北京二手房进入存量优化调整期

7月1日，北京商报记者根据北京市住建委数据统计发现，2025年1—6月，北京市二手住宅累计网签88575套，逼近9万套，创三年以来同期新高。二手房全口径网签量突破9万套。分析指出，年内，北京二手房走过了从政策驱动到自主调节的周期。在挂牌房源超16万套的背景下，北京二手房市场进入存量优化的关键调整期。

三年新高

随着6月结束，北京二手房市场在政策刺激下逐渐升温，购房者信心快速修复。2025年1—6月，北京二手住宅总网签量达88575套。

北京商报记者梳理发现，2025年上半年二手房网签量也为近三年同期最高值。2022年、2023年、2024年上半年二手房网签量分别为69754、84332、74780套。

通过数据不难看出，自2024年起，一系列房地产利好政策陆续落地北京，对二手房市场的刺激作用贯穿2025年上半年。2025年1—5月，北京二手住宅网签量分别为12480、11876、19234、15569、14277套。

从成交量趋势来看，2025年3月、4月在政策效应持续释放叠加入学置业需求的带动下，二手房成交需求集中释放，网签量触顶，随后市场逐步自然回落。

根据北京市住建委数据，6月北京二手住宅网签量15139套，环比5月上涨6%，同比微涨1%。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，与2024年6月政策拉动的情形不同，2025年6月的市场表现呈现出独特特征。随着前期政策效应逐步衰减，2025年6月北京二手房市场依托自身供需调节机制，实现了网签量的逆势上扬，充分显示出北京二手房市场自我修复与调节能力的增强。

“当前二手房市场连续2个月网签量维持1.4万—1.5万套区间波动的运行态势，正处于存量优化的关键调整期。”合硕机构首席分析师郭毅强调，鉴于挂牌房源量在16万套以上的规模基础上，市场正通过自主调节逐步构建新的平衡机制。从去化逻辑看，月度2万套左右的网签量是推动供需关系优化的重要支点，今年3月的阶段性突破已为市场提供了积极信号。

严跃进表示，当二手房价格调整至合理区间，其性价比优势会刺激需求释放，形成“价格回调—成交回升”的自我调节机制。他表示，这种机制的底层支撑是价格已触达购房者心理预期阈值，使得市场成交对政策加码的依赖性减弱，转而通过价格杠杆实现供需平衡。

胶着博弈

经历此前“小阳春”后，6月北京楼市进入了平稳期。购房者入市节奏放缓，小业主守住挂牌价不再降低，供需双方价格博弈呈现加剧态势。

二手房市场在经历了一年多的价格调整期后，“价格触底”似乎正逐渐成为二手房经纪人的一致共识。北京商报记者在大兴区亦庄片区某头部中介机构经纪人王倩的电脑上看到，近20套130平方米的房源中，进行过调价操作的房源不足5套。

“二手房市场正处于胶着状态。”王倩以近期一套带看35次的精选房源为例，她表示，该套房源在其同小区的10余套挂牌房源中，凭借中间楼层和挂牌价处于中位数的优势获得较多购房者关注，但房源挂牌近2个月时间并未成交。

究其原因，议价空间缩小未达到购房者心理价位成为关键。王倩表示，有一组强意愿购房者在与小业主协商价格时，因20万元的降价幅度超出小业主可接受范围，最终未达成一致。

同样的情况还发生在丰台区成寿寺片区，该片区某头部中介机构经纪人王东新表示，在近期成交的4组房源中，一位小业主在已经选购好新房的情况下，将此前挂牌的小面积刚需型房源的价格下调了近20万元，调价后第5天便有购房者洽谈，最终在挂牌价的基础上让利10万元，从调价到签约仅用一周时间。

“从不同类型房源的价值分化逻辑来看，核心驱动因素仍与市场供需结构密切相关。”郭毅分析称，在过去30年房地产开发周期中，市场供应以刚需及刚改类产品为主，导致改善型二手房在存量市场中的占比长期偏低。而当前需求端已完成一轮迭代，改善型需求成为市场主力。

郭毅表示，在此背景下，改善型二手房因供应稀缺、需求旺盛，叠加其价格相较新房存在一定优势，已逐步进入供需平衡状态，后续房价持续下行的可能性显著减弱。

“双轨运行”

刚需房源议价空间相比改善及高端住宅仍有较大空间，但不容忽视的是，刚需房源仍是各片区成交量最大的户型。

王倩告诉北京商报记者，在近期成交的6套房源中，刚需房源因其总价低、功能性适配、流通性强等诸多优势，成功签单的房源占到5套。

朝阳区朝阳公园片区某头部中介机构经纪人李爱琴告诉北京商报记者，刚需房源在二手房市场属于“硬通货”，往往是年轻置业人群购房过渡期的首选。但是有一点值得注意，刚需房源抗风险能力较弱，价格波动幅度相比改善房源、高端改善房源较大。

刚需房源快速成交的同时，改善型房源成交量也有所提升。李爱琴表示，朝阳板块周边客群多为资金较为充足的置换客群。从供给端来看，板块刚需改善房源也就是面积段在110—140平方米的房源挂牌较少，所以也就形成两端发力的差异化格局。

“此前出售的10套房源中，刚需房源和改善型房源占比约为8：2，而现在被缩小至7：3。”李爱琴表示，从市场表现上来看，改善型房源价格已经触底，下降空间有限，虽然总价均为1000万元以上，但是购买该类型房源的客群信心更为充足，成交量也随之上升。

郭毅表示，对于改善型二手房而言，卖家群体普遍具备较深厚的资金与房产积累，变现紧迫性较低，加之其对房源价值的评估更为理性，不会因短期市场波动而大幅让利。这种基于价值认知的坚守，使得改善型二手房价格亦呈现稳定态势。整体来看，供需结构错配与卖家心理预期共同构成了不同房源价值分化的底层逻辑，推动市场向差异化稳定格局演进。

北京商报记者 王寅浩 李晗