郁亮“退而不休”，万科新班子带着140亿股东借款重启增长引擎

来源|中访网

责编|李颜学

6月27日，万科在深圳举办2024年度股东大会，这场会议吸引了市场的高度关注。万科董事会主席辛杰、执行副总裁郁亮等新管理层班底首次公开亮相，回应了投资者关切的多个重要问题，包括债务情况、市场走势、业务发展等，为公司未来发展定下基调。

新管理层亮相，展现团结决心

此次股东大会上，万科新管理层的首次集体亮相备受瞩目。与上一年相比，首排座位数量由八席减少为七席，辛杰坐在正中，左右手边分别是监事会主席解冻以及郁亮。这一细微变化，也标志着万科管理层的新布局。

郁亮卸任董事会主席后首次发声，主要谈及对目前房地产走势的判断。他的发言不仅展现了对行业的深刻洞察，也体现出万科管理层在面对市场变化时的冷静与信心。辛杰在会上坦言，2024年万科经营确实经历了困难，但通过今年1月充实经营管理力量，管理团队携手并肩，共同应对风险和挑战。新管理层的表态，让市场看到了万科团结一心、共克时艰的决心。

财务状况向好，债务风险缓解

市场最为关注的万科债务问题，在此次股东大会上有了清晰回应。2025年以来，深铁集团累计提供了超过140亿元的股东借款，用于万科偿还债券本息。万科2024年完成了约197亿元境内外公开债券的兑付，2025年1 - 5月，新增融资和再融资341亿元，融资成本保持在低位，已顺利完成165亿元公开债务偿还，年内已无境外公开债。

对于后续债务，万科管理层表示将通过多种方式安排。一方面，继续通过加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正，并发挥好经营服务业务的造血功能。万科目前的销售回款率持续保持在100%以上，2025年前三个月共交付1.04万套住房，销售金额349.2亿元，回款率超过100%，通过多渠道盘活存量房产实现回款24笔，合计40.9亿元。另一方面，公司将继续落实收敛聚焦，根据市场条件灵活采用市场化转让、资产证券化等策略，充分实现资产价值，适时补充流动性，积极争取与金融机构的合作与支持，稳定银行存量融资规模。从一季度报来看，集团持有的流动资产8833亿元，库存占据一多半，货币资金755亿元；一年内需要偿还的流动负债总计6777亿元，但凭借一系列积极举措，万科债务风险正逐步缓解。

看好市场走势，积极布局土地

在房地产市场走势判断上，郁亮表示，在政策引导和支持下，相信房地产市场将回到稳定健康的发展轨道上来。他认为万科对市场走势的判断具体来源于四个方面的变化。

土地市场方面，重点城市加快用地规划调整，持续推动供地结构改善。核心区位、优质地块供应占比提升，高库存片区土地出让节奏放缓，库存压力得到有效缓解；非住类、经营性用地的规划调整加快，低容积率住宅地块的供应增加，更好地满足了高品质居住的需求。热点城市土拍热度持续升温，万科自5月起也开始下场拿地，5月28日联合拿下郑州中原区一城中村改造用地，6月10日联合拿下武汉经济技术开发区一块用地。

销售方面，需求回升已经有比较好的基础。去年9月底一揽子支持政策出台后，行业信心受到提振，市场稳步修复，各地还在因城施策继续调减限制性措施，进一步巩固回升基础。据中指研究院监测数据，2025年上半年北京、上海等城市新建商品住宅网签成交面积同比均有所增长，二手房成交也有不同程度的增长。

存量去化方面，2025年土地和商品房盘活力度加大，速度加快，行业造血、回血能力将显著增强。政府工作报告对土地和商品房盘活的专门部署，使得企业现金流情况和新增投资能力将更快得到改善。

产品趋势层面，当前新房供给多元化、品质化趋势加强，新房产品领先性与现房销售趋势将成为对冲二手市场分流的有力手段。

经营服务业务增长

从一季度财报来看，前三个月万科营收379.9亿元，同比下降38.3%，但经营服务业务贡献营业收入122.7亿元，同比增长12.1%。2025年前五个月，万科经营服务业务实现营收287亿元，同比增长7.8%，在部分赛道如物业、公寓、物流、商业等已建立行业领先优势。

管理层表示，将从四方面继续推进经营服务业务的发展。持续提升客户黏性和服务水平，提升经营服务效率和回报水平，万科物业在“2025年中国物业服务满意度百强企业”榜单中位列第一。加快建设包括资产证券化在内的资产退出渠道，实现业务“由重变轻”，重点通过商业REIT扩募、推动公寓与物流REITs上市、设立PRE - REITs基金等路径，建立高质量的资产退出渠道。发挥万科多业务布局优势，通过统一业务中台整合各业务累积的资源与数据，驱动业务间的协同发展。在物流、商业运营、公共基础设施维护等方面，与各方资源全方位合作，持续与各地政府、龙头企业、产业投资机构等协同创新，不断提升和完善生态圈建设。