发展在此期间频繁与债权人沟通，才终于在6月30日与债权人达成了协议。

面对公司的发展困局，新世界发展的实控人家族也暗流涌动。此前掌舵新世界发展的郑家长子郑志刚于2024年9月辞任董事会出席，此次新世界发展完成债务再融资后，他也彻底出局：当日，新世界发展发布公告称，郑志刚已向董事会提出辞任公司非执行董事及非执行副主席，7月1日起生效，以便投放更多时间于公共服务及其他个人事务。

至此，郑志刚全面淡出新世界发展的董事会，为新世界发展的落入低谷买单，但新世界发展的前路，仍然并非坦途。

杠杆上的游戏

新世界发展的债务大山，是如何堆起来的？

尽管新世界发展是一家港资房企，但是在房地产市场高歌猛进之时，其行为却相对“激进”，它并未完全遵循港资房企低杠杆的运营模式。这从新世界发展的土地储备中可以窥探。新世界发展在公开市场上鲜有拿地，他热衷于重仓城市更新项目。

根据新世界发展2024年财报，截至报告期末，新世界发展在中国内地投资发展7个城市更新项目，总楼面面积达162.2万平方米。而当年，新世界发展的土地储备总楼面面积为372.1万平方米，城市更新项目占比约43.6%。

新世界发展在年报中重点表示，位于深圳龙岗区的188工业区的更新项目有计划进入开工期，另外两个位于深圳的城市更新项目则准备进入全面开发阶段，其中西丽新围工业区项目专项规划已获得深圳市规划图则委通过，项目推动迅速。多个广州中心地段的城市更新项目也有序推进。

虽然都在积极推进中，但这些城市更新项目要进行有效转化，仍然不易。一位深圳从事城市更新报建的房企人士对21世纪经济报道记者分析称，规划通过到真正进入全面开发阶段也还有数年的时间需要去推进，而且进度并不可控。“如果是规模较大的项目进入开发阶段也要很多年的开发期，资金回收的周期会很长。”

重仓城市更新，成为新世界发展的“包袱”。事实上，业界在剖析这家房企的发展时也将重资产投入商业项目视作是它背负的“大山”，这也是让新世界发展不能够轻身上阵的缘由之一。

根据新世界发展的财报，其旗下在上海、广州、沈阳、天津和深圳等多地拥有商业体项目，2024财年，新世界发展在中国内地物业投资收入达到18.41亿港元，同比下跌4.1%。

这些商业体项目的投资额均是巨大的。可供对比的是，宁波K11项目延宕多年，此前还一度陷入停工的传闻，这一项目的投资额超过200亿元。

郑志刚进与退

在房地产市场持续承压之际，新世界发展的境况也开始被投资者所提及。去年，市场开始对新世界发展的运营加以关注，新世界发展也频繁陷入股债双杀。危机的背后，新世界发展其时的行政总裁郑志刚闪电辞职。

2024年9月26日，新世界发展公告称，郑志刚已提出辞任公司行政总裁，以便投放更多时间于公共服务及其他个人事务。郑志刚已由公司执行董事及执行副主席调任为公司非执行董事及非执行副主席，不再担任执行委员会成员以及可持续发展委员会主席及成员。

在官宣郑志刚辞任行政总裁不久后，新世界发展发出了一份歉收的财报。2024财年，新世界发展亏损约196.83亿港元，是新世界发展近20个财年以来首次出现亏损；来自持续经营业务的收入约为357.82亿港元，同比下跌34%；来自持续经营业务的核心经营利润为68.98亿港元，同比下跌18%。

郑志刚在随后举行的业绩会上表示。“经过长时间的深思熟虑，我决定在人生的下一个阶段，投入更多时间在社会公益上，为香港和祖国发挥更大的贡献。因此，几周前，我主动辞去了执行副主席和行政总裁的职位。非常高兴我的父亲郑家纯博士非常尊重和支持我的决定。”

郑志刚其时保留了非执行董事及非执行副主席的虚职，在今年6月30日新世界发展宣布获得再融资之时，郑志刚终于彻底出局。他在回应媒体时强调，其上任新世界行政总裁时（2020年），已经继承巨额债务，并表示其上任后，一直在持续且负责人地推动去杠杆的工作。

债务化解出招

即便郑志刚表示在他的任期内，降杠杆的工作持续进行，但从数据呈现的结果来看，新世界发展近两年的“失血”状况，仍在持续。

截至2024年12月31日，新世界发展综合债务净额约1246.3亿港元，较上一财年末增加近10亿港元，净负债比率上升至57.5%。同时，其有息负债则累计至1465亿港元。久期财经数据显示，新世界发展6月有8只债券面临付息，除去此前公告递延分配4只永续证券外，尚有4只固定利率债券需支付利息，目前存续离岸债合计22只。

与此同时，新世界发展的销售状况仍然低迷。根据新世界发展发布的消息，截至今年6月25日，其已完成2025财年260亿港元的合约销售目标。而在此之前的一个财年，新世界发展在中国内地整体物业合同销售额为124.8亿元。

不超过300亿港元的销售额对应超过1000亿元的债务，新世界发展一门心思减债。

新世界发展主席郑家纯在此前的业绩报告中表示，“2025年挑战与机遇并存，回笼现金、减轻负债是本集团当前的重中之重”。

新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚也曾对外透露，公司以减低负债为首要任务，包括积极出售发展项目，加快中国香港与内地市场的资金回笼；积极出售非核心资产同业务套现，加上出售物业发展项目，目标于2025财年实现260亿港元的资金回笼。

但是，新世界发展仍然出现了永续债利息延迟支付的事件，这在市场看来仍然是一个值得留意的信号。

一位私募机构的总经理告诉21世纪经济报道记者，永续债延迟付息可以解释为是为了“保持现金”，但是在债权人看来这值得警惕。“出现这类事件，债权人会更关注公司的运营层面是否稳定，未来的偿债能力和条件是否有变化等。”

虽然新世界发展在6月30日完成了大额的银行再融资，但这笔融资并不足以让它“消债”，新世界发展仍然要保持现金流的健康，并进一步大力度削债，才能够真正度过眼前的挑战。上述私募机构总经理表示，“银行的再融资相当于‘展期’的操作，如果在到期日到来之前，新世界发展的经营状况未能够好转，市场也仍然会存在一些疑虑。”

作为老牌的港资房企，新世界发展未能够一以贯之地保持“稳健”的经营风格，最终也不得不面对市场的冲击。在房地产市场持续平淡的当下，摒弃大举扩张以及大肆投资的风格，才能够“适者生存”，新世界发展为其他房企的发展敲响了警钟。