上海体量最大旧改项目收官，2110户实现“原拆原建”｜上海“新”事

2025年，6月29日起，上海静安区彭浦新村街道彭一小区2110户居民陆续拿到钥匙，回到经过原地拆除重建的新家。这座上海市内非成套拆除重建改造项目中建筑体量最大、居民户数最多、情况最复杂、改造难度最高的非成套旧住房小区宣告改造完成。

彭浦新村街道建于20世纪五六十年代，原有102幢非成套旧公房，建筑面积166,436㎡，是上海最早建设的工人新村之一。

彭浦新村街道党工委书记、人大工委主任任伟告诉界面新闻，曾经住进彭浦新村是一种身份的象征，早期只有劳模、先进工作者才有可能分到这里的房子。但当年为了解决广大工人住宿问题，一套房子往往分给几户人家共同居住，造成了合用厨房、卫生间的情况，再加上年久失修、下水道等房屋基础设施老化，老百姓每天轮流做饭、排队上厕所，生活极其不便，居民要求厨卫独用、进行成套改造的呼声十分强烈。

为了改善居民的生活条件，街道从2005年3月起在全市率先启动实施旧住房成套改造工作，历时二十载，先后完成彭三、彭五、彭七、彭一小区的改造任务，共改造非成套旧住房102幢，改造面积超18万平方米，受益居民4907户。

正是因为其复杂的居住情况，改造项目一度被视为称为“旧改最难啃的硬骨头”。任伟说。

相比动拆迁，街道在推动旧住房成套改造工作时，上海对旧住房成套改造至今也没有具体成熟的配套政策，政策条款的缺失使得在推进工作中难以用有力的政策依据说服居民。此外，目前各个区甚至一个区不同基地的操作口径都不一样。

改造方案设计是另外一大难题。

旧改项目的方案是设计单位和街道共同商量研究确定的，彭一小区的原始房型共282种，通过归并后仍有94种房型，前后花费1年时间进行大的修改近20次方才定稿。

项目审批上海，条线部门在审批项目方案时，找不到可参照的依据和条款，基本都是一个部门一个部门地去协调沟通，特别是彭一小区除了住宅之外还配套建有养老院、110kv变电站、交通枢纽以及街道党群服务中心，项目审批涉及市级部门9个和区级部门10余个。

好在通过不断摸索，最终上述难题均被解决。

值得注意的是，2021年9月1日，就在彭一小区启动搬迁的当天，《上海市城市更新条例》（简称《条例》）正式发布，其中有多个条文指导了拆除重建相关工作，《条例》里很多内容都是建立在此前我们彭浦新村街道摸索出的经验基础上的，并促使了2023年2月7日《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》的出台。

2024年9月2日，彭一小区旧住房成套改造项目居民摇号选房正式启动。2025年7月初，居民正式领取新房钥匙开始回搬。

随着彭一小区的新房建成，也意味着彭浦新村地区的成片非成套旧住房被彻底消除，成为全市首个率先完成成片旧改的街镇，街道历时20年的旧改之路终于圆满收官。

上海北方企业（集团）有限公司党委副书记、总经理曹雨妹向界面新闻介绍，彭一小区旧住房成套改造项目占地面积约4.9万平方米，总建筑面积约21.08万平方米，共新建17栋高层电梯房，配备两层地下停车库，停车位1615个，小区绿化率高达35%。相较原计划提前了近半年时间。

不仅是住房条件的改善，此彭一小区进一步提升城区品质和服务能级，打造街道社区党群服务中心，中心集党群文化、社区服务、体育休闲于一体的综合服务体，另外还设置楼顶中心花园、健身步道等，增进绿化面积和室外美景观赏场地。

任伟透露，党群中心还将建设人行天桥直达1号线彭浦新村地铁站1号出口，居民出行将更加便捷，缓解交通更加有序。再加上邻近的社区医院、交通枢纽、菜场、社区图书馆等公共配套，居民回搬时发现，自己的新家已经发生了翻天覆地的变化，彭一小区也从彭浦新村地区最差的小区一跃成为辖区环境品质最高、服务配套最好的小区。

这处改造项目也是上海持续推进“旧改”的标杆项目之一。

上海静安区房管局透露，自2005年启动成套改造工作以来，静安区形成了原址改建、拆除重建、协议置换（异地房源安置）等旧住房综合改造方式路径。

目前，已先后完成彭五小区、彭三小区、彭一小区等21个项目的改造，156幢非成套住房改造，改造前面积约29.2万平方米（“改扩建”14.4万平方米、“拆落地”14.8万平方米），受益居民约8147户。在建的项目有谈家桥项目、蕃瓜弄小区，建筑面积约5.7万平方米，受益居民1736户。

2025年5月30日，随着最后一个不成套小梁薄板项目——宝山路571、581、591、601、611号、东宝兴490号项目签约生效，标志着静安区提前2年半圆满完成小梁薄板改造任务。

静安区房管局还透露，截至今年，静安区还有约17万平方米的不成套职工住宅亟需改造。静安区将加快推进旧住房成套改造工作。