绕过独家委托中介交易，算不算“跳单”？

在房产独家委托协议中

设立防止恶意“跳单”格式条款，

初衷是保障中介公司的合法权益。

委托期限届满6个月内绕过独家委托中介，

通过其他公司完成交易，

算不算“跳单”？

买卖双方是否需要承担法律责任？

不久前，凭祥市人民法院审结一起房屋买卖居间合同纠纷案，判令卖房方承担违约金，购房者支付中介活动必要费用。这一裁决厘清“跳单”争议中的责任边界：签订合同后应遵循契约精神，本着诚实信用的原则依约履行合同义务，否则要承担相应的法律后果。

独家委托卖房引发买卖居间合同纠纷

赵樯是凭祥市友谊大道某小区8栋一处房屋的所有权人。2023年3月，赵樯萌生了卖房的想法。3月17日，他与凭祥市一家房地产中介公司（下称中介公司）签订一份独家委托协议，委托该公司出售房屋。

协议约定：房屋对外挂牌价58万元，出售底价55万元，看房需提前预约；委托期限为合同签订日至2023年9月17日；中介公司承诺在此期间努力促使买方以不低于55万元的价格购房，与赵樯订立房地产买卖居间合同，并支付2000元限时出售保证金；若中介公司到期未促成交易，保证金归赵樯所有；若成功促成交易，赵樯需在合同订立当日退还保证金；委托期内赵樯不得自行卖房或委托其他第三方机构卖房，双方不得随意变更、解除协议。

协议中还有划线标注的特别约定：委托期限届满6个月内，若赵樯与中介公司介绍的客户成交，或利用其提供的信息、条件、机会与第三方成交，需向中介公司支付出售底价4%的违约金。

此后，中介公司工作人员孙勇在微信朋友圈宣传该处房屋出售信息。唐丽娟夫妇通过孙勇的微信朋友圈得知房屋待售，联系他表达购房意愿。

9月10日，孙勇带唐丽娟夫妇实地看房，唐丽娟当场支付2000元购房诚意金。9月18日，孙勇组织双方商谈购房事宜，价格谈至50万元且税金由买方承担，但最终因价格分歧未达成交易，孙勇退还了诚意金。

当日，唐丽娟告知凭祥市一家的置业公司（下称置业公司）的工作人员周明上述事宜，周明表示愿意帮忙谈价。

9月22日，赵樯与唐丽娟夫妇在置业公司签订房屋买卖合同，以49.8万元的价格成交，唐丽娟夫妇向置业公司支付5000元居间服务费。9月27日，房屋完成过户手续。

中介公司发现后，认为赵樯与唐丽娟夫妇绕过中介交易构成“跳单”，遂诉至凭祥市法院，请求法院判令赵樯支付违约金2.2万元、退还保证金2000元；唐丽娟夫妇支付中介活动必要费用8250元。

赵樯辩称，委托合同到期后，交易由置业公司促成，自己没有违约，不应担责。

唐丽娟辩称，他们对案涉委托协议毫不知情，也并非该委托协议的合同相对方，并非该案的适格被告。他们作为买受人，有权选择报价更低、服务更好的中介服务公司。

法院：卖方支付违约金，买方支付中介活动必要费用

凭祥市法院审理后，认为该案的争议焦点一是赵樯是否构成违约，要承担相应责任；二是唐丽娟夫妇是否应支付中介活动必要费用。

法院指出，案涉协议虽为格式合同，但关于“委托期限届满6个月内成交房产要支付出售底价4%的违约金”条款已用下划线标注提醒，该约定旨在防止“跳单”，未损害赵樯利益，合法有效。赵樯与中介公司的委托协议于9月17日到期，5天后赵樯即与中介公司曾介绍的唐丽娟夫妇签订房屋买卖合同，依据协议约定构成违约。

针对中介公司主张的2.2万元违约金，法院认为，赵樯违约给中介公司造成的损失主要为预期可得的佣金损失。参考置业公司实际收取的5000元居间服务费，原协议约定的违约金过高，法院酌情调整为6500元。因中介公司在委托期内未促成交易，其要求退还保证金的诉求法院不予支持。

关于唐丽娟夫妇的责任，经法院查明中介公司未促成交易并退还诚意金后，二人与中介公司的中介服务关系终止。后续二人通过置业公司成交，不属于恶意“跳单”，但二人确从中介公司获取房屋信息，接受带看、价格沟通等服务，且唐丽娟在独家委托期间向置业公司透露信息、推送赵樯的妻子刘颖的微信号，推动了交易的最终达成。中介公司的服务为唐丽娟夫妇购房提供实质性帮助，其服务成本和合理收益应受保护。依据民法典的相关规定，中介未促成合同成立，不得请求报酬，但可要求委托人支付中介活动必要费用。法院结合实际，酌情确定唐丽娟夫妇向中介公司支付3000元。

凭祥市法院作出一审判决：赵樯支付中介公司违约金6500元；唐丽娟夫妇支付中介公司费用3000元。

（文中人名均为化名）

法官说法

独家委托协议是明确各方权利义务的重要约定，当事人应恪守契约精神。赵樯在委托期限届满后短期内与中介曾介绍的客户成交，违反防止“跳单”的约定，应承担违约责任。

至于对唐丽娟夫妇的责任认定，判断“跳单”需考量交易全过程，而非仅看结果。二人虽通过置业公司成交，但利用了中介公司提供的信息和服务，根据法律规定应支付必要费用。

该判决旨在平衡各方利益，保障中介服务积极性，维护房产交易秩序。

买卖双方及中介均应秉持诚信原则，严格履行合同义务。买卖双方不应试图“跳单”逃避费用，中介也应规范服务流程，共同营造公平有序的市场环境。

来源： 山东高法

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