上半年公募REITs二级市场平均上涨近20%！新发+扩募双轮驱动，总规模突破2000亿元

2025年上半年已收官，上证综指累计涨2.76%，深证成指累计涨0.48%，创业板指累计涨0.53%。

相比之下，中证REITs全收益指数上半年环比上涨14.13%，中证REITs（收盘）指数也上涨了11.11%，走出了一波亮眼的行情。

记者根据Wind数据统计发现，全市场已上市的68只公募REITs产品上半年有67只上涨，仅1只下跌，平均涨幅高达19.4%。而同期普通股票型基金的平均涨幅为6.17%，混合型基金为4.68%，债券型基金则为1.12%。

另外，上半年共有10只公募REITs产品成立，发行总规模153亿元，新发+扩募双轮驱动正在稳步推进中。截至上半年末，已上市公募REITs的总市值已突破2000亿元大关。

上半年公募REITs二级市场平均涨幅近20%

今年上半年，公募REITs无疑是表现最好的基金品类之一。

截至6月30日，今年中证REITs全收益指数环比上涨14.13%，中证REITs（收盘）指数也上涨了11.11%。而在同期，上证综指累计涨2.76%，深证成指累计涨0.48%，创业板指累计涨0.53%，公募REITs可谓走出了强势的独立行情。

与其他类基金产品相比，公募REITs的表现也是可圈可点。根据Wind数据，今年上半年，普通股票型基金的平均涨幅为6.17%，混合型基金为4.68%，债券型基金则为1.12%，而公募REITs二级市场的平均涨幅达到惊人的19.4%。

从单只产品来看，已上市的68只公募REITs中，年内涨幅排名前三的分别是嘉实物美消费REIT、华夏大悦城商业REIT和华安百联消费REIT，上半年分别上涨50.35%、48.33%和44.73%。三只产品都是消费类REITs，显示出经济逐步复苏、消费市场回暖之下，消费类产品正重新受到市场和投资者的青睐。

此外还有12只产品上半年二级市场涨幅超过30%，34只产品涨幅超过10%。仅有一只产品上半年出现下跌，即中金基金旗下的中金湖北科投光谷产业园REIT，年内下跌4.44%。

经历了今年上半年的强势上涨，不少公募REITs自成立以来的涨幅也有明显提升。其中还出现了一只“翻倍基”，那就是2022年8月成立的中金厦门安居保障性租赁住房REIT，成立以来在二级市场的涨幅已达103.68%。此外还有20只产品成立以来的涨幅超过50%，其中华夏北京保障房REIT、嘉实物美消费REIT也已接近“翻倍”。

截至上半年末，全市场所有已上市公募REITs产品的总市值已突破2000亿元大关，达到2054.75亿元。

政策支持，新发+扩募双轮驱动提速

上半年，公募REITs的发行市场也十分热闹。

根据Wind数据，今年上半年共有10只公募REITs成立，其中不乏创新产品。例如，全国首单市政基础设施公募REITs、首单供热基础设施公募REITs——国泰君安济南能源供热REIT，首单农贸市场REITs易方达华威市场REIT，首单医药仓储物流REITs汇添富九州通医药REIT等。

这些产品的发行总规模为153亿元，虽然刚刚上市不久，但多只产品年内涨幅已经超过20%。其中涨幅最高的易方达华威市场REIT，上半年上涨了38.46%，十分可观。

事实上，今年包括中金中国绿发商业REIT、中金亦庄产业园REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT等多只产品上市首日都出现了30cm涨停的情况，火热程度可见一斑。除此之外，还有多只产品由于连续上涨，相关基金公司不得不紧急发布交易情况提示公告，提醒关注交易价格波动风险。

有业内人士对《每日经济新闻》记者分析称，今年REITs产品频频出现上市首日涨停，或连续上涨触发停牌、基金公司发公告提醒的情况，主要是市场环境、政策支持、资产特性等多方面因素共同作用的结果，背后反映了低利率、“资产荒”背景下资金对类红利资产的追逐。另外，公募REITs市场规模相对较小，流通份额有限，但投资者需求旺盛，供需失衡也可能导致上市后价格出现大幅上涨，还容易成为资金炒作的对象。

来自国金证券的数据显示，截至6月27日仍在交易所受理阶段的REITs产品共有12只，处于已通过待上市状态的REITs有3只。

除了首发，扩募也在持续推进中。就在刚刚过去的6月中旬，华夏基金公告，华夏北京保障房REIT扩募发售正式完成，标志着国内首单保障性租赁住房REITs扩募发售圆满完成。

6月底，上交所和深交所分别发布了公募REITs扩募相关业务指引和通知，进一步规范了扩募业务办理，明确向原持有人配售、公开扩募和定向扩募等发售方式各业务环节的具体办理流程。

例如，上交所发布的《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指南第3号——扩募业务办理》提及，基础设施基金扩募包括向特定对象发售、向原基础设施基金持有人配售份额和向不特定对象募集三种方式。而向原持有人配售、公开扩募可通过分别单独或组合两种业务类型实现，分为三种组合方式：组合一，只包含向原持有人配售；组合二，同时包含向原持有人配售和公开扩募；组合三，只包含公开扩募。在组合二中，向原持有人配售超比例申报部分，基金管理人在最终认购结果确认时不得确认为公开扩募份额。

深交所发布的公告中也称，REITs非定向扩募业务功能将于6月30日起正式启用，基金管理人可登录基金业务专区，办理REITs非定向扩募的扩募信息披露、扩募发售报备、扩募发行申请、非定向扩募认购截止日期变更申请、扩募上市申请等业务。

有机构人士对此评价，扩募相关要素、节点的细化有望为市场带来更为丰富的交易博弈机会。