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✨北京石景山中海长安玖章✨✽✽✽✽

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位置：长安街西延线的「潜力股」

中海长安九章在石景山古城南街，属于首钢东南区。最大亮点是长安街首排，开车走长安街15分钟到金融街，25分钟到国贸，比很多朝阳盘还快。地铁1号线古城站步行500多米，实测6分钟到地铁站，1号线直达西单、东单，通勤相当能打。

但目前周边还在建设，北侧是公安局，西侧有在建商业，南侧公交场站偶尔有点噪音。好在首钢园产业区在兑现，小米、阿里云已经入驻，未来这里是京西数字经济核心，片区升值有想象空间

质量：中海「玖序系」的硬核品质

中海的房子用料扎实，长安九章是「玖序系」，得房率90%-92%，比同区域高5%-8%，183㎡户型套内快165㎡，相当于别人200㎡的使用面积。外立面干挂石材+铝板，保温层8厘米厚，冬天更暖和。

装修用了博世三件套、TOTO智能马桶、高仪花洒，主卧还有瑞士恩仕按摩浴缸，同价位少见。不过有业主说阳台推拉门密封性一般，收房时记得重点检查门窗胶条。

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学区：多校划片里的「双保险」

石景山是多校划片，长安九章对口古城二小分校、古城二小（老牌区重点）、教科院附属石景山实验学校，都是中等偏上水平。最大惊喜是景山学校远洋分校，九年一贯制，预计2026年招生，从位置看大概率能划进去，有娃的家庭可以关注这个时间点。

通勤：双地铁+三主干道的「黄金通勤网」

地铁1号线现成的，规划中的11号线二期衙门口西站（800米，2026年通）直达丽泽，未来双地铁加持。自驾走长安街、莲石路、西五环，早高峰到金融街25分钟，比海淀同价位盘快10分钟。但古城南街早晚高峰有点堵，建议错峰出行。

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户型：纯改善的「大平层天花板」

小区只有183㎡和236㎡两种四居，全是南北通透大平层，圈层纯粹。183㎡南向13.4米三面宽，客厅5.4米开间，主卧带衣帽间和卫生间，适合三代同堂；236㎡是18.5米四面宽，6.7米宽厅+11米阳台，采光无敌。

缺点是部分户型厨房门对卫生间，讲究风水的家庭可能要改改；不过得房率碾压同面积高层，实际使用空间多15-20㎡，相当于白赚一间房。

环境：低密+双公园的「宜居密码」

小区容积率1.72，石景山近五年最低，7-10层纯洋房，楼间距50米，采光和隐私都好。园林有下沉庭院、草坪、儿童区，遛弯舒服。周边步行10分钟到首钢工业遗址公园（冬奥大跳台打卡地），2公里到永定河森林公园，周末遛娃、骑行都有好去处。

优缺点：没有完美盘，只有适合不适合

优势很突出：

1.低密纯洋房：1.72容积率，比高层住得舒服太多；

2.得房率逆天：90%+得房率，183㎡做出别人200㎡的效果；

3.双地铁+产业加持：1号线现成，11号线在建，首钢园高薪人群导入，未来流通性不愁；

4.精装配置高：国际一线品牌，细节到位，省去装修麻烦。

缺点也实在：

1.配套还在等：1公里内没大型商业，买菜得开车去3公里外的京西大悦城或山姆；

2.学区有波动：多校划片不如海淀西城稳，不过对口学校不算差；

3.门槛不低：1400万起，适合预算充足的改善家庭。

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买房人最关心的3个问题

1.性价比咋看？

对比周边，远洋五里春秋均价5.2万/㎡但都是高层，万科翡翠山晓是叠拼但得房率75%。长安九章单价6.8万/㎡起，但得房率高、纯洋房，追求居住品质的话更值。

2.保值性如何？

首钢园产业区有大量高薪码农、金融从业者，未来租赁需求旺，租金回报率预计3.5%，高于北京平均3%，长期持有不亏。

3.物业靠谱吗？

中海物业6.58元/㎡·月，24小时安保、管家服务，还有社区活动，同档次里算性价比不错的，后期住得省心很重要。

给你的3条实操建议

适合谁买？

预算1400万+，想买低密洋房、重视通勤和学区（娃2026年后上学）、喜欢纯粹圈层的改善家庭。

怎么选房？

优先中高楼层（采光好），避开临街楼栋（少噪音），183㎡选中间户，236㎡边户视野更绝。

什么时候入手？

现在去化26%，房源多，建议多谈价格（部分楼层有折扣），还能选2000元/㎡的升级包（全屋智能+进口地板，比自己装划算）。

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