广州上半年土拍收官 广州地铁、力迅24.96亿分食2宗地块

观点网 6月30日，随着广州市白云区和荔湾区两宗住宅用地成功出让，2025年上半年广州土拍正式“收官”。

两宗地块总成交额达24.96亿元人民币。其中，白云区槎头车辆段（一期）地块被广州地铁以21.83亿元竞得，楼面价约为1.9万元/平方米；荔湾区小梅大街地块则由民企力迅以3.13亿元收入囊中，楼面价为3万元/平方米。

此次出让的两块地容积率分别为1.18和2.6，延续了广州新房降低容积率、主打低密度住宅的趋势。

值得一提的是，广州今日土拍原定出让的5宗宅地，其中3宗在6月27日已提前终止出让，包括广受关注的天河世界大观两宗地块，以及海珠广纸地块。

土拍“收官”

具体来看，白云区槎头车辆段（一期）地块由广州地铁地产拿下并不出乎意料。作为广州地铁地产在该区域竞得第三宗地块，该地块也将成为广州地铁地产累计开发的第28个项目。

该地块规划为道路与交通设施用地兼容二类居住、商业及中小学用地，计容建面11.49万平方米，地块住宅部分用地面积10万平方米，公共设施用地1.40万平方米，商业用地600平方米。容积率仅为1.18，成交楼面价约1.9万元/平方米。

根据出让条件，竞买人必须有地铁线网建设、运营、管理经验；拿地后需配合广州地铁通行，以保障地铁盖上和盖下的建筑使用权和设备设施维护；需与广州地铁就盖下站场的保护及上盖工程设计与建设、安全保障、交通疏导、施工组织、物业管理等签订建设管理协议；并且项目报审设计方案、施工组织方案、包括后续动工建设等，均需符合广州城市轨道交通管理条例、且经广州地铁审查同意。

此外，地块需代建54班九年制学校，（一期36班），与同为广州地铁地产开发项目——江语上品配建12班幼儿园，构筑12年一站式优质教育。

综合地块出让条件，该宗地可以说是为广州地铁“量身定做”。从地块所在的交通区位来看，地块靠近在建的13号线二期凰岗站，未来通车后可直达珠江新城，与广州地铁地产·珑曜上城和珑岄上城项目相似。

反观荔湾区小梅大街7号AL011408地块，则经过了二次挂牌，最终由民企广州集迅房地产开发有限公司（力迅地产）收入囊中。

该宗地面积5384.57平方米，总建10446平方米，容积率2.6，为荔湾近些年最小的宅地。地块二次挂牌总价较2023年降低了6279万元，折合楼面价从3.6万元/平方米降至3万元/平方米。

根据出让条件，地块位于历史城区环境协调区范围内，新建建筑限高30米以下，并且由于地块形状是长条形，在低密且限高的条件下，开发设计存在一定的难度。此外，地块土壤存在污染，需要修复。因此，即使该地块从户型设计方面来看属于纯正的新规盘，其前期优势也不明显。

如今地块降价6279万元，且修复方案已跟着挂牌出让公告出炉，拟定修复费用1131.9万，由地块原权属人承担。从地块规划可以看出，小梅大街项目货量不多，外加板块新房供应紧缺，作为老西关小而精的低密改善项目，在低密叠加新规的前提下，该宗宅地二次挂牌能成功出让亦市场意料之中。

而拿下地块得到民企力讯地产，作为老西关板块内的老面孔，此前已打造力迅·西关雅筑和力迅·荔筑两个产品。

从项目情况来看，力迅·西关雅筑及力迅·荔筑亦为小体量宅地，前者总建筑面积约13万平方米，容积率4.76，规划6栋住宅楼及8887平方米商业配套，总户数1027户，在售均价约7.5万元/平方米；后者建筑面积17964平方米，容积率6.9，规划2栋24层建筑，总户数198户，在售均价约5.5万元/平方米。

市场冷暖

值得一提的是，广州今日土拍原定出让的5宗宅地，其中3宗在6月27日已提前终止出让，包括广受关注的天河世界大观两宗地块，以及海珠广纸地块。

从成交的两宗地块来看，其共同特点为利润空间较为充足，且周边竞品少。

其中白云槎头车辆段地块位于珠江西航道旁，带一线江景，容积率仅1.18，改善属性显著。地块自身配建商业，紧邻即将通车的地铁13号线，且需代建九年制学校，其TOD规划与开发优势，使该地块成为广州城市规划中的“湾区新岸”。

荔湾区小梅大街地块则位于老西关核心区，周边现成配套资源亦较为丰富。继越秀珑悦西关清盘后，作为板块罕见的小体量新规产品，其销售周期更为可控，去化压力较小。目前整个老西关板块内，有且仅有西关都荟、兆富轩两个项目，且都是旧规产品，而周边在售新盘均价在6万元/平方米左右，地块成交时3万元/平方米的楼面价仍有充足的利润空间。

反观流拍的三宗地块，虽然从地块所处的板块位置来看，远远优于上述成交的两宗地块，但地块周边在售新盘竞争更为激烈。

其中天河广东电视台地块（含083、084地块）两宗地块，周边在售项目包括缦云·广州以及越秀·观樾，同时未来待上项目有保利今年拿下的航天奇观二期地块、金茂拿下的世界大观四期地块。

容积率方面，地块2.3的容积率也逊色于保利航天奇观2.06的容积率和金茂世界大观1.1的容积率。此外，叠加幼儿园、中小学以及周边道路等配建要求后，地块实际楼面价要比未扣除竞配建的起拍地价更高。

而海珠AH050335地块位于广纸板块，地块容积率高达7.0，周边竞争项目亦星罗棋布。按照7.0容积率、150米限高的要求，项目可能打造成与紧邻的越秀·熙悦江湾相似的高层小户型，目前越秀·熙悦江湾主推建面约86-122平户型，带装修均价6万元/平方米，其去化速度较为平缓。

随着5宗地块的成交与终止出让，2025年上半年广州土拍就此告一段落。从今年的交易情况来看，上半年广州一共卖出了19宗宅地，卖地金额约195.3亿。

值得一提的是，广州土拍市场上民企的身影逐渐活跃。从成交区域来看，番禺区以6宗地块的成交量登上榜首，其中包括民企敏捷地产一次拿下的番禺市广路隆辉4宗地块。也就是说，上半年的广州土拍中，民企拿下的地块占了将近四分之一。

此外，下半年的广州土拍亦值得期待。马场首开区作为珠江新城东扩的核心地块，预计于2025年三季度正式挂牌出让；琶洲南商业改宅地目前已在控规调整公示中，有望7月后挂牌出让；位于天河区华景新城核心的华景生物药厂地块亦预计2025年下半年或年底规划明确后启动出让。

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