监护人处置房产未履行法定程序，北京律师如何主张合同无效？

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父母辛苦攒下的房产，竟在父亲病重时被兄长悄悄转卖，还牵扯出遗嘱和残疾妹妹的赡养问题。这场充满矛盾的家庭风波，法院如何用法律理清责任？一起走进真实案例。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告赵宇山向法院提出两项诉讼请求：

请求确认 2016 年 9 月 7 日赵正庆代赵永昌与赵维华、林婉签订的一号房屋存量买卖合同无效；

本案诉讼费由被告承担。

赵宇山称，赵永昌与周秀兰系夫妻，二人育有四子，长子赵正庆、长女赵红梅、次子赵维华、三子赵宇山，林婉是赵正庆的妻子 。一号房屋为赵永昌与周秀兰的夫妻共同财产。2016 年 9 月 7 日，赵正庆在父母在世时，未经周秀兰同意，代赵永昌与赵维华、林婉签订购房合同。且赵永昌早在 2006 年就立下公证遗嘱，将自己在一号房屋中的份额留给赵宇山。赵正庆此举属于恶意串通，损害了父母和继承人的权益，因此合同应认定无效。

（二）被告的抗辩主张

赵正庆、赵红梅、林婉、赵维华共同辩称，不同意赵宇山的诉求，理由如下：

监护权与卖房必要性：2016 年法院宣告赵永昌为无民事行为能力人，并指定赵正庆为监护人。长女赵红梅为一级精神残疾，为保障她的生活和居住，才决定出售一直由她居住的一号房屋；

遗嘱效力存疑：法律规定需为缺乏劳动能力又无生活来源的继承人保留遗产份额，赵永昌的遗嘱未给赵红梅留份额，效力存在问题；

卖房符合监护人职责：作为监护人，出售房屋是为维护被监护人利益，符合法律规定，不应认定合同无效 。

（三）法院查明的关键事实

家庭与财产关系：赵永昌与周秀兰育有四子，一号房屋为夫妻共同财产，赵永昌于 2016 年 10 月 31 日去世，周秀兰于 2017 年 1 月 8 日去世 ；

遗嘱与监护情况：2006 年赵永昌立公证遗嘱，将自己的房产份额留给赵宇山；2016 年赵永昌被宣告无民事行为能力，赵正庆为监护人；2024 年赵红梅被宣告无民事行为能力 ；

房屋交易详情：2016 年 9 月 7 日，赵正庆代赵永昌与赵维华、林婉签订合同，以 61 万元出售一号房屋，同年 9 月 18 日完成过户，但二人未支付房款，赵红梅仍居住在该房屋 。

二、案件分析

（一）争议焦点

赵正庆代签的房屋买卖合同是否属于恶意串通？

为保障残疾继承人利益卖房，能否作为合同有效的理由？

未给残疾继承人留份额的遗嘱，对合同效力有何影响？

（二）法律分析

恶意串通的认定：赵正庆等人明知房屋为夫妻共同财产，未取得周秀兰同意就交易，且未实际支付房款，损害了周秀兰和其他继承人的利益，符合 “恶意串通” 情形 ；

监护人职责的边界：虽需保障被监护人利益，但出售房产未产生实际收益，未真正维护赵永昌的权益，超出了合法监护范围 ；

遗嘱与合同效力关系：遗嘱效力争议与合同是否恶意串通属不同法律关系，不影响本案合同无效的判定 。

三、裁判结果

法院判决：2016 年 9 月 7 日赵正庆代赵永昌与赵维华、林婉签订的一号房屋《存量房屋买卖合同》无效 。这一判决捍卫了夫妻共同财产的权益，明确了恶意串通合同的无效性。

四、案件启示

（一）家庭财产共有人注意事项

重视共同财产处分：夫妻共同房产交易，必须双方同意，避免一方擅自处置引发纠纷；

关注特殊家庭成员权益：订立遗嘱时，需为缺乏劳动能力又无生活来源的继承人保留必要份额；

保留书面证据：涉及财产分配、交易等事宜，留存书面协议、沟通记录等证据 。

（二）监护人履职要点

严格依法行事：行使监护权时，处分财产必须以维护被监护人利益为前提，保留相关证明；

避免利益冲突：处理被监护人财产时，避免与自身或亲属存在利益关联，防止恶意串通嫌疑 。

（三）房产交易警示

核查产权与处分权限：购房前确认产权归属，核实所有共有人是否同意交易；

谨慎对待特殊情形交易：涉及无民事行为能力人财产，需确认交易符合法律规定和被监护人利益 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）