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在北京中央别墅区的北缘，一座总建筑面积约34万平方米的低密住区正悄然重塑高端居住格局。懋源云纪，懋源地产“云系”开篇之作，的“双拼别墅+瞰景洋房”组合，为后沙峪板块注入全新活力。

项目主动将容积率从原规划的1.6争取调整为1.1，后期又自主降至1.05，缩容8000平方米，相当于放弃近5亿货值——这一抉择换来的是更为舒展的楼间距和更高品质的居住体验。

项目核心价值

懋源云纪所在的土地于2024年9月由懋源以43.2亿元底价竞得。项目总用地面积达17.11万平方米，规划呈现153栋住宅楼，包括16栋洋房、15栋独栋别墅和122栋双拼别墅，仅规划573户。

在空间布局上，16栋11层洋房沿西北边缘分布，形成天然噪音屏障；西南侧布置3栋联排别墅；15栋稀缺独栋别墅则精心分布于社区内部，部分甚至隐于幼儿园西侧。

作为北京自2016年禁批独栋用地后的罕见新品，独栋别墅占比高达45%。

创新户型设计

懋源云纪以“庭院+”为核心脉络，打造平墅、叠墅、双拼别墅三大产品体系，每类产品均展现出突破传统的空间理念：

● 平墅（215-425㎡）：

采用奇偶层错位设计，户户配置3.5米进深空中庭院，远超传统1.5米阳台尺度。约80㎡的LDKB一体化空间（客厅+餐厅+厨房+阳台）满足多场景社交需求。西侧临河户型更配备270°环幕阳台，可俯瞰温榆河公园景观。

● 叠墅（约300㎡）：

每户享有南北双庭院，进深达3.5米。创新性设计“阳光八角厅”与“光感悬浮楼梯”，首层4.2米挑高打造环景会客厅，二层规划南向三套间+多功能室，形成立体生活系统。

● 双拼别墅（540-785㎡）：

采用“去合院化”布局，前后楼栋间距超10米。地上庭院面积超90㎡，搭配下沉光井庭院，形成分层社交空间。首层层高4.2米、地下层高3.6米，为星空酒窖、家庭影院等定制功能留足余地。

项目优势解析

低密生态融合：项目被约一平方公里的温榆河故城记忆公园环抱，实现约0.18的综合居住密度，近90%的绿地覆盖率在北京市场极为罕见。西侧紧邻温榆河生态绿廊，推窗即享公园视野。

空间创新突破：洋房实际得房率超100%，南北开敞双阳台全赠送，北侧设备平台不计入产权面积。3.5米超阔阳台进深颠覆传统阳台功能边界，使“空中庭院”名副其实。

配套层级丰富：

● 教育：社区东南角配建9班幼儿园（5232㎡），周边集聚鼎石、德威、北京英国学校等国际教育资源

● 商业：地块东南侧规划双栋社区商业（11700㎡），含特色架空层设计；驱车可达中粮祥云小镇、顺义山姆会员店等高品质商业中心

● 医疗：友谊医院顺义分院一街之隔，中日友好医院、北医三院机场院区形成医疗保障

● 休闲：周边布局尼克劳斯高尔夫俱乐部、天星调良马术俱乐部等高端休闲场所

交通通达性：北临机场北线高速，南下直达天北路，20分可达首都机场，快速接驳望京、国贸、奥森等核心商圈。

作为北京罕见的低容积率新盘，其双拼别墅产品填补了区域改善型住宅的市场空白。

懋源地产在北京高端住宅领域已形成“台系大平层-璟系别墅-云系低密”的完整产品矩阵。云纪通过釉面陶板幕墙系统等高端材质的创新运用，延续了懋源品牌在品质营造方面的基因。

温榆河畔的晨雾漫过3.5米进深的空中庭院，国际学校的钟声隐约可闻。懋源云纪以高低错落的153栋建筑，在17万平方米的土地上勾勒出“向云端”的生活图景。

随着社区幼儿园和商业配套的逐步落地，这片容积率仅1.05的低密住区，正在成为中央别墅区北翼的新地标。

样板间品鉴：

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