百强房企半年拿地超5000亿元，钱从哪来？

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道今年以来，房企拿地投资信心有所回暖，不过仅限于热点城市与核心板块。

中国指数研究院数据统计结果显示，2025年上半年，TOP100企业拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，增幅较上月扩大4.5个百分点。当然，这是在过去一年房企投资基数走低的基础上统计所得。整体来看，上半年，300城住宅用地成交面积仍在缩量；不过，在核心城市优质地块供应增加带动下，300城土地出让金同比明显增长。

行业仍处调整期，从今年上半年投资拿地增速所释放的信号可以看出，房企趋于谨慎的心态与寻求投资机遇的挑战意愿并存。在行业政策频发的背景下，房企过往的投资开发模式也正经历一场前所未有的冲击与重塑。

央国企仍是拿地主流

中指院数据显示，当前拿地企业仍以央国企为主体，TOP10拿地企业中有8家为央国企，包括混合所有制企业。部分优质民企亦保持投资力度，滨江集团跻身拿地金额前十，邦泰集团、大华集团等进入前二十。

据21世纪经济报道记者观察，央企、国企（含混合所有制企业）拿地有以下两大趋势：

首先，在热点城市大手笔投资、单宗地块金额高等已成为这些企业拿地的主要特征。比如，保利发展以899亿元登顶上半年全国投资拿地榜首，排名第二的绿城在上海、杭州、苏州、南京等城市进入拿地金额前十，杭州、苏州两地位列前三。而中建东孚仅以81.95亿元拿了上海一宗地，便成为上半年在上海投资第二大房企，第一仍然是保利发展。

相比之下，滨江、兴耀房产、大华集团、嘉和兴地产等民企主要聚焦之前深耕的区域补充土储。

其次，央企、国企加码核心城市的动作较为频繁。比如，招商蛇口在京、沪、宁、蓉四城拿地金额均跻身前十，其中南京居首。

值得一提的是，前不久，中海在南京江北新区率先降价去化（消化库存），以便于投资调仓。刚在南京联手当地城投拿地的一家房企负责人对21世纪经济报道表示，通过仔细研判，南京的投资机会也是有的，相比上海、杭州的投资热度，南京某些区域仍然有置换需求。他认为，“南京房子的居住价值大于资产价值，而部分热点城市，已经出现资产价值高于居住价值的趋势。”

土地市场分化

同策研究院数据显示，今年上半年，土拍市场呈现“缩量价涨”的结构分化特征，全国土地市场1~5月购置费同比下降7.1%。从该机构测算的100个核心城市来看，住宅土地成交1136宗，同比下降10.6%，住宅土地成交金额5223亿元，同比增长22.0%。

同策研究院联席院长宋红卫指出，土地市场呈现分化特征，来自以下两大因素的影响：

其一，核心城市新房市场显现筑底信号，增加房企拿地的信心。其二，国家高品质“好房子”新规范的落地，助力住宅产品迭代升级，产品创新空间大幅提升，舒适度、科技感都有明显提升，部分赠送面积指标的调整，增加了项目的性价比，这些均能激发改善需求的释放。不少二线城市去化良好的项目，都是四代宅概念的产品。这些房子最大的特征除了品质外，就是得房率明显提升。

他认为，房地产市场已经调整四年左右，市场风险进一步出清，品牌房企的化解债务工作推进明显，逐渐恢复了再投资的能力，头部房企以及区域深耕的民企拿地积极性提高，但是焦点聚集在核心城市的核心地块上，这也是成交楼板价上涨的重要原因。

自2024年9月份以来，国家大力救市举措不断，给予了楼市信心，今年再度出台一系列稳定楼市的政策，购房者的信心也在修复。

2025上半年，杭州卖地收入全国第一，北京第二，上海第三。这三座城市成为上半年房企投资焦点。公开信息显示，6月，北京、上海、杭州等多个城市均拍出高总价地块。其中，中建二局旗下房地产业务平台公司中建玖合以75亿元摘得北京通州区近年来规模最大的地块。

从各城市群拿地金额来看，长三角位居四大城市群之首。2025年上半年，长三角TOP10企业拿地金额共计1470亿元，位居四大城市群之首，京津冀TOP10企业拿地金额888.0亿元，位列第二；中西部TOP10企业拿地金额422.0亿元，位居第三。

除了一贯的热点城市投资思维之外，房企投资拿地选择的区域也能看出市场分化。

以杭州为例，6月底两场土拍彰显了一座城市土地出让的市场分化。6月24日，杭州出让临平区东湖新城和钱塘区的三宗地块，均底价成交，总价仅为11亿余元。拿地以联合体房企及本地房企为主，知名房企集体“玩消失”。到了6月27日，杭州继续推出核心区6宗地，包括钱江世纪城、运河新城、未来科技城等，遭遇房企“哄抢”，最终平均溢价率超过30%。甚至连在土拍市场消失了一个多月的滨江集团也重新返场，发力连续拿下萧山区蜀山单元和钱江新城二期地块，耗资约43.68亿元。

分析人士指出，土地市场分化倒逼房企加深对城市与区域楼市的重新审视与研判。审慎投资之外，以“好房子”标准打造产品已成为行业新趋势。

钱从哪来？

土地“量缩价涨”，房企拿地的钱从何而来？

在受访的业内人士看来，受制于杠杆等金融工具的运用，房企拿地资金主要来源于自有资金，即销售回款。

那么，那些在热点城市激烈拿地的央企、国企，上半年的销售业绩如何呢？

中指院数据显示，上半年房企销售仍在明显调整，整体呈前高后低态势。2025年上半年，TOP100房企销售总额同比下降11.8%，降幅较1~5月扩大1个百分点。其中，一季度销售额降幅缩小，二季度销售额降幅扩大。不过，也有部分房企销售表现较为亮眼，如越秀、建发、华发、象屿地产等上半年销售额同比增长10%左右，中国金茂等一些企业增长20%左右，厦门国贸地产、中国中铁等增长超过了30%。

宋红卫认为，房企销售增长也得益于豪宅产品的热销，稀缺性的豪宅产品具有穿越周期、较好保值的功能，部分高净值家庭已开始做优化资产配置的工作，如卖掉几套二手房，置换一套新房。而核心区域土地是稀缺的，数量有限。“这也是为什么有些豪宅‘日光’的重要原因。”

公开信息显示，保利发展（899亿元）、绿城中国（831亿元）、中国金茂（749亿元）新增货值分列前三。

不过，中指研究院企业研究总监刘水也提醒道，楼市的传统淡季即将到来，与此同时，尽管房企化债提速，但融资环境仍然受限。换言之，下半年房企销售仍然面临压力。他认为，如果宏观层面进一步加大力度支持楼市，再出台相关扶持政策的话，房企销售降幅或将改善。